如何建立房價長效機(jī)制是地方政府繞不開的考題

在一系列限購限貸政策打壓下，京滬二手房量價齊跌，購房者議價能力增強(qiáng)，買賣雙方進(jìn)入膠著狀態(tài)。但催生高房價的運(yùn)行機(jī)制并未得到根本改善。所謂一放就漲，一限就死。調(diào)控房價不能以犧牲房地產(chǎn)的市場性為代價，這是不利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的。

5月26日，重慶市前市長、現(xiàn)任全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆現(xiàn)身復(fù)旦大學(xué)，以《關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的若干思考》為題，作了長達(dá)兩小時的報(bào)告，就中國房地產(chǎn)存在的十大失衡和土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度等五方面制度建設(shè)，集中提出了自己的看法。

現(xiàn)行稅制下，增值稅大頭歸中央，地方財(cái)政收入似乎只有依賴房地產(chǎn)了。地方稅10萬億，有4萬億跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億，那么地方稅有7.7萬億來自房地產(chǎn)。地方政府沒有房地產(chǎn)就要斷糧，這就是當(dāng)前調(diào)控房價的兩難所在。

中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的頭等大事，一言以蔽之，就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的問題。解決高房價背后是解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境。因?yàn)殚_發(fā)成本過高，房子必然賣高價；高房價又進(jìn)一步抬高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本，無論是地租、房租還是人工成本，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)無利可圖，這又反過來驅(qū)趕資金進(jìn)入房市，助長炒作之風(fēng)，進(jìn)一步推高房價。

應(yīng)該看到，打壓房價的背后，就是重振地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)，調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。可以說，解決高房價是重振地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一把鑰匙。

重慶為地方經(jīng)濟(jì)提供了一個范本——在高速增長的GDP和價格平穩(wěn)的房地產(chǎn)之間取得了不同尋常的平衡。在過去十幾年，重慶一直保持兩位數(shù)的GDP增速，即便是在全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長乏力，跌破7%的2015年，這里仍保持著11%的成績。這一成績并不依重房地產(chǎn)，以2015年為例，大頭還是工業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售和金融服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)只占到區(qū)區(qū)5%的比例。從2013年到2015年，重慶GDP增速以“三連冠”領(lǐng)跑全國，而房價漲幅遠(yuǎn)低于全國一線城市。

這與重慶實(shí)行的土地管理模式是分不開的。2008年，重慶推出了全國首創(chuàng)的地票交易制度。農(nóng)民自愿將閑置宅基地等復(fù)墾，經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生指標(biāo)，再以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。

黃奇帆復(fù)旦發(fā)言提出建立房地產(chǎn)調(diào)控五大長效機(jī)制，首先就是解決土地供應(yīng)問題。土地供應(yīng)要與城市發(fā)展、人口規(guī)模相適應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)不能拍腦袋決策，地方財(cái)政更不能淪為“賣地財(cái)政”。其次是要控制用地結(jié)構(gòu)比例，控制工業(yè)用地粗放浪費(fèi)的勢頭，給城市建設(shè)用地留出額度。第三就是控制拍賣土地價格，樓面地價不要超過當(dāng)期房價的三分之一。

地方政府不要熱衷于炒作“地王”現(xiàn)象。“地王”不斷出現(xiàn)的背后，不僅是土地短缺、拍賣機(jī)制的問題，而且與無限透支金融有關(guān)。房地產(chǎn)加杠桿最終只會讓房價虛高，將大家卷入炒作房價的幸存者游戲之中。

在稅收方面，對于房地產(chǎn)稅收要實(shí)行高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系，并在適當(dāng)時候征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。此外，黃奇帆還指出，發(fā)展租賃市場，地方政府責(zé)無旁貸。第一，完善政府公租房體系。習(xí)近平總書記曾就加快推進(jìn)我國住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)強(qiáng)調(diào)指出，到2020年，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。公租房建設(shè)可以參照新加坡模式。第二，培育商品房租賃市場。承租人可以使用住房公積金付租，房租還可以實(shí)行個人所得稅抵扣。此外，對出租人實(shí)行稅收優(yōu)惠，鼓勵老百姓將二套房出租。

建立房地產(chǎn)長效機(jī)制必須要有制度化安排，我國應(yīng)適時推出《房地產(chǎn)稅法》《住房法》以及《房屋租賃法》，將一些基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制固化下來。

只有控制住了虛高的房價，才能拯救中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓制造業(yè)和服務(wù)業(yè)有利潤空間。只有控制住了虛高的房價，才能扭轉(zhuǎn)脫實(shí)入虛勢頭，中國經(jīng)濟(jì)才能進(jìn)入良性循環(huán)。治理高房價開出的藥方，需要綜合調(diào)理，辨證施治，而不是下猛藥，讓房價忽漲忽落。只有建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制，才能根本扭轉(zhuǎn)人們“房價越調(diào)控越漲”的普遍心態(tài)，才能遏制全民炒房，讓民心回歸勤勞致富的傳統(tǒng)美德上來。從長遠(yuǎn)看，如何建立房價長效機(jī)制是地方政府繞不開的考題。