房地產經濟對中國國民經濟增長的作用初探

崔安磊 中國人民大學

房地產經濟對中國國民經濟增長的作用初探

崔安磊 中國人民大學

本文在研究中以房地產經濟為核心，明確房地產經濟對中國國民經濟增長的作用，分析我國房地產經濟發展中存在的問題，提出解決對策，促進房地產經濟發展，進而為相關研究人員提供一定的借鑒和幫助。

房地產經濟 國民經濟 問題 對策

房地產對我國經濟社會具有直接的影響，社會民眾居住情況要取決于我國房地產經濟的發展，這為房地產經濟在中國國民經濟中的地位奠定堅實基礎。這就需要國家政策或是相關部門對房地產經濟進行合理管理和引導，使得房地產經濟可以發揮出對中國國民經濟增長的作用，促進我國經濟整體水平的提高。但就目前而言，我國房地產產業發展中存在一些問題和不足，在一定程度上影響房地產經濟的增長，急需解決。對此，在這樣的環境背景中，探究房地產經濟對中國國民經濟增長的作用具有非常重要的現實意義。

一、房地產經濟對中國國民經濟增長的作用

房地產業作為城市經濟發展的基礎產業，是社會民眾開展一切經濟活動的載體，為人類生存提供生活資料和經濟生產資料，這一雙重特性決定房地產是國民經濟發展的前提條件，具體可表現為以下幾方面：

（一）為社會勞動力生存展提供條件

我國國民經濟發展由社會生產力的進步程度決定，勞動者是社會生產中的基礎要素和活躍要素，現代經濟競爭的本質是人才競爭，住宅和相關配套設施作為勞動者生存、休息以及繁衍的生活必需品，為人才競爭提供基礎生活保障，一旦住宅和相關配套設施不完善，直接影響勞動者生產力與再生產能力，制約社會經濟的整體發展。對此，房地產業為社會勞動力生存與發展提供先決條件。

（二）為城市經濟發展提供物質基礎

城市經濟發展依賴于房地產業的發展，無論是工廠還是商店，都需要以房地產為重要載體，形成營業運行場所。也就是說，現代經濟中基礎設施完善程度對城市經濟發展水平有著完全的制約力，使得房地產業在國民經濟中占有重要地位，為城市經濟提供物質基礎。

（三）為國民經濟發展提供資金儲備

房地產業屬于資金集中產業，通過房地產的合理開發與建設，可以為我國經濟建設提供大量資金流轉。土地資源極度稀缺的今天，社會大眾的房地產需求完全由房地產潛在升值空間決定，特別是近幾年我國經濟過熱現狀，提高土地價格，使得國家在土地開發中獲取大量建設資金。另一方面，房地產市場規模的逐漸擴大，提高國家財政收入中房地產稅的比例，進而為國民經濟發展提供資金儲備。

二、現階段房地產經濟發展中存在的問題

（一）投資增速過快脹

房地產投資作為房地產業發展的基本力量，驅動房地產發展，但投資要適度，否則會給房地產經濟發展造成不利影響。事實上，近十年我國房地產投資增長率逐漸提高，使得房地產在特定地區出現泡沫現象，隨著中央加大調控力度，對房地產投資過熱情況加以控制，其投資增長率短時間小幅度下降后，又呈現上升趨勢，投資增速高于社會投資增速的平均值，在這一環境下，房地產投資變動直接給國民經濟的穩定運行造成巨大影響。同時，房地產投資增速過快，牽動了其他相關產業，特別是建材行業，建材產品產量的增長提高原料價格，給我國環保事業造成一定的困擾，出現了加重能源匱乏和運輸能力不足的現象。

（二）房價虛高形成泡沫

房地產價格屬于房地產業的重要指標，由土地區位、市場供求等多個因素決定，隨著我國個人購買住房比例的提高，房屋成為居民的重要資產，房價也就成為全社會的關注熱點。我國房價回升以來，一些經濟發達城市由于資金的不斷涌入，提高了商品房價增幅，在局部出現泡沫效應，國家宏觀調控措施也沒能遏制這種形勢。一般而言，房地產價格要和CPI變化幅度相協調，當房價高于CPI增長率時，商品房價格則偏離于實際價值，市場投機氣氛過重，形成局部泡沫現象。房價的增長給普通民眾造成極大的經濟壓力，使得房價和居民購買力差距逐漸加大，同時也讓一些民眾背負巨額房貸債務，限制其發展。

（三）供需矛盾暴露明顯

房地產市場供求結構均衡是房地產業持續發展的基礎條件，由于房地產空置率逐漸提高，并伴隨著供給不足的現象，使得房地產市場供求結構和需求結構間存在很大的沖突與矛盾。從供給結構上看，由于我國房地產投資結構的變化，提高了住宅投資比例，住宅產業變成房地產業的主體，引導市場走向，高檔住房增多，經濟適用房比例逐漸下降，無法滿足普通民眾的購房需求。從需求結構方面，包括消費需求與投資需求，隨著貧富差距的增大，社會財富主要掌握在少數人手中，這少數人投資房地產，一些社會機構閑置基金涌入，直接造成房價的提高，抑制了房地產消費需求。

三、促進房地產經濟持續穩定發展的有效途徑

通過對上述問題的分析，為了促進房地產經濟發展，發揮出房地產經濟對我國國民經濟增長的作用，本文從以下幾方面入手，整合資源，加大監管，以實現房地產經濟的穩定持續發展。

（一）強化金融監管，構建完善金融市場

現階段，房地產業投資資金源于銀行，銀行信貸的信用擴張效應很容易形成金融風險，進而不利于房地產市場的穩定運行。這就要求國家在宏觀調控方面要加大金融監管，讓金融機構穩定支持房地產業，控制房地產信貸額度，使得信貸額度在銀行信貸總額規定范圍內。金融機構自身要執行完善的信用評估體系，對企業開展信用評級，各個信用級別的企業擁有相應的的信用額度。同時，為居民構建個人信用檔案制度，收集和保存居民個人信用資料，限制信用不良人群的貸款，不僅改善個人信用問題，也可以起到警示作用，形成良好的社會信用風氣。銀行要加大對居民購房信貸的核查，保證居民收入水平可以順利還款，以安全原則為指標，合理評價抵押物價值，防止出現金融膨脹或是呆賬、壞賬等情況。在此基礎上，國家要整合資源，構建完善的現代化金融市場，支持各類非銀行型金融機構，提高企業融資的多元化，鼓勵大企業成立內部財務子系統，優化自有資金體系，降低貸款比重，實現金融風險的分散與消除。為了降低房地產投資熱度，國家要大力推廣新型金融產品，包括基金、期貨或是權證等，拓展社會民眾投資渠道，分散社會資金投向，防止由于資金聚集而造成房地產業投資過快增長。

（二）均衡國際貿易，抑制外資進入房地產

隨著我國國際貿易結構失衡，加大貿易順差，每年有上千億美金進入中國，形成資本市場流動過剩情況，推高我國資產價格，進而造成樓市過熱的情況。另一方面，這種貿易順差增加了人民幣升值壓力，助長房地產業的膨脹現象。我國是人口大國，潛在內需較大，不宜走出口導向型經濟發展戰略，這樣會造成總體經濟發展的失衡，很容易形成國際貿易糾紛。而擴大內需，增加出口產品技術附加值是當前我國經濟發展的根本任務。另外，貫徹走出去戰略，維持我國經濟和世界經濟對等交往，改善國際貿易失衡局面，進而實現對國內房地產投資過熱的控制。其具體措施可表現為以下幾方面：第一，針對外企開發房地產而言，相關部門制定房地產開發許可證管理制度，允許跨國房地產企業的房地產開發行為，嚴禁其他行業投資房地產行為。第二，外資參與房地產業，要取消稅收優惠，通過降低預期利潤的方式遏制投資行為。第三，完善匯率制度，增加人民幣變化自由空間，保證匯率穩定的前提下，讓人民幣在市場中發揮其作用，抑制資產泡沫的現象。

（三）加強需求導向，促進房地產供需結構的平衡

針對當前房地產供需矛盾問題，國家宏觀調控應加強需求導向，進而實現房地產供需結構的平衡。首先，抑制經濟發達地區豪宅的建設，降低房地產空置率，積極發展中小戶型，不斷提高土地容積率，節約土地成本，發展高層住宅，降低房價，進而滿足普通民眾的購房需求。其次，支持經濟適用房的投資和建設，我國人均收入不高，大部分普通百姓并不富裕，取消福利分房后，將這部分民眾推向市場，商品住房購買率上升，使得一部分民眾無法解決自身住房問題。對此，當地政府要結合經濟發展情況，細分居民個人收入，明確經濟適用房面向人群，以此評估經濟適用房建設規模，制定標準進行嚴格監管，預防腐敗行為。同時，要加大對經濟適用房的買賣與出租，使得低收入人群可以成為住房使用者，滿足我國普通民眾的住房需求。最后，針對困難人群制定福利保障制度，為困難人群提供廉價租房，這是社會福利保障的重要體現，借助國家主導和社會各界設立投資專項基金，產權屬于國家，這種公益性住房可以解決困難群眾住房問題。在此過程中，要實行監督機制，嚴禁非困難人群占用廉價租房，在適用人群收入提高時對其進行重新安置，鼓勵其購買經濟適用房或商品房以保障租房群體的利益。

四、結束語

本文通過對房地產經濟對中國國民經濟增長的作用進行研究，得出：

1.房地產經濟對我國國民經濟增長具有非常重要的作用，為社會勞動力生存展提供條件，為城市經濟發展提供物質基礎，為國民經濟發展提供資金儲備。

2.現階段，房地產經濟發展中存在投資增速過快脹、房價虛高形成泡沫、供需矛盾暴露明顯等問題，不僅不利于我國房地產經濟的發展，同時威脅其他相關行業，急需解決。

3.為了促進房地產經濟的持續穩定發展，國家要加強宏觀調控，強化金融監管，構建完善金融市場，均衡國際貿易，抑制外資進入房地產，加強需求導向，促進房地產供需結構的平衡，發揮出房地產經濟的作用，進而促進我國國民經濟的可持續健康發展。

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崔安磊（1987.3-），男，漢族，山東省東營市人，中國人民大學，在職研究生，研究方向：國民經濟學金融投資實務方向。