淺談高質量住宅小區的建設管理

白瑞玉

摘 要：伴隨社會經濟的不斷發展和城市化進程的加快。追求較高容積率的居住方式將成為我國大城市住宅持續發展的必然選擇，城市建設開始從平面擴張轉向立體發展，加強高質量住宅小區建設管理成為必然發展趨勢。

關鍵詞：高質量；住宅小區；建設管理

中圖分類號：TU97 文獻標識碼：A

一、高層住宅工程質量管理創新的重要性

為了保證住宅良好的日照、通風、綠化、停車等使用要求，高層住宅帶地下車庫小區逐漸成為我們城市生活解決居住和城市用地緊張問題的主要手段。

高層住宅追求“安全、適用、經濟、節能”，強調“精細化、品質化、智能化”，本著“更適用、更合理、更經濟”的責任，不斷優化和完善。依賴結構、功能創建建筑品質，建設出高質量的休閑精致優雅的住宅小區是來越被人們所重視，逐漸成為人們關注的焦點。

高層住宅建筑的施工過程，質量要求高、技術復雜、工期長。在施工中依據實際情況進行科學的施工管理，可以保證高層建筑的施工質量。在進行相應的施工管理時，掌握更加專業的管理技巧，滿足我國高層建筑施工管理的要求，在保證各施工工作順利進行的情況下能夠提升建筑施工企業的信譽形象。在建筑市場競爭中獲得更加有力地位。提升企業的市場競爭力。

山東方大工程有限責任公司是集施工開發于一體的集團企業的主要途徑，為了占領市場就要創出高質量，為了創效益就要盡量降低成本。在解決質量和成本的矛盾中，在設計方案已定的情況下，這就只能從管理創新出發，進行工程施工的優化方案和自主工藝創新，建設高質量較低成本的高層住宅小區。以增強企業在房地產市場和建筑市場的的競爭力。

方大建安公司有多年高層住宅小區施工的豐富經驗，多年的大型工程安裝施工，積累了承建復雜結構、高層住宅小區施工的豐富經驗，在不斷發現問題解決問題的過程中總結出一整套較完善的保證高層住宅小區施工質量的的系統管理方法。擁有一支技術精湛、會管理、敢于創新的的專業管理人員和施工隊伍。管理手段先進、管理方法嚴格。為方大公司開發的舒香苑高層住宅的建設奠定了堅實的基礎。

二、方案的優化及目標確定

高層建筑施工質量會關系到整個建筑物的安全性，影響到人民的生命健康。加強對土建工程管理的研究，分析項目全過程中存在的問題，并且提出可行性的對策措施，對提高整個工程的質量和成本有重要意義。高層建筑土建工程是整個工程施工的重點，是關系到整個工程質量和造價的關鍵，技術管理是通過優化優選工程技術方案，從而有效降低工程造價。以管理水平的提高帶動企業的綜合市場競爭的提高，并在施工管理中加強成本控制的管理，提高企業經濟效益。

高層住宅小區建設主要存在的問題有：

（1）高層建筑地下基礎深，地基復雜，傳統的基坑支護方法投資大、安全難以保障。

（2）加氣混凝土砌塊外貼聚苯板外墻保溫體系很難滿足國家50%～65%甚至75%的節能要求，且存在質量隱患。

（3）傳統內墻混合砂漿抹灰工藝主要缺點是干縮性大、粘結力差、工序復雜、造價高以及勞動生產率低。

（4）高層電氣線路復雜。供配電系統、照明系統、弱電系統、火災報警及聯動控制系統不能結合在一起。

（5）車庫混凝土地面存在容易開裂、不耐腐蝕、起砂、掉皮以及不易清潔等缺陷。

（6）居住人員多，廢水量大、集中，室外綠化需水量大。

針對高層建筑存在的難點問題。通過對施工技術先進性的研究，科學地應用現代建筑施工技術，提高工程施工效率，提高工程施工質量，滿足住宅工程高質量要求，達到降低施工成本，降低投資的目的。

三、針對研究提出的方案，主要創新做法有

（一）特殊條件下綜合基坑邊坡支護成型技術

住宅小區工程，地基復雜，基坑深度多變；在滿足施工安全、工期、現場環境要求的前提下，在經濟上進行對比分析，在確保基坑及周邊建（構）筑物的穩定性、安全性的前提下，制定出先施工主樓后施工車庫的總體方案。為防止邊坡砂巖層的脫落，多方考察、驗算，淺基坑根據具體情況采用土工膜和掛網噴砼護壁，錯層坑壁采用土工膜和鋼絲網錨噴砼混合護壁，深基坑采用土釘錨噴砼護壁等綜合方案，保證了工程施工降低了工程成本。

（二）外剪力墻采用IPS現澆混凝土結構自保溫體系

為滿足建筑節能效果達到65%的國家節能驗收標準，經優化設計為外剪力墻采用IPS現澆混凝土結構自保溫體系。IPS體系是一種建筑節能與結構一體化技術，該體系中鋼絲網架板通過外側鋼絲網片、腹絲和連接件與剪力墻鋼筋牢固連接并澆筑在一起，實現了墻體保溫與結構同步施工，減少了施工工序，達到了建筑保溫與墻體同壽命的目的，降低工程成本。

相比傳統的外墻外保溫技術，該項技術不僅具有保溫抗震性能好、施工方便、與建筑墻體同壽命等優點；不需要在使用過程中進行維修、更換，能夠有效避免外保溫工程存在的空鼓、開裂、脫落等質量問題，最大限度地消除了工程消防安全隱患，具有較好的綜合效益。

（三）數字化住宅小區在線智能控制系統的應用

住宅小區工程項目中所涉及的智能控制系統主要包括：現代CPU技術、微電子技術、微功耗技術、智能IC卡技術、無線遠傳技術、有限遠傳技術、傳感技術、電子閥控技術、數字運算技術、自動控制技術的集成應用，涉及諸多高端技術領域。通過對各種電氣控制系統的創新設計和革新電氣施工工藝，使得照明系統、通信系統、供配電系統、交互式系統、弱電系統、強電系統，以及安保監控系統有效地結合在一起，實現了對建筑物的最佳控制和管理。

（四）高層住宅小區電氣控制綜合布線系統創新

把電氣系統真正科學合理地應用到高層住宅小區中，需要解決安裝布線方案、系統的選型、施工工藝以及質量檢測等許多關鍵的問題。在國家提倡使用智能建筑的大背景下，探討研究電氣控制綜合布線系統及其施工技術，通過根據施工現場實際優化設計和安裝工藝，研制出一套切實可行的電氣控制綜合布線系統在高層住宅小區中的實施方案，從而為保障現代化的設施安全可靠的運行提供重要的技術支持，具有廣闊的推廣前景。

（五）車庫采用環氧樹脂地坪漆

隨著建筑市場日益繁榮，地下車庫面積逐步增加，原有車庫混凝土地面存在容易開裂、不耐腐蝕、起砂、掉皮、不易清潔等缺陷，環氧樹脂地坪漆具有耐強酸堿、耐磨、耐壓、耐沖擊、防霉、防水、防塵、止滑以及防靜電、電磁波等特性，顏色亮麗多樣，清潔容易，使用抗滲混凝土有效防止返潮問題，混凝土增加抗裂網有效防止開裂問題，

（六）中水處理

隨著現代化建設的飛速發展，人民生活水平也不斷提高，水資源的用量不斷增加，水資源日益緊張。為緩解城市用水壓力，減輕城市水資源的負擔，采用搜集小區優質雜排水采用生物接觸氧化處理工藝，進行深度處理。使水能夠獲得再利用。

五、項目效益

方大建安公司有豐富的多年的高層建筑施工經驗，在高層住宅小區的建設施工過程中通過采用綜合基坑邊坡支護成型技術、外剪力墻采用IPS現澆混凝土結構自保溫體系、數字化住宅小區智能控制、車庫采用環氧樹脂地坪漆、中水處理等方案優化，管理創新，建設出了結構牢固、保溫效果優良、智能化控制、能滿足人們高質量生活需求，造價相對較低的具有競爭力的高層住宅樓工程。

工作中總結出一整套較完善的保證高層住宅小區施工質量的的系統管理方法，保證了工程施工的安全與質量，有效縮短工程工期，降低工程造價，具有顯著的社會經濟效益。為以后高層建筑施工打下良好基礎。提高了本企業技術素質，樹立了公司形象工程，為提高公司市場競爭能力打下堅實的基礎。

參考文獻

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在我國的地鐵工程進行全過程中，相對于我國的一般工程建筑，地鐵工程有4個主要特點。首先是地鐵施工的周期性較長，其次是地鐵工程復雜多變，再次是地鐵工程具有較為先進的施工技術以及設計技術；最后是地鐵工程在進行的過程中資金的投入量較大。因此在我國地鐵施工的過程中，如果沒有較為完善的造價控制系統，就很難對整個工程施工的資金進行有效地管理和應用，會造成工程資金的嚴重浪費，還在很大程度上不能夠有效地保障地鐵工程的經濟效益。因此在地鐵工程進行的過程中對資金進行有效地控制和造價，能夠有效地掌握整個工程的進度和質量。在整個工程進行的過程中資金量應用最大的環節就是地鐵工程的施工階段，因此我們要針對工程施工階段的資金進行有效地控制。為了有效地控制地鐵工程施工階段的資金使用，我們要進行必要的工程造價控制。我們在進行施工階段造價控制的過程中要采用先進、合理、科學的方法來進行造價控制。我們要在保障地鐵工程施工質量的大前提下，將工程施工階段的工程造價控制在一定的范圍內。本文通過多年的工作經驗來對地鐵工程施工階段的工程造價進行相應的分析和闡述，通過闡述和分析在工程造價控制過程中出現的問題，來找出相應的問題關鍵點，并且提出相應的改進意見和措施。

1.我國地鐵工程在施工階段影響工程造價的主要因素

1.1 工程施工階段的工程招標以及投標工作能夠影響工程的具體造價

地鐵工程在施工的過程中，為了有效地保障施工過程中的性價比，因此才開始使用招投標的方式來選擇性價比最更高的施工材料或者是施工單位。在地鐵工程進行招投標的過程中，最后會產生一個相對合理的中標價格。雖然在實際的工程施工過程中中標價格還會出現變化，并不是一個固定的金額，但是我們在進行地鐵造價的過程中會將工程中標價格作為造價過程中的一個參考價格，中標價格會是最終制定合同價格的一個價格基礎。如果我們在招投標的過程中出現了工作失誤，就會對工程中標價產生很大的影響，中標價的準確性以及真實性得不到有效的保障，這樣就不能夠為工程造價提供可靠的價格基礎，影響地鐵施工過程中的造價控制。

1.2 工程施工階段的工程合同管理工作能夠影響工程的具體造價

在工程招投標結束之后，相應的中標價格也會出來，因此我們要針對中標價格進行工程合同的制定。有效完成地鐵施工過程中的施工造價最主要的一個方法就是要進行施工合同的管理。合同管理主要有兩個主要內容。首先是在合同管理工作進行的過程中要明確合同原則，尤其是關系到工程施工造價控制的合同原則要給予第一時間明確；其次是要在合同管理工作進行的過程中對牽扯到合同內容的各個方面進行管理。為了有效地進行工程造價控制，我們要在工程施工階段及時對相關的設計變更、款項支付等牽扯到工程造價的內容進行管理。同時我們還要對工程量的計算以及工程的施工索賠進行強化管理。我們只有將上述的工作內容進行有效地管理和強化，才能夠使地鐵工程施工過程中的造價管理和控制工作順利進行。

1.3 工程施工階段的工程設計審查工作能夠影響工程的具體造價

我們為了有效地保障地鐵工程在施工過程中的順利進行，保障施工的工期，我們要在工程設計階段進行嚴格的審查和控制，我們在這一過程中要對施工組織進行設計和編制，同時我們也要對施工過程中有可能涉及到工程價格的設計給予重視和審查。如果存在施工設計問題，會嚴重地影響工程的施工質量，拖延工程的施工工期。因此為了有效地保障工程的設計準確性，我們要嚴格按照相應的標準和規范對設計工作進行審查。

1.4 工程施工階段的工程材料管理工作能夠影響工程的具體造價

在施工過程中，施工的費用很大一部分是施工材料。施工材料價格的高低在很大程度上會直接影響施工的造價控制。因此為了有效地進行工程施工的造價工作，我們要對施工材料進行有效的強化管理。我們要在保障施工質量和施工需求的前提下，最大限度地降低施工材料的采購成本，同時還要對進場的施工材料進行必要的養護和看管。如果施工材料進入現場之后沒有進行有效的看管，導致施工材料出現不符合施工要求的問題，我們就要對整批施工材料進行必要的檢驗或者是更換，因此我們在工程材料的管理工作進行的過程中要認真嚴格地按照工程的相關要求進行，保障施工材料符合現場的施工要求。

1.5 工程施工階段的工程竣工結算工作能夠影響工程的具體造價

在地鐵工程施工的最后階段，我們就要對工程的竣工進行有效地控制和審查，如果沒有有效細致的工程竣工審查，會對整個工程的造價產生很大的影響。

2.我國地鐵工程有效提升施工階段工程造價控制的主要措施

2.1 在地鐵工程施工階段要對工程的招投標工作進行有效的規范

地鐵工程是國家重大工程項目，需要按照相關法律規定進行工程招投標，邀請具有相應資質的投標人參與投標，從中選擇優秀的承建單位，并建立施工合同。招投標階段確定的中標價是合同價制定的基礎，對地鐵工程實施階段的造價控制有著重要的意義。

2.2 在地鐵工程施工階段要對相關的合同進行有效的強化管理

地鐵工程需要經歷一個較長的周期，合同管理是為了以合理的結構構成實現地鐵的價值。作為法律性文件，雙方需要就相關原則、條款達成一致意見，嚴格遵守相關的法律法規、標準、規定的內容，尊重對方的合法權益。

2.3 在地鐵工程施工階段要對相關的工程設計審查進行規范

施工組織設計對于地鐵工程的實施有著重要的指引與規劃作用，施工工程項目是其編制對象，是工程實施階段的綱領性文件，主要就全過程的技術、經濟、組織、協調、管理等方面的內容進行具體的部署。需要注意的是，在地鐵工程施工階段要對施工材料進行進一步的強化管理。

2.4 在地鐵工程施工過程中要對竣工后的費用結算進行有效的改善和加強

竣工結算是工程實施階段的末尾，竣工結算審查對工程實施階段的造價也有直接影響，為此，施工企業應該改善竣工結算工作，落實相關責任人的責任，調動其積極性和主動性，提升竣工結算的效果。

參考文獻

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