論房價管控的必然性
——基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析

刁小麗

論房價管控的必然性
——基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析

刁小麗

本文通過描述中國房價在國際中所處的水平，闡述高房價的現(xiàn)狀，了解其成因，分析其對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，論述我國重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房價管控的必然性。

我國房地產(chǎn)價格（本文所涉及的房地產(chǎn)主要指住宅）過高的現(xiàn)狀及成因

房價高低常用的判定標(biāo)準(zhǔn)是房價收入比和租售比，目前國際上比較通行的說法認(rèn)為：發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比在1.8～5.5之間；發(fā)展中國家在3～6之間。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示近五年來我國房價收入比均超過了7，2016年前三個季度達(dá)到了7.6。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1∶300到1∶200之間。以蘇州2016年當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)為例，平均租售比約為1∶720（根據(jù)克而瑞大數(shù)據(jù)整理得出），嚴(yán)重偏離了合理區(qū)間值。

房地產(chǎn)業(yè)由于產(chǎn)業(yè)鏈比較長，其對國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的帶動作用，對地方財政收入的影響較大，在銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、有一定資本參與炒房的團(tuán)體或個人享受著房地產(chǎn)高速增長帶來的巨大利潤時，地方政府財政收入也隨著房屋的買賣和相關(guān)稅費(fèi)征收而大幅增長。從1994年分稅制改革以來，中國地方財政對于廣義的土地財政依賴度在2003～2013年間上升了11.3個百分點(diǎn)。在此期間土地出讓金依賴度只上升了3.2個百分點(diǎn)，8.1個百分點(diǎn)只能來源于“土地財政對土地稅和房地產(chǎn)企業(yè)稅的依賴度”（數(shù)據(jù)來源于中國國土資源統(tǒng)計年鑒）。

土地財政是推高我國房地產(chǎn)價格的一個重要因素，2003年8月12日《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）獲準(zhǔn)通過。從18號文開始，住房的公共特性被消弱，房價開始飛速上漲，1998年全國商品房價格每平方米單價為2063元/平方，2003年為2359元/平方，這五年只增加了296元/平方，而到了2004年每平方到了2778元，上漲了352元。2005～2014年每平方單價更是從3168元一路上升到了6323元，這十年間翻了一番。而2016年單價就從2015年的6793元漲到了7476元竟達(dá)到了10%的瘋狂增速。

商品住房需求主要是由剛需和投資需求構(gòu)成，隨著房價不斷上漲剛需者望而卻步投機(jī)者趨之如騖，投資行為是導(dǎo)致高房價的另一個重要的因素。近年來房價大幅飆升主要是由住房的投資需求所推動的，因?yàn)樽》考婢咄顿Y和消費(fèi)屬性。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時，住房的需求可由市場的供求關(guān)系決定，其需求量是有限的。但住房一旦作為投資品，再加上住房融資的便利性、高杠桿率和投資預(yù)期等因素的推動，其需求量是無限的。當(dāng)需求大于供給時房價自然就水漲船高。

高房價對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)

土地財政依賴度節(jié)節(jié)攀升背后是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低迷。我們通過下面的數(shù)據(jù)來探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)（以制造業(yè)為例）之間的關(guān)聯(lián)性。

以上數(shù)據(jù)來至中國統(tǒng)計年鑒2016，經(jīng)過作者整理得出。

根據(jù)圖表數(shù)據(jù)可以看出2006我國房地產(chǎn)占GDP的比重從4.73%上升到2015年的6.30%，而工業(yè)占GDP的比重從2006年的42.03%，下降到2015年的34%。 房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，我們從下面幾點(diǎn)分析房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。

房地產(chǎn)金融負(fù)的外部性：眾所周知，制造業(yè)的發(fā)展離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的投融資。而房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型行業(yè)，對金融業(yè)有著很強(qiáng)的依附性，房地產(chǎn)的金融屬性包含兩種：資金與投資，這里重點(diǎn)寫投資。由于房地產(chǎn)具有投資屬性，買房不僅是一種消費(fèi)行為，更是一種投資行為，“杠桿效應(yīng)”的存在，使得房地產(chǎn)投資的増加并不能帶來實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增加，相反，會導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門生產(chǎn)要素、社會資本等的投資減少，造成經(jīng)濟(jì)比例失衡。房地產(chǎn)的金融負(fù)外部性可理解為房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)，由于資本的逐利性，房地產(chǎn)業(yè)高回報、高利潤的誘惑，個人、企業(yè)、團(tuán)體等出于社會的非理性而個人的理性都會紛紛投資于房地產(chǎn)市場，尤其是眾多企業(yè)的參與，在一定程度上擠占了實(shí)體部門如制造業(yè)生產(chǎn)力要素的投入，影響制造業(yè)的發(fā)展。

推升地價：土地是人類生存和社會生產(chǎn)活動的載體，是人類賴以生存與發(fā)展不可替代的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會經(jīng)濟(jì)活動的載體和空間。而地價作為房地產(chǎn)商品的重要成本之一，有研究表明，1998年房改以來，地價與房價呈同步變化的特征，也就是說：房屋銷售價格指數(shù)較高的年份，土地交易價格指數(shù)也較高，反之亦然。過熱的房地產(chǎn)推高了地價，地價的高漲在微觀個體層面擠出了部分私人消費(fèi)的有效需求，在產(chǎn)業(yè)層面推高了工業(yè)企業(yè)的用地成本，進(jìn)而惡化了制造業(yè)的投資環(huán)境、增加了制造業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本，推高了生產(chǎn)出來的商品和服務(wù)價格，進(jìn)而降低了企業(yè)的產(chǎn)品競爭力。在區(qū)位理論的作用下，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局有著重要的影響，甚至影響制造業(yè)的遷移。

對消費(fèi)需求的擠出效應(yīng)：以上圖表是作者以2005年的數(shù)據(jù)為基數(shù)，整理的2005年至2015年住宅價格上漲率與居民消費(fèi)率的對比圖（數(shù)據(jù)來源中國統(tǒng)計年鑒2016并經(jīng)作者整理得出）。藍(lán)色線顯示住宅單價在這期間整體走上升的趨勢，并在2015年累計增長達(dá)120.39個百分點(diǎn)，而橙色線代表的居民最終消費(fèi)對GDP的拉動百分比的增長率總體走下降的趨勢，并在2015年累計下降33.87個百分點(diǎn)。這說明我國的消費(fèi)需求并沒有因?yàn)榉績r上漲引起的財富效應(yīng)顯正相關(guān)，反而在預(yù)防性儲蓄效用、替代效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)等綜合作用下出現(xiàn)了負(fù)的相關(guān)性。

這是因?yàn)楦叻績r“擠占”了居民的即時和未來的消費(fèi)能力。高房價基本上把住房的剛需者擠出了市場之外。如果他們要買得起住房，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入。對這部分家庭的未來消費(fèi)產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)。大部分收入將用于房貸月供，不僅會導(dǎo)致一般住房消費(fèi)者的日常消費(fèi)全面萎縮，而且還會影響到他們?nèi)肆Y本的提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭收入水平的固化和消費(fèi)能力的降低。高房價不僅對購房者的消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，對租房者也具有嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)。隨著房價的高企，租金同樣會上漲，租房者所要支付的費(fèi)用也就越來越高。

馬克思對生產(chǎn)與消費(fèi)的關(guān)系進(jìn)行分析時所指出的：“沒有生產(chǎn)就沒有消費(fèi)，但是，沒有消費(fèi)，也就沒有生產(chǎn)，因?yàn)槿绻麤]有消費(fèi)，生產(chǎn)就沒有目的。”消費(fèi)是生產(chǎn)的內(nèi)在動機(jī)，是生產(chǎn)的前提。目前中國經(jīng)濟(jì)最大的問題，就在于內(nèi)需不足。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，對提供就業(yè)崗位、改善人民生活、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定具有重要意義，是一個國家保持國際競爭力的關(guān)鍵。歐美等發(fā)達(dá)國家為搶占世界經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展先機(jī)，紛紛推行相應(yīng)的戰(zhàn)略，重振本國制造業(yè)。2016年12月16日閉幕的2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議特別強(qiáng)調(diào)了要著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指物質(zhì)的、精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟(jì)活動。虛擬經(jīng)濟(jì)的概念由馬克思提出的虛擬資本（Fictitious Capital）衍生而來。虛擬資本是在借貸資本和銀行信用制度基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，包括股票、債券等。虛擬資本可以作為商品買賣，可以作為資本增值，但本身并不具有價值；它代表的實(shí)際資本已經(jīng)投入生產(chǎn)領(lǐng)域或消費(fèi)過程，而其自身卻作為可以買賣的資產(chǎn)滯留在市場上。虛擬經(jīng)濟(jì)是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的，虛擬經(jīng)濟(jì)本身不直接創(chuàng)造價值，但可優(yōu)化資源配置，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造價值的能力。虛擬資本能否實(shí)現(xiàn)價值增值，必須以企業(yè)實(shí)體資本運(yùn)作的有效性為前提。虛擬資本過度膨脹，超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承受能力，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅就會引發(fā)金融危機(jī)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大的破壞。

我國重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房價管控的必然性

近幾年我國房價在政府的各種政策（如2014年930新政和2015年的330住房按揭貸款新政以及以價格管制的方式對銀行信貸利率的調(diào)整）和既得利益者逐利本性的雙重推動下不斷飆升，明顯脫離了實(shí)際需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速。周邊膜拜多年學(xué)習(xí)的前輩，有收縮經(jīng)營規(guī)模，移民，炒房的；有擱置工作，到處買房換房的；有資金雄厚者去世界各地買房意圖炒房的；更有手握好幾套房，卻依然省吃儉用為增購下一套房而不惜降低自己生活品質(zhì)的。當(dāng)高房價潛移默化地摧毀著企業(yè)家創(chuàng)業(yè)熱情時，當(dāng)增速過快的房價讓人寧愿尋求資本增值帶來的刺激而放棄高品質(zhì)生活追求時，當(dāng)高房價讓普通大眾感覺被奴役時 ，當(dāng)房價漲得年輕人無心工作時，人們我們拿什么談創(chuàng)新？拿什么談提高內(nèi)需？拿什么談國際競爭力？中國經(jīng)濟(jì)的出路又在哪里？

我相信為了建設(shè)美麗中國，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的“中國夢”。我國政府必然將采取強(qiáng)有力的措施使房價平穩(wěn)回歸。

（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)）