莊勝中信國安互撕另有玄機？地產(chǎn)版口水戰(zhàn)內(nèi)幕徹底曝光

張詩雨

圍繞一宗位于北京二環(huán)內(nèi)價值不菲的核心地塊，三家各有來頭的公司莊勝、信達、中信國安展開互撕，并掀起一場不小的口水大戰(zhàn)，上演了地產(chǎn)版的“羅生門”

一宗位于北京二環(huán)內(nèi)，權(quán)益三度易手的地——莊勝二期A-G地塊，先后令地產(chǎn)界三家明星公司——莊勝、信達投資、中信國安卷入糾紛。并且每家都指責對方偷換概念、混淆視聽，認為自己才是占理的一方，司法機關(guān)最終會站在自己這邊。

事情的基本脈絡(luò)先是莊勝因陷入財務(wù)危機，與信達投資共同開發(fā)這塊地。之后信達投資將項目公司股權(quán)賣予中信國安，后者在4年多的時間里搞定了拆遷問題，而這也是莊勝與信達搭檔時遲遲未有進展的。

對于信達投資將項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，莊勝認為侵犯自身權(quán)益，自2013年開始起訴信達投資。2017年3月，最高法院判決莊勝勝訴，這塊地的權(quán)益歸莊勝。已對該地塊投入巨資的中信國安頗為不滿，此后，矛盾的主要焦點就變?yōu)榍f勝與中信國安之爭，兩家公司都積極對外發(fā)聲以壯聲勢，唯恐自己在這場輿論戰(zhàn)中處于下風。

為了探究事情的是非曲直，記者對三家公司均進行了采訪，試圖了解這塊地是如何引起種種糾紛的，三家公司又是怎樣演繹“羅生門”的。

都想吃口肉

北京二環(huán)內(nèi)，莊勝崇光購物中心后面，一片相當于八九塊足球場面積的地被廣告牌包圍起來。這當中，兩幢樓已快要施工完畢，樓周圍的廣告牌寫著“二環(huán)內(nèi)，不一樣的社區(qū)”，“琉璃廠、書香地、學府云集”、“擇人文盛地、育后輩英才”，但一些廣告牌上卻將售樓處電話抹去。

之所以宣傳“學府云集”，因這一區(qū)域?qū)賹W區(qū)房，對應(yīng)的小學是實驗一小。被廣告牌圍住的區(qū)域就是莊勝二期A—G地塊，共占地7公頃，兩幢已快竣工的樓便是“國安府”一期，分別為5號樓、7號樓，屬于B地塊，其它6塊地本計劃要建國安府二期。在兩幢樓對面近300米的地方，記者看見一位工人在砍伐樹木。據(jù)悉，這里距離天安門不足兩公里，是二環(huán)內(nèi)唯一在建的住宅。

這樣一塊面積小，但地段稀缺的地塊，近十年來被眾多房企視為香餑餑，莊勝、信達投資、中信國安三家公司先后卷入其中。整個莊勝二期面積大約15公頃，包括A-L地塊。莊勝在完成開發(fā)H-L地塊后，2014年，趕上政策大變，一下子沒錢了。

2004年8月13日，國土資源部要求土地出讓必須履行招拍掛程序，房企必須一次性繳納土地出讓金等費用，不能再邊開發(fā)邊賣房，這致使莊勝陷入窘境。

彼時的莊勝雖已完成該區(qū)域5000多戶拆遷，但因一下子無法回籠資金，后續(xù)項目完全處于停滯狀態(tài)，此外還欠下了銀行近14億元。2009年，信達投資買下了莊勝抵押給銀行的不良資產(chǎn)，也就是A-G這7塊地，并與莊勝簽訂一系列協(xié)議，雙方進行資產(chǎn)重組。

莊勝向《投資者報》記者爆料，2008年7月31日，莊勝與一家世界五百強地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，約定以32.58億元的底價加項目超額銷售分成的方式合作開發(fā)。但在莊勝與之已經(jīng)簽好合作協(xié)議，并與信達協(xié)商還款事宜的時候，信達方面表達了與莊勝合作開發(fā)的強烈愿望，最終在作為債權(quán)人信達的強力干預(yù)下，該企業(yè)知難而退，然后才有了北京莊勝與信達的合作開發(fā)協(xié)議。

此后不久，信達投資成立項目子公司信達置業(yè)，莊勝本該有后者20%的股份，但因種種原因，莊勝一直未被登記作為股東。后來，因拆遷進展緩慢，信達投資在北交所公告轉(zhuǎn)讓信達置業(yè)100%的股權(quán)，中信國安便是這一承接方。

莊勝對此不滿，2013年，將信達投資告上法庭，以信達置業(yè)股東的身份反對這一股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并申請A-G地塊的全部權(quán)益。2014年12月，北京市高級人民法院判決信達方面勝訴。隨后，莊勝向最高人民法院上訴，后者判決莊勝勝訴，信達敗訴，要求信達方面向莊勝歸還A-G地塊項目權(quán)益。

不過，國安府一期的兩座樓已拔地而起，且已售罄，莊勝也不能不顧及這一現(xiàn)狀，隨后放棄B地塊56000多平米的權(quán)益，其目前享有的是除去B地塊之外，剩余的6個地塊的權(quán)益。但這一判決又未能讓信達方面與中信國安滿意，信達投資現(xiàn)已向最高人民法院提出再審申請，并已經(jīng)提交了材料。

口水戰(zhàn)爆發(fā)

因這一塊地卷入糾紛的三家公司——莊勝、信達、中信國安都大有來頭。

莊勝是家港資企業(yè)，其全名為香港莊勝集團，是北京市最早的外商合資房產(chǎn)開發(fā)公司之一，參與宣武門地段的舊城改造。

而信達投資與中信國安均有國企背景。信達投資成立于2000年，被財政部持有67.84%的股權(quán)。中信國安全稱為中信國安集團有限公司，前身是1987年中國國際信托成立的北京國安賓館，2014年經(jīng)過股改后，其國資的股東為中信集團，持有公司20.94%的股份，其它部分都為民營持股。

信達投資方面告訴《投資者報》記者，公司最先接手這一項目時，拆遷進展一直很緩慢。中信國安成為信達置業(yè)股東后，拆遷效率大大加快，2017年1月已完成近362戶居民、6家企業(yè)的拆遷工作，曾有報道稱，在拆遷方面中信國安就投入200億元。

眼見這塊完成了拆遷，就要變廢為寶，卻要將之拱手讓人，作為這當中最大的損失方，中信國安開始向外界四處訴苦，與莊勝互相指責，開始了輿論大戰(zhàn)。如今的矛盾方，由法庭原被告莊勝和信達投資，變?yōu)榍f勝與中信國安。

中信國安現(xiàn)積極對外發(fā)聲，頻繁程度甚至超過案件真正當事方——信達投資。對此，莊勝方面頗有微詞。

同時，在接受《投資者報》記者采訪過程中，莊勝法律顧問屈振紅律師一再強調(diào)：“中信國安在整個案件中是沒有身份的，是個案外人，它所有的權(quán)利都表現(xiàn)為是信達置業(yè)100%的股東。即便如此，中信國安和信達置業(yè)這是兩個獨立的主體，雖然它們存在股東關(guān)系，但從法律上來說信達置業(yè)是有獨立財產(chǎn)權(quán)、獨立人格，是一家獨立的公司，所以說中信國安跟莊勝這個案子沒有關(guān)系。”

莊勝主要指責中信國安，作為項目公司股東拒絕執(zhí)法：最高人民法院判決項目權(quán)益已經(jīng)歸我司，信達置業(yè)卻還在B地塊以外的6塊地施工。同時，公司還告訴記者，對方在拆遷過程中非常強勢，甚至有一起拆遷發(fā)生在凌晨5點。

中信國安則是拋出民生問題。這些包括，隨著項目權(quán)益返還給莊勝，已售兩幢樓的110戶住宅無法享受應(yīng)有的會所、景觀、商業(yè)、車位等各項配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)，房產(chǎn)價值因此貶損。同時，項目總包商與各分包商、供貨商之前簽訂的上百份合同若不能執(zhí)行，也會引起連環(huán)訴訟。

除此之外，中信國安還向外界提出一個問題，公司已對這塊投入了巨資，如果就這樣拱手讓人，是否涉及國有資產(chǎn)流失問題？

不愿折戟退場

作為對7塊地投入最大的一方，中信國安認為自己有多委屈？莊勝對其指責又是真的嗎？帶著這些問題，記者6月13日上午走進東大橋附近的國安大廈，只對接待人員說想了解他們與莊勝糾紛一事，對方便積極聯(lián)系了此事的媒體對接人，并在臨走時對記者感嘆，“這牽涉到多少國有資產(chǎn)要流失啊。”

下午，在國安展示中心內(nèi)，記者與該事件的媒體對接人進行了詳談。談到對莊勝二期具體開銷究竟有多少？對方告訴《投資者報》記者：“200億元并不僅是拆遷的費用，而是中信國安自2012年接手信達置業(yè)股權(quán)后，對項目的投入總額。”

至于拆遷成本究竟有多高，該人士表示，大概在30億～40億，無論如何，遠高于當初莊勝預(yù)估的5億。他說：“這幾年因為房價在漲，拆遷成本也在跟著上漲。這里原有362戶（實地踏勘497戶），僅住宅拆遷面積就8800平方米，如果拆遷款只有5億元，每平方米拆遷費不到6萬。換作是你，現(xiàn)在家門口賣的房子10萬塊錢1平米，但這兒拆遷給你6萬，你會愿意嗎？”

雖然B地塊上的5號樓與7號樓眼看就要完工，兩棟12層高的樓已分別建好。但該人士告訴記者，很可能無法年底按期讓兩棟樓的住戶入住，因地下部分本來是作為一個整體，但現(xiàn)在整個項目的規(guī)劃變了，導(dǎo)致他們地下部分無法完成，政府也就不會備案驗收。

“我交不了房，這些業(yè)主怎么辦，還有總包單位，與他們簽訂合同的供應(yīng)商、材料商怎么辦，這牽扯到太多無辜的人。”他說。

五年前看上了這塊地，沒想到后來判決不是自己的了，還可能涉及到多重訴訟。那么，當初中信國安為何要入股信達置業(yè)呢？

該人士回應(yīng)，這是二環(huán)內(nèi)的地，大家都能看到它的價值。“我們分析，這個項目的癥結(jié)就在于拆遷。而我們對于拆遷比較有經(jīng)驗，做的比較細致，會挨家挨戶了解情況做工作，給他們一個能接受的方案，最后大家達成共識。跟別的房地產(chǎn)開發(fā)商比，拆遷恰好是我們的優(yōu)勢。”

對于是否存在強制拆遷，對方語氣變得強硬起來，說道：“是不是強制拆遷，是由司法機關(guān)說了算。拆遷強制執(zhí)行，是要法院做出審理和判決后才能執(zhí)行。之后也得是法院、派出所、消防、120幾個部門聯(lián)合實行，不是單靠我們開發(fā)商就能完成的。”

自始到終中信國安方面并未向記者否認，公司仍在B地塊以外的6塊地施工。公司方面表示，“關(guān)于施工這塊，我們是依法施工。最高法院判決‘返還權(quán)益，權(quán)益與我們合法施工并無直接關(guān)系。”

記者問到信達投資已提出再審申請，中信國安是否擔憂最高法院會維持原判，這位公司內(nèi)部人士表示：“我們相信司法公正。”

莊勝絕地反擊

6月13日下午，在宣武門莊勝辦公處，公司副總張沛、法律顧問屈振紅一同接受了《投資者報》記者采訪，并帶記者來到露天陽臺處，向記者展示其它六塊地仍在施工的證據(jù)。站在高處，的確可以看見打好的樁，場內(nèi)還有挖掘機、打樁機等大型機械，工人們也在工作之中。

張沛告訴記者，最高法院是在3月24日做出判決，3月28日，施工單位就開始在其它六塊地施工，平整場地。之后，便開始打樁，現(xiàn)已將500余根樁打完，他估計打樁的成本就要花去2000萬元。張沛把這叫做“非理智施工”。

屈振紅接過張沛的話，告訴記者：“繼續(xù)施工，擴大的損失誰來承擔責任？莊勝是不可能去承擔這個責任的，因為中信國安明明知道地已經(jīng)不歸你了，還往里投錢，以為把這幾個億投入進去，這個判決就可以不執(zhí)行了？所以我們實在是替中信國安著急，它真的不應(yīng)該這樣。”

最高法院已判決其余地塊的權(quán)益歸莊勝，對于其它公司是否有權(quán)施工，屈振紅表示，按照框架協(xié)議和最高法院這次的判決書，項目權(quán)益就包括了土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)等。因此判決解決的不僅是土地使用權(quán)問題，是項目所有權(quán)益問題，既然項目所有權(quán)益都應(yīng)該返還給莊勝，信達置業(yè)當然無權(quán)再繼續(xù)施工。

同時，屈振紅還向記者透露：“莊勝在4月5日向北京高院申請了強制執(zhí)行，北京高院現(xiàn)在已經(jīng)指令北京三中院來對此監(jiān)督，后者已經(jīng)給信達置業(yè)發(fā)了執(zhí)行通知書，要求對方執(zhí)行判決，但它們還在繼續(xù)施工，這顯然屬于拒不履行生效判決，不僅僅要承擔民事責任，而且從刑法上是構(gòu)成刑事責任。”

但不可否認的是，作為接受了信達置業(yè)股權(quán)的大股東，中信國安對項目的投入超過信達投資與莊勝，現(xiàn)判決6塊地權(quán)益歸莊勝，是否涉及國有資產(chǎn)流失？

屈振紅回應(yīng)：“中信國安現(xiàn)股權(quán)中只有20.945%是國有股份，其它的股權(quán)都是私有。所以從控股來看，它屬于國有參股，民營控股的公司，并不是一個國有控股公司。最后，屈振紅說，要說國有資產(chǎn)流失，中信國安2014年的股改才可能涉及國有資產(chǎn)流失。

至于無法實施整體設(shè)計方案，完成地下施工，是否會導(dǎo)致兩棟將竣工的樓也沒有辦法完成政府備案驗收，張沛回應(yīng)，“B地塊上的5號樓、7號樓是獨立的土地證，其地上與地下部分也是獨立的規(guī)劃許可證、施工許可證。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地上和地下部分的建設(shè)、規(guī)劃、開工許可都是獨立的，也就是說，即使地下部分是分期建設(shè)的，并不影響目前B地塊上的兩棟樓的備案驗收，對方說的政府無法驗收的狀態(tài)是不存在的。”

同時，張沛還告訴記者，已快要竣工的兩棟樓地下均為車庫，對此，前述中信國安內(nèi)部人士也向記者承認了這一點。而其它物業(yè)、會所、綠地等配套設(shè)施，即便換個房地產(chǎn)公司接手，也不會影響兩棟樓的戶主享有。

對于中信國安所控訴的民生問題，屈振紅表示，無論是兩棟樓的戶主，還是目前已牽涉其中的總包單位與分包單位，他們的合同相對方都不是莊勝。即便項目無法再進行，他們應(yīng)該去找信達置業(yè)，而不是莊勝。

此外，莊勝方面對中信國安的成本支出是否達到200億元也表示懷疑。屈振紅對記者說：“中信國安方面需要說明這200億都投向哪里？我們在中信國安提交再審申請的成本聲明中看到，總建安費達到62億，那么意味著B地塊的建安費達到60多億，按照5.6萬平米的建筑面積算，每平米的建安費達到11萬元，這已經(jīng)超過了B地塊房子的售價。”

與中信國安一致的是，莊勝對于司法機關(guān)后續(xù)的判斷非常有信心。屈振紅說：“從一個律師的專業(yè)角度來講，最高法院20多個月做出這么一個決定，翻過來的可能性完全沒有。我們拿著一個勝訴判決犯不上著急，對方著急就在于自己輸了。”

下一步將何去何從

采訪過程中，莊勝對信達投資當初轉(zhuǎn)讓信達置業(yè)，要求受讓方需具備的條件，也頗為埋怨，在莊勝看來，一些條件像是為中信國安量身定做。

對此，信達投資對《投資者報》回應(yīng)：“掛牌條件中要求，受讓方2011年以來，在北京市開發(fā)過危改項目并且單個項目拆遷1000戶以上，或者在其他省會城市開發(fā)過危改項目并且單項目拆遷3000戶以上。符合這個條件的不止中信國安一家，若是莊勝能力足夠當初也會自己開發(fā)，而不是與我們重組。”

但現(xiàn)在，項目的權(quán)益已被判屬莊勝，信達投資正在申請再審。至于為何要這么做，公司對《投資者報》表示，莊勝公司在訴訟中主張返還項目權(quán)益的七塊地，目前已經(jīng)進行了拆遷平整、取得土地證，與莊勝主張的當初項目權(quán)益已經(jīng)不是一個概念。如果項目地塊土地使用權(quán)被執(zhí)行給莊勝，那么對于中信國安在項目地塊上的幾百億元投入，會形成莊勝的不當?shù)美畟f勝負有返還義務(wù)。

其它房企又是怎樣看待這三家企業(yè)扯皮的？北京某上市房企高管對《投資者報》記者說：“他們之所以積極對媒體發(fā)聲，都是為了利益，希望享受到土地溢價。尤其是中信國安，投入了那么大資源，不光沒享有土地溢價，甚至倒貼損失上百億，肯定是很難接受的。”

法律界第三方人士又是如何評價此案的爭議之處？記者采訪了北京隆安律師事務(wù)所金作鵬律師。對于中信國安是否算是國有企業(yè)，金作鵬認為，中信國安是由國資任最大股東，但只持有20.94%的股份，算是國有相對控股企業(yè)，對于這類企業(yè)是否屬于國有企業(yè)，目前還尚未形成定論。

金作鵬推測，信達置業(yè)的前股東中信國安方面之所以仍在施工，可能是打算在法庭上，將仍在施工的投入作為抗辨的意見，讓莊勝看到訴訟的難度和周期，最后達成一個結(jié)構(gòu)化的和解。這種較為常見，尤其幾方爭奪土地的所有權(quán)過程中，我已經(jīng)在上面建好了不動產(chǎn)，這就比較難判定該不動產(chǎn)今后的收益歸誰。■