市場比較法在房地產估價中的運用

王嵐+趙培培

（山西財經大學財政經融學院 山西太原 030006）

摘 要：隨著我國房地產市場的發展，房地產估價已經成為一項重要的工作。本文以華翔購物廣場為例分析房地產估價方法的應用，分析出目前諸如房地產市場發展狀況問題、市場比較法自身的因素以及房地產交易案例信息資料的問題等。因此，政府應該擴大房地產交易信息來源渠道；房地產評估行業內部應該采取的積極措施；政府、房地產市場方面以及房地產估價機構的估價人員三方應互相合作。通過上述工作改進房地產估價工作，以促進房地產市場的健康發展。

關鍵詞：市場比較法 房地產估價 成本法

由于起步較晚，我國的房地產估價無論是在理論、方法或是指標體系的建立方面，都是借鑒或沿用發達國家的成果，在評估理論方法研究這方面與發達國家也基本處于相近水平，但在實踐中卻存在巨大差異。

市場比較法能夠在估價過程中直接反映房地產的市場狀態，與收益法、成本法等估價方法相比，更簡單，更直接，也就最常用。縱觀市場比較法的估價過程，我們可以發現，市場比較法體現了“市場化”的特點，而土地市場上的交易狀態也具有這樣的特點，那么將可比實例修正得到的估價結果也應該是客觀合理的，更容易讓人們接受。

運用市場比較法有七個操作步驟：a 搜集交易實例；b 選取可比實例；c 建立價格可比基礎；d 進行交易情況修正；e 進行交易日期修正；f 進行房地產狀況修正；g 綜合修正求出比準價格。

侯馬華翔購物廣場是由華翔集團開發經營的集購物、休閑、美食、娛樂、辦公為一體的大型綜合商貿大廈，該項目翻建于2011年，總建筑面積為30000㎡，位于侯馬市最繁華的商業中心——新田路和花園街的交匯處，具有得天獨厚的商業優勢。地下一層、地上七層，布局規劃合理，是晉南地區最具規模的新型商業旗艦店。

選擇五個交易實例，其中交易實例ABC的建筑類型均屬于混合型，裝修狀況均為精裝修，與待估房地產狀況類似，因此把交易實例ABC作為可比實例。可比實例交易狀況如表2.1 。

在表2.1中，可比實例的房地產交易狀況中的各數值都是比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另外，根據中國中國房地產數據研究院給出的數據，筆者了解到從2011年7月1日至2012年該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2012年11月1日則每月遞減0.5%，在此條件下對華翔廣場項目進行估價，估價時點為2013年8月31日。市場比較法的操作步驟如下：

選取ABC三個交易實例作為可比實例。

比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數

交易情況修正系數：

可比實例A=100/102；可比實例B=100/100；可比實例C=100/97

交易日期修正系數：

可比實例A=（1+1%）^4；可比實例B=（1+1%）^4；可比實例C=（1+1%）^3

房地產狀況修正系數：

因房地產狀況中的三方面因素所產生的作用相同，所以假設三方面的權數相同，均為1/3，則有：

可比實例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98

可比實例B=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101

可比實例C=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100

計算比準價格：

比準價格a=3100×（100/102）×（1+1%）^4×（100/98）=3227.1633

比準價格b=3200×（100/100）×（1+1%）^4×（100/101）=3296.9632

比準價格c=3000×（100/97）×（1+1%）^3×（100/100）=3186.49794

將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則有：

估價對象單價=（3227.1633+3296.9632+3185.49794）/3=3236.87481（元/㎡）

盡管市場比較法在房地產估價中可以得到相對公允，符合各方利益的結果，但在現實中推行該方法仍面臨著諸多障礙。

運用市場比較法對房地產進行估價時，必須要滿足以下兩個條件：一方面是必須要有一個充分活躍并且發展比較完善的房地產市場；另一方面則是要保證在待估房地產估價時點近期有較多類似房地產的案例可以作為可比實例可供選擇。

侯馬市華翔購物廣場項目所屬的房地產市場僅僅是一個縣級市區域內的房地產市場，其發展狀況還遠遠達不到市場比較法所需要的市場條件。在這樣一個發展不完善的房地產市場環境下，要獲得與待估房地產相類似的交易案例的資料是很難的。

侯馬市在近十年間房地產企業迅速增加，在2008年–2013年的五年間，侯馬市以時代廣場、華翔廣場、新世紀廣場、華美財富大廈以及錦都家園為代表的房地產企業相繼成立，但在關于房地產市場制度設施方面還是不健全的。

綜上所述，市場比較法在房地產估價中的運用必須滿足兩個條件：需要一個充分發育活躍的房地產市場以及能夠獲得相應的交易實例作為可比實例。雖然目前我國房地產評估行業在市場比較法的實踐應用方面還存在著諸多的問題，運用市場比較法的市場條件也還需要不斷加強，但隨著我國房地產市場發展狀況的不斷完善，再加上我國政府方面、房地產市場方面以及房地產估價機構的估價人員三方的互相協作，筆者認為市場比較法一定會以其獨有的特點在我國今后的房地產評估中得到更加廣泛的應用，從而更好地為我國的房地產估價行業服務。

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