房地產項目施工階段成本影響因素及控制措施分析

李亞麗　楊爭光

摘要：施工階段是房地產項目成本控制最重要的階段，同時，這個階段也是成本控制可塑性最強的一個階段，為了控制好房地產項目的成本，就必須做好對這個階段的成本控制。文章通過分析房地產項目施工階段成本影響的關鍵因素，提出相關合理的成本控制措施，以期更好的控制成本，實現項目的經濟效益。

關鍵詞：房地產；施工階段；成本；影響因素；控制措施

1.房地產項目施工成本控制的重要意義

房地產企業在開發地產項目過程中，最重要也是最核心的工作之一便是成本控制，目前，我國房地產市場調控加強，利潤被進一步壓縮，面對當前的形勢，做好成本管理工作又是必不可少的環節。通過找出施工階段影響成本控制的要素，結合房地產成本管理的相關理論，提出合理的成本控制解決措施，不僅是房地產項目開發成功，達到建設目標的前提條件，更能是企業獲得更高的利潤，有利于企業調整自身的結構，優化資源配置，提高自身的市場核心競爭力來面對當前激烈的競爭態勢。

2.房地產項目成本控制的原則

2.1設置合理的控制目標

房地產項目建設周期長，在施工中隨時會有干擾因素的出現，要想在初期便設定一個控制目標，力求在整個施工過程對其實行控制幾乎是不可能的，這也就要求建設單位做好最初的投資估算，設置合理的目標，在施工過程中中不斷的比較、糾正和微小調整，才能真正做好成本控制工作。

2.2項目的主動控制

早先對于施工成本的控制往往更多采用的是將施工目標成本和實際成本進行對比，但在這過程中往往實際成本已經發生了，即便發現失誤也已無法更改，都是屬于事后控制，這種被動的成本控制實際上沒有任何意義。隨著成本管理的進一步發展，應該越來越注重對于施工成本采取主動控制的原則，從被動轉為主動控制。

2.3做到技術、經濟相結合

要想做好工施工成本控制，要盡量做到技術、經濟相結合，工藝技術的進步與創新，會影響經濟的控制，但施工單位在進行工藝技術創新時，其實也是在降低成本，提高企業形象。所以應該妥善處理技術與經濟的關系，努力做到提高技術水平的同時達到經濟節省的目的，這種技術經濟相結合的成本控制方法，才是成本控制的關鍵所在。

3.房地產項目施工階段成本影響因素分析

施工階段是房地產項目經歷周期最長、成本占比最大、成本影響因素最多、成本控制效果最明顯的階段，其成本的可調控性也最強。本章重點對施工階段的成本影響因素進行具體分析。

3.1工程變更對成本的影響

所謂工程變更，就是在施工過程中，當遇到實際的施工情況與設計圖紙不相符的時候，根據建設施工單位的意見或者建議對原來圖紙與實際施工不相符的地方作出修改。因此，當發生變更時，就極有可能隨之發生工程量的變更，這樣，原來的合同條款也要發生變化，這就必然會引起工程成本的變化，而多數情況下，會引起成本增加。

3.2工程索賠對成本的影響

當合同的一方發生違約行為或者由于第三方原因造成合同中的一方遭受到損失，便會導致工程索賠的發生。工程索賠過程中會不可避免的產生各項相關費用，對項目的成本也會造成一定的影響。

3.3工程質量對成本的影響

工程質量與工程成本體現著對立統一的關系，要想提高工程的施工質量，可以使用更專業的人才，這樣會造成人工費用的增加；不僅如此，為了追求較高的質量，同樣可以使用更專業的施工機械設備，這樣又會增加機械費的投入。總之，更高的質量需要更多的成本投入，反之，如果降低了工程的施工質量，這樣就會為后期運營造成隱患，不可避免的會帶來后期維修成本的增加，甚至當出現質量安全事故后，會帶來不可估量的成本損失。

3.4貨源價格對成本的影響

在施工階段，人工費、材料費和機械費是成本的主要構成內容，所以貨源價格對成本的影響主要體現在人工、材料、機械費對成本的影響。

（1）人工費對成本的影響

在現場施工時，人作為施工的主體，對施工階段的成本產生重要的影響。工人工作效率低下、窩工現象都會導致施工周期的增加，這也變相的使人工費增加，進而使成本增加。不僅如此，由于人工費受到市場風險的影響，當這一變化超出施工單位可以承受的范圍時，便會使合同條款發生變更，這也會造成成本的變化。

（2）材料費對成本的影響

材料成本在項目施工成本中占有很大比例，材料從采購到途中的運輸再到倉庫的保存和領取，都很容易造成成本的增加。例如，采購階段沒有對市場做好充分的了解，致使采購價格偏高；在運輸和倉庫保存時造成了材料的損耗，也造成了成本的增加；另外，在材料的使用過程中的浪費現象同樣是成本增加的重要影響因素之一。

（3）機械費對成本的影響

機械費與材料費一樣，在機械設備的采購過程中，如果沒有對市場、對現行造價很好的把握，很容易在采購價格上嚴重超出預算價格。另外，不注意對施工機械的日常保養工作，都會造成機械的維修或者機械的更換，同樣會增加成本的支出。

綜上所述，在施工階段，由于施工周期長，使用投資量大，所以會面臨很多成本的影響因素，這就要求我們必須把握好各個可能影響成本的因素，切實采取必要的措施來控制這些因素來達到控制成本的目的。

4.房地產項目施工階段成本控制措施及建議

4.1加強對變更和索賠程序的管理

工程索賠和工程變更都會對成本產生重要的影響，由于兩者都是由于施工圖的設計與現實情況存在不符造成的，施工圖設計的合理性只能在設計階段予以控制，在施工階段能做的就是對于合同的管理，在發生工程變更和工程索賠時，必須加強對于變更和索賠程序的管理，防止惡意的、不合理的變更，業主方應督促監理工程師加強對變更和索賠的審查，以此來控制成本的不必要增加。

4_2科學制定施工組織設計

應制定合理的施工組織設計，并且嚴格按照施工組織設計的安排進行，對于施工質量的要求，應該做到雙管齊下，一方面，定期組織對工人的培訓，加強工人的技術水平，提高工人的質量意識；另一方面，管理人員要開展對工程質量的檢查工作，一旦發現質量問題，要及時進行修改、完善。

4.3加強對人、材、機費用的控制

（1）控制材料費

對材料費用的控制主要分為兩部分：控制材料價格，控制材料用量。公司應該采用合理的供應商，在材料采購中應該貨比三家；有材料應該合理使用，切不可浪費材料，對于材料的領取應該做好及時記錄，盡量減少材料的損耗。

（2）控制人工費

對人工費的控制可以從以下兩點人手：首先應該將責任落實到責任人，做好獎勵懲罰機制，做到節獎超罰；其次，企業應組織定期的業務培訓，提高工人的職業技能、領導層的管理水平，技能水平的提高可以減少不必要的勞動，控制好工時，而管理水平的提高，可以使管理人員更合理的安排工作，提高工作的效率。

（3）機械費的控制

對機械費用的控制有以下兩點：首先，應該對公司自有的施工機械做到最高效最合理的使用；其次，就如同材料的選購一樣，如需要租賃或者購置施工設備時，應該了解造價信息，結合公布的價格標準，掌握市場行情，以合理的價格租賃或者購買設備，最好能做到一機多用。

5.結語

本文通過對房地產施工階段的成本影響因素進行分析，發現在施工階段，存在諸多影響成本的因素，這就要求房地產項目管理人員應該充分考慮各種影響因素，在成本控制中做好成本控制工作，最終控制好整個房地產項目的成本，使整個項目獲得更大的經濟效益。