徐州市區建設用地項目驗收測量之研究

吳健+鄭偉

摘 要： 竣工驗收是供后監管的一項措施之一。做好建設用地供地后監管工作，可以遏制土地低效利用、違反土地出讓合同及土地閑置等問題，預防建設用地供地后的違法違規用地行為。本文針對建設用地項目竣工驗收的內容及要點進行研究。

關鍵詞： 竣工；驗收測量；容積率；建筑面積

1.建設用地項目驗收內容

隨著我市工業化、城鎮化的快速發展，建設用地供需矛盾十分突出，不斷提高土地利用率，有效緩解土地供需矛盾，就成了促進節約集約用地的思考方向。建設用地驗收具體內容主要包括以下四項：是否足額繳納土地出讓金及其他土地規費；是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況；是否按批準用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書，需要驗收的其他內容。

2.建設用地項目的驗收類型

建設用地項目驗收分為分期驗收及竣工驗收。

分期驗收：經依法批準已分期的房地產項目可按分期發證的宗地申請分期驗收；規劃批準分期驗收合格的房地產項目也可申請分期驗收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設計、工業生產等項目用地，以及土地出讓合同規定不可分割和不得進行銷售的項目，不得辦理分期驗收。

竣工驗收：國土、規劃、房管等部門要按照各自的職責，開展項目竣工驗收工作，竣工驗收的具體內容包括：項目整體竣工驗收的范圍是否與出讓合同和批準用地范圍一致；實際計入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時一致；土地用途是否與出讓合同約定一致；出讓金是否交清等。

3.建設項目驗收測量流程

驗收測量是項目驗收的前置環節，由項目開發單位申請，針對開發項目的實際建設情況進行竣工測量，計算建筑面積、計容面積、不同用途的建筑比例，核實是否超出批準用地紅線的過程。其測量結果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規劃設計要點》或其它約定條件進行核對，出具《建設項目用地驗收測量報告單》，供國土管理部門進行驗收使用。其具體流程分為：

（1）分期驗收測量流程

申請—受理資料—提供同意分期驗收的意見—現場實測—測量審查—計算相關的建筑面積—核對用地紅線—出具驗收測量成果—提交驗收

（2）竣工驗收測量流程

申請—受理資料—現場實測—測量審查—計算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積—核算整體容積率—核對用地紅線—出具驗收測量成果—提交驗收

4.建設項目驗收各類指標的計算內容

（1）建筑總面積：總建筑面積是工程建設項目的建筑面積之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三項分別列出。

（2）可建建筑面積：根據《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規劃設計要點》或其它約定條件所約定的能夠建設或達到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

（3）計入容積率的建筑面積：根據相關規范，將建筑總面積內可計入容積率的部分單獨列出計算。計容地上建筑面積=地上建筑面積-不計容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務空間）+特殊多倍計容積率的面積（層高超高建筑）

（4）不同用途比例的計算：在計入容積率的建筑面積中，將不同用途的建筑面積分類計算。一般根據規劃核實測量報告或房產實測進行核算。

（5）建筑密度：指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

（7）綠地率：綠地率所指的"居住區用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=（綠地面積/用地面積）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅區配套公共建筑），指開發商按照國家及地方有關規定在住宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，但各住宅區具體配建項目因住宅區情況的不同會有所區別。

5.驗收測量指標計算之難點

（1）陽臺面積的計算

根據徐州市政府批轉市規劃局《徐州市經營性用地容積率計算規定》[1]的通知徐政發〔2008〕56號，住宅建筑的每套住宅陽臺當其水平投影總面積小于10平方米（含10平方米）時，按其水平投影面積的1/2計入容積率。當其水平投影總面積大于10平方米時，其超出10平方米部分按水平投影面積計入容積率。長期以來，規劃測量計算的陽臺面積僅僅核算出來陽臺的總面積，而超過10平方米的部分未單獨標出。

（2）閣樓是否計容的情形

建筑物坡屋頂建筑面積計算值按《計算規范》[2]計算，具有下列情形之一的，其建筑面積不計入容積率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上，并設套內樓梯的坡屋頂的建筑面積。

b、建筑坡屋頂下設計凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標準層建筑面積的30%，且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

根據以上規定，必須在現場核實閣樓是否滿足以上條件，否則需要計入容積率。

（3）公建配套面積的計算

根據《城市居住區規劃設計規范》[3]，居住區公共服務設施（也稱配套公建），應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其他八類設施。按照土地分類，其商業服務、金融郵電的部分屬于商服，因此，在計算具體的用途分類時，應將公建設施與土地分類進行對應。

（4）外墻保溫及干掛石材的計算

在實地竣工測量環節，往往測量按照外包尺寸進行量算，這將導致外墻保溫層以及干掛石材等一并計入了容居率。當計算實際建筑面積超出計容面積時，開發單位強調包含了此部分，但又苦于沒有該部分的具體面積，導致在核算容積率時加大了難度。

（5）分期驗收資料的搜集

對于分期驗收的項目，前期驗收資料已經提供，在竣工驗收時，再搜集前期驗收資料比較困難。因為在各個驗收環節，針對不同的問題出具了處理意見，這就要求驗收資料應該及時歸檔，方便調閱。

6.建設用地項目驗收的處理對策

（1）先內后外。這里指的是先內業處理，判斷現場需要核實的重點，判斷是否應該屬于分期驗收還是竣工驗收，提供的資料是否齊全、真實有效，根據規劃設計的圖紙，明確需要計容的要素，如設備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等，然后現場逐一核實。

（2）細化測量。在竣工測量環節，針對建筑物各個設計部位進行測量，按照用途進行劃分，分類匯總，有些竣工測量核實資料往往只匯總了主體、陽臺、設備層等，但未將用途加以區分，導致無法按照用途進行分類匯總。

（3）數據共享。建設項目用地驗收，經過規劃、房管、土地各部門進行驗收，其測量成果應進行共享。成果共享不僅能夠降低驗收測量環節的時間，也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗證，為驗收測量提供一個成果合格的參考數據。

（4）成果歸檔。每次驗收的項目成果資料，應該及時歸檔，按照檔案管理的相關辦法進行規范管理，能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

7.總結與展望

建設用地項目驗收是批后監管的具體行為，驗收測量數據是作為項目驗收的基礎，國土資源管理部門要按照相關的規范標準進行開展工作。開發單位項目驗收的目的是為了后續辦理不動產權證，在業務處理期間，既要提高工作效率，又要細致深入調查，從項目的全局出發，努力做到每一個項目不留后遺癥。■

參考文獻

[1]徐政發〔2008〕56號《徐州市經營性用地容積率計算規定》；1-2.

[2] 住房與城鄉建設部《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2013；1-9.

[3] 住房與城鄉建設部《城市居住區規劃設計規范》GB 50180-93：1-16.