房產測繪地下室和半地下室的處理

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

?

房產測繪地下室和半地下室的處理

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

針對房產測繪工作中地下室和半地下室的相關問題進行系統分析，并參照我國頒布的《房產測量規范》相關規定，借鑒了其他省市地方的房產測繪實施細則，對房產測繪地下室和半地下室的相關問題提出了具體的應對措施，希望可以為我國的房產測繪工作提供幫助。

房產測繪；地下室；半地下室；處理

隨著我國城鎮化建設的不斷發展，新的建筑層不斷興起。自從我國2000年頒布了《房產測量規范》之后，我國建筑領域的發展就有了極大的保障，再加上《物權法》中與房產相關法律法規的進一步落實，人們也更加注重房屋登記對房產所屬意識的重要性。在房屋建筑領域，房屋建筑面積的測算是當前房產測繪過程中的關鍵環節。房產測繪主要包括套內的建筑面積、公共分攤面積、產權面積等測算。在房產測繪中，公共分攤面積的測算以及功能區的設立比較容易出現爭議，因此要對這些區域進行重點分析。

1 地下室和半地下室現有的認定與分攤

通過《房產測量規范》要求得知，房屋的自然層數一般都是按照室內地坪的±0以上區域進行系統計算的。要求采光窗在室外地坪以上的將會被認定為半地下室，而沒有達到這一要求的就是地下室。有的研究人員認為，這樣的一種劃分相對比較籠統，像一些省市地方對房產測量就有不同的標準，其中江蘇省地方標準就曾規定：當半地下室地上部分沒有小于1.5 m，將其算入到半地下室行列。但是，當半地下室全部或者部分用于商業用途，而且商業用途的入口位于地面，那么也將其列入到地上層數中。反之，則計入到地下層數中。具體測量過程見圖1。

圖1 半地下室Fig.1 Semi-basement

在2012年8月落實的《住宅設計規范》中規定，采光窗在室外地坪以上的半地下室層高在2.2 m以上的將直接計入到房屋地上自然層數。

2 地下室和半地下室測量中存在的主要問題及處理方法

2.1 功能區和分攤區劃分問題

到目前為止，人們對地下室和半地下室在定義上還是存在分歧，所以在實際工作中，人們對其進行認定的時候也會遇到很多的困難，這一困難點主要體現在對地下室和半地下室的功能區劃分上。當±0上下設計為不同的用途時，劃分功能區主要是以規劃室內地坪±0為界限。而半地下室中的電梯間、樓梯、管道等與上部連通的部位將不再參與±0以上的住宅以及辦公等功能區的分攤計算。其實很多時候，人們對地下室存在一定的誤解，認為地下室完全是一個獨立的使用空間。但需要注意的是，地下室的使用需要依賴通道、樓梯等才能夠進入。也就是說，地下室的使用必須要依賴于上部的主體房屋，所以會發現，很多的一層房屋，如果其下方存在地下室，一般都是捆綁銷售的。在對這類房屋進行分攤計算的時候，需要采用不同的分攤計算方法。

2.2 具體案例

此次選擇具有代表性的房屋，這一房屋主要包含地下負1層半地下室和地上11層高層住宅。1層到11層的尺寸及戶型都是相同的，而負1層半地下室尺寸和1層至11層尺寸圖如圖2、3所示。

圖2 半地下室平面圖Fig.2 Semi-basement floor plan

圖3 一層至十一層住宅平面圖Fig.3 Resident floor plan from first floor to eleventh floor

2.3 地下室和半地下室認定中存在的問題及處理

按照國家頒布的《房屋登記辦法》的要求，成套住房一般都是由若干臥室、起居室、廚房、衛生間、客廳等不同功能的區間組成，這些區間結合在一起形成了房屋，達到了滿足人們正常飲食起居的目的。如果這其中某一個區間沒有出現，就會直接影響相連區間的使用價值，在這一點上，地下室和半地下室的用途影響是最明顯的。當地下室以及儲藏室沒有達到采光及通風條件的時候，那么規劃部門就會確定這一區域并不具備住宅的正常使用性質。而此時開發商就會在地下室和半地下室的概念上做辯解，有些時候還會將住宅中的一些設施改為他用。

按照規劃部門的規定要求，地下空間的面積不會參與到容積率計算當中。如果在進行房產測量時將這些商業配套用房面積都計入到地下空間面積，那么就會直接降低整個建筑工程項目的容積率。所以，在對房產進行規劃和測繪的時候，將地下室和半地下室大多涵蓋住宅、商業的配套用房按照實際使用功能進行系統劃分，將用于住宅和商業用途的歸結于地面相應用途的房屋。房產測繪部門在對房屋進行測繪的時候，就不能把地下室和半地下室作為住宅、商業配套用房來參與分攤計算。總地來說，測繪需要建立在公正公平的基礎上，最終目的是為了保護產權人以及全體業主的合法權益，更好地促進我國房產領域的綜合發展。

3 結語

房產測繪不管是從外業發展還是到審核及最終的成果使用，都是非常浩繁復雜的工程，所涉及的利益鏈也非常廣泛。由于房產測繪的政策性相對較強，測繪人員對國家頒布的各項法律法規都了解熟悉清楚之后，才能夠有把握運用好房產測繪。所以，在實際工作中，要最大限度地保證房產測繪的可操作性和合理性，向產權人提供一個公平、合理的房產測繪數據。由于我國的房產領域正在不斷更新發展中，所以測繪人員需要不斷加深自己的知識體系，更好地促進我國房產領域的綜合發展。

[1] 劉寶亮.從房產測繪行為看房產測繪市場化[C]//2009全國測繪科技信息交流會暨首屆測繪博客征文頒獎論文集.2016.

[2] 郝超.房產測繪的現狀與發展[C]//中國測繪學會第九次全國會員代表大會暨學會成立50周年紀念大會論文集.2016.

[3] 王茂林.關于對防范和規避房產測繪風險的探討[C]//第三屆長三角科技論壇(測繪分論壇)暨’2006江蘇省測繪學術年會論文集.2016.

[4] 張維兵.池州市房產測繪信息管理系統的設計與實現[C]//華東六省一市測繪學會第十一次學術交流會論文集.2016.

[5] 沈軍.房產測繪市場化以后測繪成果的認證管理[C]//第十三屆華東六省一市測繪學會學術交流會論文集.2011.

[6] 劉剛.濟南市房產測繪信息管理系統的設計與實現[C]//山東省測繪學術年會論文集.2006.

Real estate mapping basement and semi-basement treatment

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

This paper mainly analyzes the related problems of basement and semi-basement in real estate surveying and mapping work, and draws on the relevant provisions of the “real estate measurement standard” issued by China, draws on the details of real estate surveying and mapping in other provinces and cities, and the specific measures of semi-basement were put forward, hoping to provide help for China′s real estate surveying and mapping.

Real estate mapping; Basement; Semi-basement; Dispose

2017-01-18

周文建(1967-)，男，理學學士學位。

TU761

B

1674-8646(2017)08-0166-02