淺談上海城中村改造中的探索及實踐
—— 來自上海市普陀區紅旗村“城中村”改造中的思考

文/張 民

淺談上海城中村改造中的探索及實踐
—— 來自上海市普陀區紅旗村“城中村”改造中的思考

文/張 民

上海的城中村改造作為全國棚戶區改造的創新探索，在充分結合地區的實際情況的基礎上，探索出了相應的改造主體。本文以普陀區紅旗村“城中村”改造調查研究為基礎，從改造項目主體公司負責人角度，結合大量的一線實踐，簡要介紹、分析項目所用模式及所取得的成效，對其反思，提出相關建議，為城中村改造提供參考。

一、城中村改造模式介紹

城中村改造是一項復雜的涉及諸多方面權益的綜合工程。其本質就是土地發展權的獲利的重新分配，即將“隱性”的土地發展權“市場化”并進行再分配的過程。上海城中村改造的模式為“保權均利”和“讓權均利”2種。

“保權均利”模式

即由地方政府統一征收儲備并“招拍掛”供地，地方政府通過多樣化的方式對被改造村集體予以較高的補償。

“讓權均利”模式

為了保證城中村改造的順利實施，地方政府將集體建設用地的部分發展權讓與農村集體，形成“讓權均利”的改造模式。即政府相關部門通過開放土地市場準入權，使村集體在一定程度上擁有農村集體建設用地的市場準入，同時與村集體分享建設用途變更和建設強度提高的增值收益。政府提供相應政策鼓勵開發商進行城中村改造投資，由開發商與農村集體合作協商，初步達成合作意向協議，共同制定改造方案和拆遷補償標準。……