斑點與環狀

加州——美國經濟重鎮，如將其看作一個國家，其GDP在全球排名可穩入前八強。談起美國，其最具標志性的軟實力無疑包括：科技、教育、創新。而只要談到這些指標，往往離不開一所位于加州的大學——斯坦福大學，該校所在的帕羅爾多（Paloalto）地區成為全球最優秀的學者、科技新貴、VC的虎踞龍蟠之所，寸土寸金不足為怪；但讓來訪的中國人常大吃一驚的是，僅一條高速公路之隔、名字也僅多了個“東”而已的東帕羅爾多地區，竟然是一個南美移民為主、高失業率、高犯罪率、高貧困的“拉丁區”。“和PaloAlto同樣優越的地理位置，這種黃金地段，這種壞區怎麼沒被‘拆遷呢？”已不是頭一次，國內來的的友人這樣好奇地問，我也喜歡這個疑問，因為其答案對中國更重要。

東帕羅爾多的這種分布，對比當下的中國確實是讓人費解的“疥癬之疾”，但卻是美國的普遍案例，除法律對普通居民物權的尊重，“一本萬利”的舊城改造，在美國遠遠不是一臺推土機、數頂大蓋帽就能簡單完成；更包括一些特意“偏袒”窮人的立法保護，希望能讓國人在“更困惑”中深思。

房地產價格從來都伴隨經濟水漲船高；加州也一直是全美房地產最昂貴的地區之一。眾所周之，美國徵收物業稅，房子越貴，稅款越高。那你能否想象，一位年入3萬的加州老收銀員可以和年入近20萬的家庭毗鄰，同樣居住在市價100萬的住宅里，而不會因房價飆升被洗牌到“適合”的地區嗎？

Bob Ellingson就是這個老收銀員，他目前住在矽谷中心LosGatos市。一輩子中的多數時間他都在做收入微薄的超市服務工作，40年前他購入價值5萬美元的住房，而今價值已超過100萬。他不但沒有被房地產快速升值而“擠走”，還開心地炫耀說，“周圍那些年輕人沒一個不羨慕我，他們的物業稅是我的好幾倍。”年過70已經退休的他，現在更開始以房養老。

矽谷的奇跡譽滿全球。過去40年，伴隨科技業博興，矽谷不少地區地價翻了近10倍。如果沒有立法保護，收入微薄的老居民根本無法負擔，被科技新貴們“擠”至邊緣才“正常”，但一項名為Prop13的立法，令矽谷老住戶成了經濟快速進步的最大受益者。“如果按房子的市價交物業稅，我肯定住不起，但Prop13規定居民可以按購入價繳稅，1.2%就幾百塊；此外，每年漲幅不超過2%，現在的物業稅比我一個月的房租還低。這個稅基，還可以傳給我的子女。所以我走了，他們也不會因為交不起稅而要離開這份祖業”，Bob Ellingson說。

相比之下，中國的經濟奇跡速度也包括“開發區說上馬就上馬、老民居說拆遷就拆遷”等的驚人高效。這些高效率背後，中國的房地產布局也正發生微妙改變，能按照環狀統計房地產價格，正成為中國房地產鮮明的特色。

北京市統計局公布數據稱，北京房價在2009年11月提速上漲，新建住宅期房四環路以內的均價6月近17000元/平方米，如今已達20515元/平方米；五至六環路6月為9296元/平方米，如今已達10665元/平方米；目前只有六環路外均價尚在萬元大關以內。一份官方媒體甚至這樣評論：“北京三環內房價在2.5～3萬元人民幣每平米之間，四環至六環1～2萬之間，于是，按照貸款月供能力計算，月收入超過3萬元的人才能負擔在三環內買房，月收入1-2萬者在四-六環買房，月收入1萬元以下者在六環外以及河北的香河縣、大廠縣、天津的薊縣等地買房。房價已經并將繼續對中國每一個城市的居民按收入高低進行環狀區域配置，這是一個殘酷的、必然的、或許是合理的現實。”

正如這個評論所說，這是一個殘酷的現實，但是，這并不一定是個合理的現實，除非合理的標準是按照貧富分階。當然，我并非主張收入懸殊10倍的人要住進同一座大樓，雖然這恰恰是美國波士頓不久前提出的城市建設新建議，其初衷是對整個社群有益。

過去10年，哈佛大學所在地波士頓經濟快速發展，房價也節節攀升，貧富隔離，教育資源隔離，引起公眾和社會學者警惕，因為這種隔離，不但會助長教育資源的分配不均、貧富分化，也會順而加重整個社會的矛盾、不安定因素。因此有建筑學家建議，未來的住房要同時在一座高層建筑中開發出100萬和10萬美元的公寓，讓貧富混居，拉平資源分配長短板。

從太空看地球，中國人的長城若能跳入視野，當然讓國人驕傲。但閉上雙目，用想象為中國的鱗次櫛比的房地產照價格高低涂上顏色，那躍入眼簾的環狀，卻該是我們面對經濟騰飛的深深一嘆。在這個次貸後危機時代，我們急切地討論中國的內需何時、怎樣才能提振？等中國開始懂得尊重黃金地段的“疥癬之疾”，內需也恐怕就獲得了扎實的起點。屆時，推土機背后是繁榮的奢侈品市場、而殘垣斷壁後是疲弱內需的冰火兩重天現狀也許就會有所改觀。endprint