厘清職責邊界，履行理性人注意義務

某省近期有個案子，開發商違規突破容積率加層，規劃部門等為其進行了規劃、竣工驗收，不動產進行了登記。后經媒體報道內幕，國土部門重新測算，開發商應補交出讓金1200萬。前幾天，檢察院對登記中心主任采取強制措施。問：不動產登記中心是否依法履行法定職責？是否涉嫌構成犯罪？

這個案例中規劃是怎么驗收的？容積率不是不動產登記部門管的，是否涉及個人原因？

職務犯罪，要看職權和責任。

出讓金交多少以出讓合同為準。是否提高容積率與登記關系不大，與權籍調查審核關系大。

主要是權籍調查這個問題。實地查勘發現違規后不登記又抗不住來自外部的壓力，各地真要以此為戒。建議按規劃、住建部門的結果直接登記，那樣反而會沒事，現在大量房屋竣工后面積拓展就是一例。

關鍵是規劃國土，為什么竣工驗收發現問題而不要求開發商補出讓金？規劃發現問題，怎么能通過？我市有綜合驗收環節，住建牽頭，規劃、國土等參加，規劃認定發函國土，國土追繳出讓金，再出竣工備案證明，予以登記。與權調無關。

講別人沒用，現在是不動產的登記規則要求審查出讓金收繳。

未經批準加層，盡管驗收通過了，但是仍然是明顯的違法建筑。因為驗收通過不能代替規劃許可，不動產登記中心涉嫌玩忽職守。

所謂驗收通過，如果是取得規劃驗收合格證，應視為符合規劃吧。

同意，有規劃手續確認應該視為建筑物合法。

驗收合格是否等同于規劃許可？對于超出行政許可的范圍建設，而驗收又通過的情形，是否驗收的行政行為覆蓋了原行政許可行為呢？

初始登記現場勘察不予受理可能更適合。

規劃驗收了的，不予受理依據不足吧？

驗收能代替規劃許可么？這是回避不了的問題。

注意，首次登記的申請材料中收的是“符合規劃的證明”，沒有規定收“規劃許可證”。

據了解，中心主任并未腐敗。縣檢察院決定，以涉嫌玩忽職守罪，依法對縣不動產登記中心原主任立案偵查，并采取強制措施。

在行政許可行為中，除了先前的行政許可行為，還有行政許可后的監督管理。兩個行為不存在自相矛盾。若自相矛盾的行政行為，登記怎能玩忽職守？

玩忽職守針對的是不盡職責義務的行為，針對于應當履行、有條件履行的職責但沒有盡職履職的。前面這么多部門怎么就到登記這玩忽職守了？

法定要件齊備的情況下，要件本身的問題不應由登記機構擔責！

補繳出讓金的征收主體是國土？是否有授權不動產登記部門核實？或是有明顯證據證明不動產未盡審慎義務？

如果確定為應補交出讓金的性質，就說明驗收同意加建的合法性，憑驗收證明辦理登記更沒有問題。至于欠交的是政府債務，那不是登記的職責。至于收出讓金憑據更沒有依據。

《不動產登記暫行條例實施細則》和《不動產登記操作規范（試行）》有要求哦。

上述報道中辦房產證時不需要。

那是，以前沒有，現在是有要求。

點評

曹利華

鎮江市不動產登記中心

如果“竣工驗收”是指取得《建設工程規劃核實合格證》，如果該登記發生在不動產統一之前…… “群眾”的觀點是基本一致的：冤有頭，債有主，失職瀆職不是“我”！

最高人民法院副院長江必新認為：登記機構沒有實質性的權力，只要申請人提供符合規定的材料就要登記。因此，登記機構只能進行形式審查，但不能違背“理性人”的注意義務。

申請人取得的《建設工程規劃核實合格證》，是縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門履行法定職責的標志，即使其內容與 《建設工程規劃許可證》有沖突，應為”建設工程符合規劃的材料”。

不動產統一登記后，土地出讓合同與土地出讓價款憑證成為不動產登記的要件。而容積率既在出讓合同中標注，又與出讓價款密切相關。不動產登記機構如明知超容積率，卻置之度外，似有違背“理性人”注意義務之嫌。對此，不動產登記人員不可不慎。