淺談房地產企業土地增值稅稅務籌劃工作

袁新玲

摘要：在遵守國家法律、法規和政策的前提下對企業的稅務進行合理籌劃，是降低企業稅務成本，增加企業經濟效益的一種有效經營措施。就房地產的經營而言，土地增值稅是其最大的稅務，土地增值稅稅務籌劃是其工作中的重點。本文就房地產企業土地增值稅稅務籌劃中存在的問題進行分析，并為此項工作的開展提出了優化建議。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅務工作

一、當前房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中可能存在的問題

就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產企業并沒有根據自身不同的實際情況開展稅務籌劃工作，很多的房地產企業的稅務設計方案都輕視了業務實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產企業的特有屬性（2）一些房地產企業在增值稅規劃過程中，沒有按企業具體實際進行稅務籌劃工作，也不注重個體的稅務規劃工作，其中在稅務籌劃中缺失科學化分析，因此難以給企業增值稅稅務籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產企業在稅務規劃中，實行的是超額累計稅率，根據增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關規定中，企業財務費用支出中，能提供金融機構相關證明并且按房地產相關項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產企業應政策優惠上進行具體相關性稅務籌劃工作，減少房地產企業稅務負擔，促進房地產企業平穩健康發展。

二、房地產企業的稅務籌劃工作

（一）明確稅務籌劃空間

房地產企業的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據，這在一定程度上影響了房地產企業稅務負擔，即加大了房地產企業的應納稅額。由于房地產企業開發建設過程時間周期性長，工程建設資金數額較大，經濟業務復雜繁多，使得房地產企業在稅務籌劃過程難度加大，因此房地產企業應對自身經濟業務稅務涉及范圍有明確的規定，了解土地增值稅稅務籌劃空間臨界，及時規劃財務預算，保障稅務工作的合理有序進行，促進房地產業的健康發展。

（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法

稅務籌劃工作的質量共同依賴于稅務籌劃空間的合理界定和稅務規劃的合理化與科學化，所以增值稅的稅務籌劃工作要合理有序開展就必須結合房地產企業自身實際情況，加以相應科學化的稅務籌劃方案，方可給房地產企業帶來發展機遇。由于土地增值稅的稅務籌劃是以控制或減少相關納稅額為目標，因此，房地產企業應綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關規定的情況下，結合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學化的土地增值稅籌劃方案，給房地產企業降稅，促進房地產企業持續發展。

1.分散收入法。房地產企業應按法律相關規定，在兩個及其以上納稅人間分擔應納稅額，以此實現減少企業稅務負擔。房地產企業可以通過加大與其它相關企業合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產模塊來獲取政府稅務優惠，比如開發性地產、租賃類地產和商業地產等等，分散企業投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產企業土地增值稅的稅務負擔。房地產企業通過不同的銷售合同確定相應的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產企業可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產企業納稅額。

2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產企業在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調整稅務扣除額，給企業減少相關納稅額，促進房地產企業發展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產企業土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學合理規劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調整，在扣除項目額的實際調整過程中，不斷對房地產企業的開發成本費用進行合理的規劃，以實現減少稅費的目標。按照我國稅法的相關規定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本費用、與轉讓房地產有關的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產企業的納稅人可以按照土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的20%進行扣減。作為房地產開發費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發生額進行扣除，而是按照企業支付土地所有權的金額及房地產開發成本之和的5%進行扣除。在企業的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關籌劃是十分重要的。

3.稅率臨界法。稅法規定了土地增值稅納稅比例，對實際納稅超出部分，實行累計稅率，因此房地產企業需要重視稅率臨界點，并將土地增值稅額控制在預算范圍，這有利于企業稅務籌劃，減少房地產企業稅務負擔。

本文對土地增值稅的稅務籌劃主要從扣除項目額、收入和稅率三方面進行了分析比較，僅以此為房地產企業稅務籌劃提供一定性參考，由于房地產企業開發建設各環節所涉及到的稅務問題較為復雜繁瑣，因此企業應結合自身實際充分考慮稅務籌劃的實際可操作性。

參考文獻：

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[2] 陳梅.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業導報，2016（10）.

（作者單位：河南雅同置業有限公司）