房屋遲延征收補(bǔ)償價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)調(diào)整

于海龍+王勝斌

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）與《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）頒布實(shí)施6年來，規(guī)范了政府行為和各方的權(quán)利義務(wù)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房屋征收征用的合理公平補(bǔ)償原則，確保了被征收人合法財(cái)產(chǎn)不因征收出現(xiàn)價(jià)格減損。但由于種種原因，政府與被征收人未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，形成了遲延征收的法律事實(shí)，且在全國(guó)各地普遍存在，嚴(yán)重影響了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行。應(yīng)當(dāng)說，遲延征收問題已經(jīng)到了必須從根本上解決的時(shí)候。

一、征收補(bǔ)償遲延形成的背景

本文所說的遲延征收，是指政府發(fā)出房屋土地征收公告后，征收部門未在被征收房屋轉(zhuǎn)移變更手續(xù)“暫停辦理期限”一年期間完成的征收項(xiàng)目。全國(guó)各地普遍存在遲延征收問題。其形成的背景是：

1.政府實(shí)施房屋征收的條件不具備

政府雖然發(fā)布了房屋征收公告，但不具備做出房屋征收補(bǔ)償決定的條件。如社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估失誤，發(fā)生不可控事件；征收補(bǔ)償資金不到位，出現(xiàn)補(bǔ)償資金短缺；被征收人不簽協(xié)議，評(píng)估報(bào)告超過有限使用期限；未按規(guī)定程序送達(dá)等原因，導(dǎo)致一些征收項(xiàng)目拖延數(shù)年。一旦重新啟動(dòng)征收，評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)就成為不可逾越的障礙，無法實(shí)施征收補(bǔ)償。

2.政府征收行為不規(guī)范

政府房屋征收部門或征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不積極作為，導(dǎo)致在被征收房屋轉(zhuǎn)移變更手續(xù) “暫停辦理期限”一年期間，或因征收補(bǔ)償方案制定不合理，或因征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不積極主動(dòng)，或因未完成法定送達(dá)程序，或因超期使用評(píng)估報(bào)告，或因未及時(shí)作出規(guī)范的房屋征收補(bǔ)償決定，即未完成征收的法定程序，失去了向法院申請(qǐng)執(zhí)行的機(jī)會(huì)，無法及時(shí)完成征收補(bǔ)償工作。

3.征收人對(duì)征收補(bǔ)償公平的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

某些征收工作人員認(rèn)為，《辦法》規(guī)定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是征收公告之日，政府無論什么時(shí)間作出征收補(bǔ)償決定，均應(yīng)以房屋征收決定公告之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)償，否則將背離《合同法》的平等原則。若以法院判決之日或政府決定補(bǔ)償之日的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)被征收人予以補(bǔ)償，那么對(duì)已經(jīng)與政府簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的被征收人是不公平的，更為嚴(yán)重的是助長(zhǎng)了被征收人當(dāng)“釘子戶”的勇氣和貪婪。在這樣的認(rèn)識(shí)之下，征收工作人員怠于作為，直接影響了征收簽約的進(jìn)度和質(zhì)量，為遲延征收的形成提供了肥沃的土壤。

4.某些被征收人把政府征收當(dāng)成致富良機(jī)，故意拖延簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議

某些被征收人曲解政府征收征用的動(dòng)機(jī)，故意提高補(bǔ)償要價(jià)，一旦滿足不了他們的不合法訴求，就采取各種手段干擾房屋征收。如不配合現(xiàn)場(chǎng)查勘，不在實(shí)物登記表上簽字；拒絕簽收評(píng)估報(bào)告；拒絕參加溝通、咨詢和聽證會(huì)議；拒絕執(zhí)行法院的生效判決；被征收人群體上訪等行為，造成了征收補(bǔ)償項(xiàng)目遲延，困擾房屋征收工作。

5.維穩(wěn)政策使征收部門畏首畏尾

按政府職能要求：征收部門既要貫徹落實(shí)《條例》的立法目的，完成征收征用的目標(biāo)任務(wù)，接受并履行法院按非征收公告之日給被征收人補(bǔ)償?shù)呐袥Q，又要滿足維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的政治要求，積極講解政府征收的目的和意義，耐心接待群體上訪的被征收人，想方設(shè)法解決上訪人員的合理訴求。在這種情況下，房屋征收工作如履薄冰。

6.征收過程出現(xiàn)意外的不可抗力事件

由于上述問題，形成遲延征收，并出現(xiàn)意外的不可抗力的惡性事件，影響了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造，影響了被征收人的工作和生活，影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

二、征收補(bǔ)償存在的制度缺陷

1. 《辦法》未充分考慮征收補(bǔ)償遲延情況

《辦法》第十條第一款規(guī)定：“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。”應(yīng)當(dāng)說，這一規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是正確的，符合房屋征收初始期實(shí)際。《辦法》規(guī)定以征收決定公告之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評(píng)估被征收房屋價(jià)值，實(shí)質(zhì)上是有一個(gè)前提的，那就是在合理的征收期限內(nèi)，征收補(bǔ)償進(jìn)程依照法定程序、不間斷地推進(jìn)。由于2011年我國(guó)房屋征收制度剛剛啟動(dòng)，評(píng)估規(guī)章、地方性法規(guī)也都是這一時(shí)期圍繞《條例》制定的，沒有經(jīng)過征收實(shí)踐檢驗(yàn)，對(duì)房屋征收復(fù)雜性、艱巨性、困難性考慮不足。這一征收制度設(shè)計(jì)并沒有考慮征收補(bǔ)償間斷、被拖延情形。然而，在實(shí)際征收工作中，征收進(jìn)程拖延情況普遍存在，且不是個(gè)別現(xiàn)象，也不是僅某個(gè)地方存在的問題。

2. 《辦法》規(guī)定以征收公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)償，卻沒有規(guī)定遲延征收問題的解決辦法

征收進(jìn)程拖延情況發(fā)生后，就會(huì)連帶出現(xiàn)如何平衡征收補(bǔ)償利益問題。其中，最突出的問題就是應(yīng)當(dāng)按照什么時(shí)間點(diǎn)的房屋價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償問題。從評(píng)估的角度看，即如何確定房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)問題。如果堅(jiān)持以征收決定公告日為評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，往往會(huì)引起被征收人的強(qiáng)烈質(zhì)疑，認(rèn)為沒有得到充分、合理的補(bǔ)償，拒絕簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議；如果改變?cè)u(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，又與《辦法》的規(guī)定相違背。征收人和評(píng)估機(jī)構(gòu)在平衡征收補(bǔ)償利益問題時(shí)，必須在堅(jiān)持以征收決定公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，還是改變價(jià)值時(shí)點(diǎn)之間做出選擇。然而，《辦法》卻沒有規(guī)定遲延征收問題的解決辦法，把這一問題丟給了征收人和評(píng)估機(jī)構(gòu)。

《條例》第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”《辦法》選擇征收公告之日作為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，目的在于保障對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于同時(shí)期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，被征收人用獲得的補(bǔ)償款在市場(chǎng)上能夠購(gòu)買到與被征收房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積等相接近的房屋，被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。但對(duì)遲延征收房屋補(bǔ)償，若仍以征收公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)償，被征收人無法回溯過去時(shí)點(diǎn)購(gòu)買類似房地產(chǎn)。

3.實(shí)施征收補(bǔ)償完全按照《辦法》規(guī)定，有違《條例》規(guī)定的公平補(bǔ)償原則

《民法總則》第一百一十七條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。”《條例》第二條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償”。第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”《辦法》選擇征收公告之日作為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，目的在于保障對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于同時(shí)期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，被征收人用獲得的補(bǔ)償款在市場(chǎng)上能夠購(gòu)買到與被征收房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積等相接近的房屋，被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。

但是對(duì)遲延征收房屋補(bǔ)償，若仍以征收公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)償，卻因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較大的原因（目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直走高），被征收人無法回溯過去時(shí)點(diǎn)購(gòu)買類似房地產(chǎn)，或無法以征收決定公告日的補(bǔ)償價(jià)格，購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)發(fā)生變化的房地產(chǎn)。這與《民法總則》《條例》規(guī)定的公平補(bǔ)償原則相悖。

《立法法》第七十九條規(guī)定，“法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。法規(guī)與規(guī)章兩者之間存在矛盾時(shí)，規(guī)章應(yīng)當(dāng)服從法規(guī)。”《民法總則》是法律，《條例》是法規(guī)，《辦法》是規(guī)章。所以《辦法》的規(guī)定，一旦與《民法總則》《條例》相抵觸，規(guī)章應(yīng)當(dāng)服從法律法規(guī)規(guī)定。

三、遲延征收補(bǔ)償現(xiàn)行做法及存在問題

1.征收補(bǔ)償依據(jù)法院判決辦理

即依據(jù)法院的判決結(jié)果調(diào)整征收補(bǔ)償行為，包括調(diào)整評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。實(shí)事上，在房屋征收補(bǔ)償被拖延情況下，征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)如何確定，在司法界的看法是不一致的，甚至出現(xiàn)相反判決。一方面，有的司法審判堅(jiān)持征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)不可變?cè)瓌t，凡是不以征收決定公告日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的，均認(rèn)定違法。甚至有的審判，對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)距征收決定公告日差兩天，也認(rèn)定評(píng)估報(bào)告無效。政府依據(jù)評(píng)估報(bào)告作的房屋征收補(bǔ)償決定也隨之被判定不予維持。另一方面，也有司法審判在房屋征收補(bǔ)償被拖延情況下，對(duì)征收評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定問題，則體現(xiàn)出了靈活性。如《中華人民共和國(guó)最高人民法院行政裁定書》（〔2015〕行監(jiān)字第637號(hào)）認(rèn)定：“如果房屋征收決定的公告時(shí)間與征收補(bǔ)償時(shí)間相隔時(shí)間過長(zhǎng)，市場(chǎng)行情發(fā)生變化，以公告之日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償不能確保被征收人獲得足額補(bǔ)償時(shí)，則應(yīng)以補(bǔ)償時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格確定房屋征收補(bǔ)償數(shù)額。”《中華人民共和國(guó)最高人民法院行政判決書》（〔2016〕最高法行再80號(hào)）認(rèn)定：“對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，一般應(yīng)當(dāng)為征收決定公告之日或者征收決定送達(dá)被征收人之日。因征收人原因造成征收補(bǔ)償問題不合理遲延的，且被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯上漲的，被征收人有權(quán)主張以作出征收補(bǔ)償決定或者簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償基準(zhǔn)。”《吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院行政判決書》（〔2016〕吉01行終157號(hào)）則認(rèn)定：“某某公司于2014年7月重新出具的房屋拆遷分戶評(píng)估報(bào)告仍以七年前即2007年9月30日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不能準(zhǔn)確反映案涉被拆遷房屋現(xiàn)今房地產(chǎn)價(jià)值，存在顯失公平的可能，違反了公平補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，不能作為確定被拆遷房屋價(jià)值的依據(jù)，屬于主要證據(jù)不足。為保證被拆遷人生活水平不降低，拆遷期限多次延長(zhǎng)，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生明顯變化的，應(yīng)以裁決作出時(shí)的拆遷許可證延期日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。”

可見，上述法院判決并沒有堅(jiān)持《辦法》第十條第一款規(guī)定，而是依照公平補(bǔ)償?shù)牧⒎ū疽猓幚碓u(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)問題。換言之，給被征收人補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格，不是政府房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)格，而是政府給被征收人做出賠償決定時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。法院的判決依據(jù)《條例》，從根本上否定了《辦法》關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。

按照行政權(quán)效力低于司法權(quán)效力的原則，征收部門和評(píng)估機(jī)構(gòu)在有司法審判的征收案件中，不再執(zhí)行《辦法》的規(guī)定，而是執(zhí)行法院判決。甚至主動(dòng)申請(qǐng)并接受法院的敗訴判決，目的是把法院的判決當(dāng)作解決遲延征收問題的尚方寶劍。

由于司法界對(duì)遲延征收補(bǔ)償?shù)目捶ú灰恢拢踔脸霈F(xiàn)相反判決，這讓征收補(bǔ)償?shù)墓皆瓌t面臨挑戰(zhàn)。可能出現(xiàn)同一征收項(xiàng)目，但征收補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，亦即會(huì)出現(xiàn)類似房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致問題。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)以法院判決之日，或判決政府作出征收補(bǔ)償決定之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，需要重新勘查被征收房屋、調(diào)查交易案例、制定評(píng)估技術(shù)路線、測(cè)算調(diào)整參數(shù)等。被征收人若對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以申請(qǐng)報(bào)告復(fù)核、專家鑒定。若被征收人仍拒簽協(xié)議，政府還要作出征收補(bǔ)償決定，再次申請(qǐng)法院執(zhí)行。以法院判決評(píng)估補(bǔ)償形成的再循環(huán)，既浪費(fèi)了法院的審判資源，又損害政府維護(hù)社會(huì)公平正義的形象。

2.以再次接受委托確定的時(shí)間為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)施征收補(bǔ)償

征收部門為確保征收工作繼續(xù)進(jìn)行，對(duì)遲延征收項(xiàng)目往往通過會(huì)議紀(jì)要，或委托評(píng)估協(xié)議方式，調(diào)整遲延征收房屋評(píng)估行為，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按再次實(shí)施征收日（非征收公告之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評(píng)估被征收房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)值。

征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)改變價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估，雖然符合《條例》的立法目的，但征收部門和評(píng)估機(jī)構(gòu)也一同違背了《辦法》以征收公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，這將導(dǎo)致征收工作人員和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在違規(guī)違法的邊緣工作。

實(shí)際工作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)通常是先要請(qǐng)示征收部門。而征收部門往往也不敢擅做主張，還要請(qǐng)示政府。即便是政府，面對(duì)《辦法》的剛性規(guī)定，也顯得躊躇難決，嚴(yán)重影響了征收工作效率。

3.以偷換價(jià)格概念的評(píng)估價(jià)值實(shí)施征收補(bǔ)償

即評(píng)估機(jī)構(gòu)以征收公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估，但將遲延期間市場(chǎng)價(jià)格變化因素作為時(shí)間價(jià)值參數(shù)調(diào)整在評(píng)估價(jià)格里。這種做法，從根本上違背了評(píng)估的基本原則——價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，外延了評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵。一般來說，評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)既然是征收公告日，評(píng)估價(jià)格就應(yīng)當(dāng)是征收公告日的市場(chǎng)價(jià)格；若包涵遲延征收的時(shí)間價(jià)格，價(jià)格類型就是征收公告日市場(chǎng)價(jià)格與遲延征收期間的時(shí)間價(jià)格之和。由此可見，這種評(píng)估價(jià)格，游離于征收公告日時(shí)段與遲延征收期間的某個(gè)時(shí)段之間，貌似征收公告日的市場(chǎng)價(jià)格，但實(shí)際包括價(jià)值時(shí)點(diǎn)以外的遲延征收期間的市場(chǎng)價(jià)格，偷換了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值概念，擴(kuò)大了市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵，歪曲了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。征收部門若用這樣的評(píng)估報(bào)告與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)極大。

四、解決遲延征收補(bǔ)償問題的建議

綜上所述，遲延征收房屋因市場(chǎng)變化對(duì)被征收房屋價(jià)格的影響是不爭(zhēng)的事實(shí)。一旦形成遲延征收現(xiàn)象，如何實(shí)施征收補(bǔ)償才能確保公平、公正、合理。筆者建議如下：

1.從強(qiáng)化管理入手，解決及時(shí)征收補(bǔ)償問題

政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收實(shí)施機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，跟蹤督促及時(shí)啟動(dòng)司法程序，堅(jiān)決避免出現(xiàn)遲延征收項(xiàng)目。如果發(fā)生遲延征收狀況，依法追究相關(guān)人員的責(zé)任。《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》（2016年11月4日）提出要完善財(cái)產(chǎn)征收征用制度：“遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。”此規(guī)定的亮點(diǎn)是遵循補(bǔ)償原則，在“合理”之前強(qiáng)調(diào)要“及時(shí)”。如果征收補(bǔ)償長(zhǎng)期拖延，就是沒有遵循及時(shí)補(bǔ)償原則，因此而給被征收人造成的不合理?yè)p失，應(yīng)當(dāng)?shù)玫狡降鹊谋Ｗo(hù)。

2.修改征收評(píng)估規(guī)章，從制度上解決征收補(bǔ)償合理問題

前已述及，當(dāng)出現(xiàn)房屋征收遲延時(shí)，《辦法》關(guān)于評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的規(guī)定與《民法總則》《條例》規(guī)定的公平補(bǔ)償原則相悖。《辦法》應(yīng)當(dāng)服從法律法規(guī)規(guī)定，及時(shí)做出修改。

可以考慮將《辦法》第十條第一款修改為：“評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為房屋征收決定公告之日”或 “房屋征收決定公告之日一年以后實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)模u(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為確定開始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日”。即以征收決定公告日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為原則，以確定開始實(shí)施房屋征收補(bǔ)償之日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)做特例，根據(jù)房屋征收的實(shí)際情況，靈活確定以哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的房屋市場(chǎng)價(jià)值，確定被征收房屋補(bǔ)償金額。這樣做，可以使被征收人以被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值所得貨幣補(bǔ)償與被征收房屋的讓渡及類似房地產(chǎn)的再購(gòu)買基本保持同步，從而保證被征收人在貨幣補(bǔ)償后，如有需要，隨即可在市場(chǎng)上買到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)姆课荨Ｒ虼耍稀稐l例》和《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》關(guān)于房屋征收補(bǔ)償及時(shí)、公平、合理的基本原則。

各地立法機(jī)關(guān)，也應(yīng)根據(jù)《立法法》規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的征收工作實(shí)際情況，把《條例》和《辦法》的原則規(guī)定細(xì)化成具有操作性的地方法規(guī)條款，規(guī)范和指導(dǎo)征收征用評(píng)估補(bǔ)償。

3.在征收評(píng)估法規(guī)規(guī)章修改以前，采取應(yīng)急措施解決遲延征收問題，防止推諉扯皮

一是由地方政府房屋征收監(jiān)管部門發(fā)文，在房屋征收遲延情形下，允許征收部門及評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)做靈活處理，以保障被征收人的合法權(quán)益，避免征收部門和評(píng)估機(jī)構(gòu)承受不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。

二是對(duì)遲延征收的被征收人，一律以征收決定公告日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值，做出征收補(bǔ)償決定。如被征收人提起行政訴訟，再以法院判決為依據(jù)，調(diào)整征收補(bǔ)償價(jià)值時(shí)點(diǎn)。