控房貸抑制房地產泡沫

陸永花

2016年末，中央經濟工作會議對房地產行業作出特別“喊話”——“房子是用來住的，不是用來炒的”，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

此前，央行發布的2016年第三季度中國貨幣政策執行報告指出，下一階段，要在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。這與同年10月28日中央政治局分析研究當前經濟形勢和經濟工作所放出的政策信號完全一致。其中抑制房地產泡沫當是隱含的政策指向之一。而此次中央經濟工作會議精神更是明明白白地表示，堅持住房的居住定位，嚴格控制房貸，遏制投資投機性購房。

一段時間以來，不少城市房地產市場活躍令個人住房按揭貸款持續擴張。央行數據顯示，2016年前三季度個人住房按揭貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元。數據顯示，2016年以來，房地產升溫，呈現出高房價、高漲幅、高地價、高庫存、投資升的運行態勢：1-6月份，全國房地產開發投資46631億元，同比增長6.1%；房地產開發企業到位資金68135億元，同比增長15.6%。其中，其他資金33314億元，增長38.3%。在其他資金中，定金及預收款18934億元，增長34.1%；個人按揭貸款11245億元，增長57.0%。

全國房地產投資占全社會固定資產投資的四分之一，房地產相關投資占近一半，全國房地產市值約250萬億元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。如此巨大的體量在運轉，其中的泡沫不可避免。而歷次房地產泡沫的形成在一開始都有經濟高速增長、城鎮化推進、居民收入增加等基本面支撐，歷次房地產泡沫走向非理智無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激，而政府支持、資產證券化、銀行放貸失控、金融監管缺位等起到了推波助瀾的作用。毫無疑問，中國的房地產泡沫是在金融杠桿撬動下累積起來的。無論是游資還是房貸，過高的流動性在房地產市場橫沖直撞，激起泡沫飛濺。

國企的體制、陳舊的觀念導致銀行的創新不足，抱著吃利息的傳統賺錢模式不放，認為住房按揭業務是銀行長期的優質資產，是獲取優質個人客戶的重要渠道。事實上，眼下違約率較小的房貸確實成了銀行獲取利潤的主要來源。比起對企業貸款，銀行方面更愿意放貸給個人買房，特別是按揭貸款。這是銀行的短視行為，因為眼下有太多的人試圖通過銀行的錢投資（實際上是投機）房地產，玩空手套白狼的把戲。一旦中國房地產泡沫累積到一定程度，個人按揭貸款的那點信譽勢必被洶涌而至的房地產危機沖垮。屆時，吃虧受拖累首當其沖的是銀行，即便是把那么多違約的抵押房產收回，銀行的流動性凝固在賣不出去的房子上，不良資產迅速堆積，銀行難以抵擋資金風險。

銀行應警醒，那五光十色的房地產泡沫其實就是銀行的票子堆積而成的，一旦泡沫被刺破，銀行就是冤大頭。美國信貸危機的前車之鑒可不是童話故事，而是活生生的教訓。自從2008年1月25日道格拉斯國家銀行（Douglass National Bank）宣布倒閉、成為美國次貸危機爆發后第一家倒閉的銀行之后，擠兌風潮席卷美國銀行業，在一些中小銀行的大門口，滿懷恐慌心理的儲戶排起了長龍似的隊伍，幾天之間，就突然提取數億甚至十多億現金，讓好多銀行金庫吃緊。

著名對沖基金經理兼海曼資本的創始人巴斯（Kyle Bass）是少數幾個因預測到美國次貸危機拉開2008年全球金融危機序幕的投資者。今年初，巴斯在對投資者的信中表示，似于美國銀行體系應對全球金融危機的方法，中國的銀行體系已越來越多地追求過度杠桿化、監管套利和不負責任的冒險行為。而一旦中國的信貸危機全面爆發，其銀行業遭受的損失將達到美國銀行在次貸危機中損失的500%。這并非危言聳聽，而是金石之言。

因此，防范因房地產泡沫釀成的信貸危機是銀行的當務之急。而控房貸是抑制房地產泡沫關鍵之策，是釜底抽薪之舉。資金和價格是一對聯體嬰兒，房貸高杠桿是促成高房價的元兇。即便是民間游資，也有銀行的貸款暗中匹配，個人炒房完全百分之百靠手中現金周轉畢竟是少數，大多數還是有銀行暗通款曲，從中策應，房價受資金推動而上漲。監管部門要求嚴格貸款人信息等真實性的審核很有必要?，F在假離婚騙首付貸的現象普遍存在，銀行不能視而不見。在發放個人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環比下降，實行總量控制，壓降增量。若房價泡沫離開杠桿資金追捧，最終將因資金驅動乏力而見頂回落。而嚴格執行住房限貸措施、減少各類資金進入房地產業的規模，此舉又有可能推動各類資金進入實體創業創新領域特別是創新制造領域，以發揮資金的“血液”作用。通過實體經濟的繁榮來反哺房地產業，才是發展正道。