戶主變更原房屋租賃仍然有效

鄒斌　曾輝

原告胡某訴稱，2014年9月19日，原告通過江西省高級人民法院競拍購得位于南昌市東湖區某路4號1-3層房產。2014年10月29日，江西省高級人民法院下達（2014）贛執字第9-2號裁定書，確定自2014年11月1日起該房產已存在的租賃權益歸原告所有。2014年12月1日，鑒于被告是該房產第三層的租賃人，江西省高級人民法院下達（2014）贛執字第9號通知書，并以郵政專遞的形式寄給被告（查詢顯示已簽收），要求被告在收到本通知書之日起三日內辦妥與新產權人（即原告）的相關手續，后江西省高級人民法院執行局還多次電話通知被告，但被告一直沒有前來與原告辦理相關手續。原租賃合同第三條“租金及物業管理費”中約定：“乙方應于每一租賃半年度的前三個工作日向甲方付清該半年度的租金；租賃期內第一年到第三年租金不變，租金為134萬元/年（其中，第三層按其面積所占比例租金為604874元，第四層原告未購買），從第四年至第八年每年遞增8%（累計遞增）。”根據合同約定，被告應于2014年10月10日前繳清2014年10月1日至2015年3月30日租金，2015年4月3日前繳清2015年4月1日至2015年9月30日租金，其中，自2014年11月1日起第三層的租金應向原告繳納，金額總計598829元。經多次催繳未果，原告遂訴至南昌市東湖區人民法院，請求：1.判令被告即時償付所欠租金598829元（自2014年11月1日至2015年9月30日共11個月）。2.判令被告支付自2015年4月4日起至付清租金之日止按日0.05%計算的逾期繳租滯納金（暫計算至起訴之日計29941.45元）。3.本案訴訟費由被告承擔。

被告吳某辯稱，原告訴訟請求缺乏事實依據。原、被告之間沒有約定義務，而江西省高級人民法院下達的通知書，對被告沒有法律上的約束力。

法院審理該案后認為，根據江西省高級人民法院（2014）贛執字第9-2號生效執行裁定書，被告承租的東湖區某路4號第三層涉案店面所有權自2014年10月30日起由原告享有，被告與秦某簽訂的租賃合同中秦某的權利義務自2014年11月1日起由胡某承受。在江西省高級人民法院已通知被告涉案店面權屬變更及租賃權利義務新承受者的情況下，被告作為涉案店面的承租人，既未提出解除合同、歸還店面的請求，又未交納涉案店面租金，其對原告主張的自2014年11月1日至2015年9月30日期間的租金應繼續繳納。因原租賃合同約定的租金標準系第三、四層兩層的店面租金，現原告主張按其合同約定的第三層建筑面積占第三、四層總建筑面積的比例的標準計算并未加重被告的負擔，法院予以采納。對于被告提出的秦某與其簽訂的補充協議已免除其自2014年8月15日起至某路改造完工之日止期間租金的抗辯意見，該補充協議標注時間雖在原告競拍前，但被告一直未向江西省高級人民法院提交，秦某簽名處也只有秦某的私印，江西省高級人民法院（2014）贛執字第9-2號生效執行裁定書也未載明該補充協議的免除內容，故對該抗辯意見，法院不予采信。

據此，依法判決如下：

一、被告吳某于本判決生效之日起十日內向原告胡某支付房屋租金598824.77元。

二、駁回原告胡某的其他訴訟請求。

[點評]根據有關法律規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。