老舊社區立體充電車庫項目實施的法律可行性分析

李金峰

摘要：隨著居民汽車保有量的增長以及加電動汽車的普及，老舊社區原有的社區規劃漸漸不能滿足社區功能的發揮，停車停位緊缺與居民對停車位的需求之間的矛盾日益凸顯，加之電動汽車充電困難，因而在現有的社區空間基礎上，建構立體充電車庫以滿足居民的需要尤為必要。雖然國家陸續出臺的相關政策正積極推動老舊社區建立立體充電車庫這一新興項目的實施，但是對于立體車庫項目而言，實施的法律可行性可以說是整個項目實施的前提，其中涉及的車庫確權、用地性質等法律問題直接影響到整個項目的成立、經營和管理。本文則從老舊社區立體充電車庫項目實施的法律可行性角度進行分析，并提供適當的法律建議，以期給項目實施帶來可借鑒的理論依據。

關鍵詞：立體充電車庫；可行性；法律分析

一、老舊社區立體充電車庫項目實施背景

伴隨著我國城市經濟和汽車工業的快速發展，私家車的保有量也在逐年增長，我們也不得不承認汽車工業的發展給人們生活帶來的巨大便利，但與此同時，汽車泊位與車輛數不同比例的增長導致了停車難、違章停車、停車管理困難等一些列問題。原本汽車保有量的基數大，加上高速的增長率，使得城市停車問題更加尖銳，解決停車難問題已迫在眉睫。

目前我國停車場建設仍以傳統停車場為主，占地空間大、投入成本高的特點并不適用于老舊社區的規劃和改建。同時在倡導綠色出行的趨勢下，電動汽車也越來越受到人們的青睞，泊位與充電樁一體的停車設備不僅能滿足車主的停車需求，也減去了充電煩惱，使得停車與出行良好的結合起來。因此停車位緊缺、充電設備匱乏以及環保出行的理念使立體停車庫有著廣闊的市場前景。

二、我國立體充電車庫發展的政策環境

立體車庫的建設與推廣的目的在于改變停車難和充電難的問題，涉及廣大群眾的公共利益，國家在改善民生方面也是不遺余力，國家陸續出臺《關于印發城市停車場建設專項債券發行指引的通知》、《關于加強城市停車設施建設的指導意見》、《關于加快電動汽車充電基礎設施建設的指導意見》、《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》、《進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》等政策，在國家政策的大力引導下，立體充電車庫項目的發展歷程，也反映了國家政策在該項目上不斷支持的過程。

三、立體充電車庫項目涉及的法律問題探析

（一）項目實施進駐老舊社區的法律問題

立體充電停車庫是在老舊社區的空地資源基礎上建設完成的，因此對車庫建設的空間利用效率要求較高，立體充電車庫的建設或多或少都會占據社區有限公共空地資源，在占地的情況下。因此社區立體停車庫的建設關系著全體業主的權利，項目實施需要如下兩個前置條件：

其一，社區業主對項目表決方面。在遵循"因地制宜、高效便民"的原則下，社區新建立體充電停車庫屬于經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的項目，因而項目在實施之初，應當實際考察社區規劃的綜合情況，提出切實可行的建設方案以及項目建成后的管理運行規則等供業主表決，表決按照法律程序通過后方可實施項目。同時業主大會或者也業主委員會的決定，對業主具有約束力，不同意項目實施的業主也須遵守項目實施決定。

其二，在項目實施行政許可方面。立體充電車庫嚴格意義上來說屬于建筑物，其建造施工需要相關部門的審批許可。依照老舊社區立體車庫申報手續，首先具有社區業主、社區居委會同意進行立體車庫項目的實施改造或新建的書面意見，提供土地使用權證明文件，其次取得建設用地規劃許可證，如果占用社區綠化區域，還得經過園林主管部門的審核同意，最后將立體充電車庫實施方案和以上相關材料一同規劃部門審批老舊社區立體停車庫項目的實施。

（二）立體充電停車庫占地性質與車庫確權

建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。我們可以得出建設立體充電車庫的占地無論是建筑區劃內的道路還是綠地，或者其他公共場所都屬于業主共有，因為是在已經建成的社區建設車庫，因而暫時不考慮社區用地是劃撥還是出讓的方式所得，根據我國《城市用地分類與規劃建設用地標準》的規定，該車庫占地應屬住宅用地。

房屋權屬應當遵循房屋的所有權和該房屋占地范圍內的土地使用權主體一致的原則。如果小區業主不與車庫建設公司簽訂土地使用權出讓合同，致使車庫占地使用權主體與車庫所有主體不一致時，建成后的立體充電停車庫是不能進行權屬登記的。未經權屬登記的車庫，車庫的投資建設方就只享有地面車庫的所有權、經營權和租賃權，欠缺對車庫進行買賣的處分權能。實際中業主也是不愿意轉讓土地使用權給車庫建設投資方，只是想借助車庫建設投資方的資金與技術，即使進行付費服務，也保留對土地的使用權。

（三）車庫使用過程中，車輛損失或丟失的歸責

車庫在建成使用的過程中，難免會出現刮碰、損害甚至丟失的情況，如果沒有對損害責任的歸責方式，則可能進一步產生損害賠償糾紛，因而涉及損害賠償的責任認定以及相關的法律責任劃分顯得必要。如果是在建設中出現建設問題，沒有達到之前設計要求，需要投資建設方負責；業主如果沒有按照規范停車，在實際操作中出現問題應由個人承擔責任；在引導使用和運營中出現過失，日常維護不到位導致問題應由投資運營方負責；如果汽車停放在車庫內發生丟失，具有車庫管理責任的管理方負責賠償責任。

四、立體充電停車庫項目實施的法律意見

（一）制定項目實施方案，確保項目正常啟動

在構建實施方案的時候應該充分考慮社區居民現有的車輛保有情況以及預測后期的車輛數的增長情況，并結合社區現有的空地資源制定車位建設數量和車庫占地選址預案；建設資金預算以及資金來源保證；車庫運營管理人員配備情況；項目建成后提供供電停車服務的方案以及相應的費用收取預案等一系列的實施方案。制定項目實施方案不僅可以預估投資建設方的建設成本，對整個項目的進度把控做到有的放矢，另外一方面在于提供項目實施可行性方案以說服業主同意項目的實施，只有經過業主表決通過才能進行項目的進一步發展。

（二）與業主簽訂項目實施協議，明確雙方的權利義務

立體充電停車庫從初建到后期的運營管理，整個項目實施時間跨度長、涉及權利義務主體多，因而為確保項目的順利進行，有必要對當事人之間通過簽訂項目實施協議以明晰各自的權利義務。簽訂項目實施協議的一方為投資建設方，另一方可以是業主委員會，簽訂的實施協議內容包括立體充電停車庫出資建設的責任主體，車庫后續的維護、管理、運營及維護責任主體；車庫建成后投資建設方享有對車庫的那些處分權能以及車庫歸屬；車庫使用費用的收取標準；違約情形和違約責任的承擔；爭議解決方式等協議內容。

（三）嚴格履行相關審批程序，規范運營

住房城鄉建設部和國土資源部在《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》中指出要簡化停車場建設規劃審批，但簡化審批不等于不審批，停車庫的建設理應按照相關規定要求進行并取得相應的施工許可審批，因此立體充電停車庫經合法手續而建設才能使得相關權利人利益得到保障，避免因違規建設而阻礙車庫的正常使用，對未經批準、挪作他用的停車場，依據城市停車行業主管部門、城市規劃、國土資源部門的職能監管要求，對建成后的停車場應限期進行整改，并恢復停車功能。