“獨家房源”是“壟斷房源”和房價上漲的推手？

在二手房市場，房屋供應非標準化，客戶需求也有多樣性，政策、稅率、市場情緒也相對復雜，供需信息不對稱的情況常見。在北京“3·17新政”之前的樓市瘋漲中，二手房交易一天一價，每次漲價幾十萬的情況比比皆是。同時代理買方與賣房，“一手托兩家”的中介，為了促成交易，而推高房價的質疑不絕于耳。

目前鏈家有8000萬套的住宅數據，覆蓋30個城市，在國內房產中介市場是絕對霸主。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，中介只是信息的溝通者和交易的服務商，對價格影響的權重比較小。“當然，在樓市火爆的時候，中介有一定的推漲作用，主要就是煽風點火，有時候利用信息不對稱制造恐慌情緒，甚至中介機構的人員自己也參與到炒房。所以在樓市上升期，會起到助推房價的作用，但作用的權重不高，可能就在一成左右，在樓市漲得快的熱門城市，有一成到兩成。”

而作為曾經的“拳頭業務”之一，“獨家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市場地位，“壟斷房源”的手段，甚至被指推高房價。

“獨家房源”是何物？

“我們中介已經沒有‘獨家房源了。”一家地產中介的工作人員告訴《中國經濟周刊》記者，不僅是他所在的亞運村片區，整個北京都已沒有做“獨家代理”的地產中介。“一旦被發現還在做‘獨家房源，中介門店就會被北京市住建委處罰30萬元。”該工作人員介紹說，“獨家房源”會導致客戶量減少，只有某一家地產中介的客戶有機會看到該房源，無形中降低了賣出房屋的速度，他們已不建議房主這樣操作。

以“VIP服務”“獨家代理”等名稱示人的“獨家房源”服務從房產中介誕生時便存在。一位鏈家的工作人員介紹說，鏈家“VIP服務”之所以受到歡迎，是由于其他中介的“不正當競爭手段”。“有些房主的房子明明已經成交了，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約，因為他們找到了愿意出更高價格的客戶。”

所謂“獨家房源”指房主將房屋獨家委托給某一家地產中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。從中介角度來看，此舉是爭奪房源的重要手段。在二手房市場，誰擁有更多房源誰就會占據主動;對房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場價的價格賣出房屋，房主也樂見其成。

那么，中介是如何操作“獨家房源”的？一位21世紀不動產工作人員告訴《中國經濟周刊》記者，以鏈家為例，一旦簽訂“房屋獨家代理協議”，經紀人會承諾以高于市場價或房主心理預期的價格將房屋售出。鏈家給房主5000元擔保費，一旦房屋在規定時間內未能賣出，這5000元作為違約金交付房主，如果鏈家在規定時間內賣出房屋，房主將5000元返還鏈家。

市場上對“獨家房源”做法的指責有兩方面：首先抬高了房屋價格;其次影響了房屋在市場上的流動性。易居研究智庫研究員嚴躍進分析說，獨家委托協議的性質是中介壟斷房源，經紀人抬高價格滿足了房東心理預期，但房東也因此要承擔價格升高導致交易周期延長甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同 ，其他中介不得掛牌該套房源，相當于減少了房源的銷售渠道。對買方來說，要么以高價入手，要么錯失心儀的房源。“從實際效果來看，如果這種抬高價格的市場行為普遍發生，也會拉高整個區域的房價。”

“獨家房源”背后的利益鏈條

中介之間對單量的爭奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的經紀人告訴記者，某筆交易的房主遇到兩個有購買意愿的買家，本著誰出的價格更高房子就給誰的原則，該經紀人勸說買家加價5萬元，買家迅速答應并當場轉賬3萬元定金給房主，“但鏈家的人死活不同意，差一點發生沖突，不過最終還是在我們這里交易了。”

非獨家房源尚且如此，“獨家房源”的爭奪更為激烈。在“獨家房源”大行其道之時，北京不少居住密度較大的小區外有各種中介公司的“社區開發”人員豎起標著各種房源價格信息的易拉寶“蹲點”收集房源。“他們會告訴房主簽訂獨家代理協議的好處，包括免打擾、省時省心等，但最重要的還是可以虛報價格多賣錢。他們探清房主的心理價格底線之后再加價，一般在30萬元到50萬元不等。”一位房地產中介經紀人告訴記者，敢承諾最多加價的中介最被房主信賴，成為“獨家房源”爭奪戰的最終勝利者。

“獨家房源”究竟能以高出市場價多少的價格賣出？業內各方對此說法不一。上述21世紀不動產的工作人員告訴記者，理論上中介為房主“虛報”的價格不一定會成為最終成交價，如果高出市場價太多則會“有價無市”。然而，在實際操作過程中，房屋中介會先“捂盤”，將價格較低、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房源，就不得不接受中介對房主承諾的加價，因為該房源是“獨家房源”。他介紹說，在市場飄紅、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏”，但在約定期限之內將房屋以高于市場價的價格賣出，兌現對房主承諾的把握還是非常大。

“以位于北京市豐臺區的商辦項目‘7克拉為例，2016年某段時間每套房屋總價不過百萬，‘獨家房源的最終成交價會高出非獨家房源10萬元左右，這對于總價不過百萬的房源來說就是一個巨大的加價。每個房主都在這個力量的推動下坐地漲價，房價就是這么被推高的。”上述人士表示，從2016年年中到2017年“3·17新政”前，“7克拉”項目單套的均價從幾十萬元漲到了130萬元，“獨家房源”起到了很大的作用。

根據鏈家公布的數據，其在全國已經進駐的二十幾個城市的二手房市場占有率均已超過20%，在北京甚至超過了50%。亞豪機構市場總監郭毅認為，當某一家房屋中介在市場上已擁有相對龐大的市場份額時，它獨家占有房源的行為就會壟斷整個市場，這種行為違反《反不當競爭法》，造成市場秩序的混亂，“中介若想拿到獨家房源，肯定會承諾房主以較高的價格賣出，這無意中就會推高房屋價格。”

“獨家房源”也曾是房產經紀人的最大利益所在。鏈家的一位公關負責人告訴《中國經濟周刊》記者，為提高經紀人的工作積極性，鏈家地產將每筆房屋交易的傭金分成幾個部分，參與過任何環節的經紀人都可以分得部分傭金，“鏈家希望經紀人之間以合作和分享的方式開展工作。”

據了解，盡管每成交一筆交易會有多個經紀人獲得業績，但與房主簽訂“獨家房源”協議的經紀人能分得的“蛋糕”最大，這也導致經紀人一度將“獨家房源”視為主要經濟來源。以鏈家為例，按2.7%的中介服務費計算，一筆總價500萬的房產傭金為13.5萬元，僅靠成功與房主簽訂“獨家速銷協議”這一項，經紀人就將分得40%，即超過5萬元;與之相比，錄入房源信息的經紀人僅能獲得10%的分成，簽訂無法律效益的“獨家委托合同” 的經紀人只有5%的分成;將鑰匙托管、實地勘察和獨家委托三項都做到了的經紀人也只能分得20%的傭金。一時間“獨家速銷協議”成為經紀人的“香餑餑”。

“獨家房源”壽終正寢

《中國經濟周刊》記者梳理發現，從2016年“9·30新政”以來，“獨家房源”唯一一次出現在北京的調控政策中是2016年底由北京市住建委、發改委等9部門聯合發布的《關于轉發〈住房城鄉建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見〉通知》，但通知只是強調“對于獨家代理存量房出售或出租、承購或承租業務的，房地產經紀機構應當在接受委托且符合發布信息規定后24小時內公開發布房源、客源信息”，并未將此類服務取締。

那么，“獨家房源”是何時消失的？又為什么消失？

亞豪機構市場總監郭毅告訴《中國經濟周刊》記者，宣布“獨家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對某些地產中介的突擊檢查行動。“在那次執法檢查行動中有關部門發現了獨家房源的問題，當場就指示糾正了。”郭毅說。媒體公開報道顯示，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執法隊檢查，在某中介門店發現二手房交易中存在一些中介獨家代理等獨占房源信息的行為，市住建委責令其立即整改。

房產中介正式取消“獨家房源”服務是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業。2017年3月23日，北京市住建委約談十大中介機構負責人，主旨在于規范中介機構的行為，落實正在實施的樓市調控新政。明確提出“一旦發現有中介機構或經紀人參與炒房、哄抬房價等，將逢漲必查、逢炒必辦”。5日之后的3月28日，鏈家在一份內部通知中稱：“為規避資源（房源）壟斷風險，讓客戶可選擇空間更多，自2017年3月29日起，公司全面停止VIP房源服務。”隨后，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨家房源”業務。

亞運村地區房天下某門店的負責人對《中國經濟周刊》記者表示，即便沒有政策管束，就目前的市場行情來講也斷不會有中介敢做獨家房源。“從‘3·17到‘3·26，一系列的管控措施讓整個樓市趨冷。整個亞運村地區的所有中介門店整個4月份幾乎零成交，現在如果再簽獨家房源，誰能保證3個月之內肯定能賣出？那5000元保證金不相當于白白送給房主了？”

針對“獨家房源”的問題，上述鏈家公關負責人表示，“獨家房源”是市場的產物，但也會根據政府的宏觀調控消失。“鏈家提供‘獨家房源的初衷是為了讓業主放心，‘獨家代理之后就不必將過多精力放在房子上。”針對市場上“獨家房源”造成了房價上漲的市場說法和指責，鏈家的這位公關人士認為，讓中介來承擔房價上漲的責任是不客觀的。他說，中介只起到連接買賣雙方的作用。“即便是‘獨家房源，也不可能因為中介建議標高價，買方就直接愿意出高價這種現象。買家肯定會考慮性價比，賣方若有誠意賣房子，鏈家的工作人員也會建議他按照市場行情定價，否則會有賣不出去的風險。”