溫州市區城中村改造工作問題分析及對策建議

林一雨+陳運雄

摘 要： 當前，溫州市正處在全力推進城中村改造工作的關鍵時期，為了切實保障溫州市的城中村改造工作，以溫州市區為例，對市區城中村改造工作的現狀進行了分析，總結當中存在的問題和困難，并結合本地實際情況對市區城中村改造工作提出相應的建議，助推這項民生工程順利發展。

關鍵詞： 溫州市區；城中村改造；發展

城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設用地的村莊，而這些村莊往往滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、居民生活水平低下。而對這些村莊進行改造是當前一項國家高度重視的民生工程。城中村改造屬于保障性安居工程，它能有效改善困難群眾的住房條件，推動城市現代化建設，事關社會和諧穩定、國家繁榮昌盛。

對于溫州這個城市而言，城中村改造是提升其城市形象，完善城市綜合功能，推進城市轉型發展的一項重點工作，同時又是一項復雜的系統工程。2011年以來，通過對相關政策的嚴格制訂、大力落實和眾措并舉，溫州市區城中村改造取得了驕人的成績。截至2016年底，市區新開工建設城中村改造項目174個，8.76萬套，建筑面積約1527萬平方米，總投資為758億元，貨幣安置3637戶。同時舊房拆除約735萬平方米。近期在《溫州市十三五規劃》基礎上又制訂了《2018-2020年溫州市城中村改造三年計劃》，分條切塊，逐步實施。

一、存在的問題和困難

（一）建設資金緊缺，融資難。一方面，目前溫州市區城中村改造工程建設基本上仍是以政府為主體，資金投入基本依靠財政并結合中央、省級資金補助，投資主體單一，社會力量參與度不高，而且城中村改造甚至是保障性安居工程房源籌集主要是通過新建的方式來解決，籌集面窄，隨著城中村項目的不斷建設，地方政府資金壓力越來越大。僅僅2017年第一季度，溫州市區城中村改造工程就已經開工了3800多套。另一方面，融資困難又阻礙著城中村改造工作的推進。過去的融資平臺按照一街道一平臺的要求建立，注冊資本少等因素使得融資平臺檔次低，進而導致該平臺無法滿足金融機構的要求。同時融資渠道窄，融資模式單一又使得大量社會資金很難進入。

（二）實物安置成本增大，安置問題多。由于政策導向等因素，極少有拆遷戶會選擇貨幣補償方式。而實物安置不比貨幣安置，在項目征收、建設期間，要支付被拆遷人過渡安置費，鑒于溫州房價高昂等因素，導致過渡安置費偏高，同時受安置房拆遷、建設的制約如資金鏈中斷，導致工程項目建設周期拉長，過渡安置費日積月累。高額的安置成本給市財政帶來沉重的負擔，政府的壓力越來越大。而在實物安置中也存在一些問題，如安置房源周邊道路未通等附屬配套設施建設不全等因素，延遲了分配入住期限，同時因供大于需等原因，導致有部分安置房源剩余，而這剩余的項目套數受政策的影響暫時不得向社會出售，出現住房空置現象，這又有背城中村改造這項民生政策。

（三）民眾意愿不強，改造工作受阻。可以說，城中村改造工作是一個互相博弈的過程，除了極少數是祖留古宅等特殊原因，絕大多數都是拆遷雙方基于利益的考慮。從政府角度，雖然近幾年一直在完善相關拆遷賠償政策，但是政府基于財力考慮，仍舊希望以一個合理甚至是較少的價格來進行拆遷征收。而民眾則考慮的更多，一個安置工程從開工到交付，至少需要幾年，雖然雙方簽了拆遷協議，但許多民眾對幾年以后的承諾仍持不完全信任態度，同時，因拆遷補償跟市場價相關，伴隨著溫州市區房價的下跌，補償也相應的減少，導致民眾在思想上動搖，而針對危舊房的拆遷改造，則涉及到困難戶這個群體，他們也想拆，但是收入原因使得他們沒有資金投入到安置房的建設，有心無力。

二、對策和建議

（一）力推貨幣化安置，豐富安置模式。針對實物安置成本高和問題多等問題，可在原有政策基礎上結合中央、省級會議精神，出臺貨幣化安置實施細則，細化安置模式。貨幣化安置在很大程度上可以克服實物安置模式所帶來的缺點，有效推進城中村改造進程，但是過去貨幣化安置以直接貨幣補償為主，這也加大了政府的財政壓力，而貨幣化安置實際上還有居民自主購買和政府購買安置兩種模式，可以有效的緩解財政壓力，加速商品房去庫存化。尤其是政府購買安置模式，靈活機動性大，雖然這種模式要求購置商品房作為安置房源，但政府可以結合當地實際情況，不局限于市場商品房，將剩余的原安置房項目納入其中，避免空置。

（二）出臺稅收優惠政策，加大獎勵引導力度。第一、在建設方面，針對納入保障性安居工程范圍的項目除了減免原有文件中已規定的白蟻防治費和墻體費等稅外，可以考慮擴大減稅范圍，如增值稅、地稅、國稅等；在安置層面，城中村居民選擇房屋產權調換時，對新換房屋可以免征契稅。第二、對于這些民生工程，尤其是對一些困難地區的改造工程，當地財政可以參照中央、省級資金補助模式和標準，給予適當的資金補助，減少工程建設成本，縮短工程建設周期。第三、可對積極響應拆遷政策，提前搬離騰空和選擇自主購買政府組織房源的居民給予一定的獎勵，具體獎勵標準由各街道根據本地情況自行確定，同時，積極探索“房票”安置模式，給持有“房票”的被征收家庭可提供購房等優惠，借此來加強居民的拆遷意愿。

（三）緊抓中央政策機遇，創新融資機制。第一、創新融資模式，拓寬融資渠道。2013年，溫州市區力推BT模式，并取得了顯著成果，如龍灣區就海濱教新、瑤溪朱宅等城中村改造項目與中鐵、中鋁等集團開展多輪BT投資談判，單單就中鐵集團，就簽訂了近30億投資額。而隨著建設項目的日益增加，需探索更多元的融資方式，2015年以來，中央新推的國開行、農發行貸款融資和浙江省建省廳重推的PPP模式便是很好的補充。國開行、農發行本身資金力量雄厚，貸款額度高，同時貸款利率相較其它銀行又普遍低，為城中村改造工程注入強大的新鮮血液；而PPP模式，簡單的講就是政府與社會資本合作模式，這種模式又能極大程度的激活社會資本，刺激社會資本進入這項民生工程。所以政府應在這個大的政策機遇下，結合本地實際情況建立健全政策文件和城市基礎設施建設財政投入與價格補償統籌協調等機制，積極引導，推動可持續發展。第二、強化融資平臺建設。完善保障性安居工程融資平臺功能，充分利用保障房主融資平臺，以安居房開為基礎組建專門的保障房建設投資中心，通過捆綁相關保障性住房資產和財政注資，形成具備在銀行間市場融資條件的平臺，實現保障房融資的規模化、低成本和可持續。

結束語

城中村改造工作是一項系統又復雜的民生工程，不但涉及社會多個領域，更是關乎社會和諧，國家繁榮，因此保障這項工作順利推進顯得尤為重要。■

參考文獻

[1]住房城鄉建設部.《國家開發銀行關于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》（建保[2015]125號），2015

[2]國務院辦公廳.《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》（國辦發[2014]36號），2014

[3]溫州市人民政府.《溫州市人民政府關于扎實推進市區城中村改造工作的若干意見》（溫政發[2015]43號），2015