中國與日本房地產市場泡沫的比較分析

王凱璇 大慶市第一中學

中國與日本房地產市場泡沫的比較分析

王凱璇 大慶市第一中學

我國當前一線城市和部分二線城市房價上漲嚴重，脫離了房地產真實需求，投機炒作嚴重，房地產泡沫加劇，如何應對房地產泡沫成為我們當前要面對的問題。日本在20世紀八九十年代的房地產泡沫及其破滅能給我們提供重要的借鑒，我們通過對比中國和日本房地產泡沫的相同點和不同點，挖掘日本房地產泡沫破滅對我們的啟示，最終提出要逐步收縮房地產信貸，防止房地產泡沫進一步擴大；不能采取過于緊縮的調控政策，避免泡沫刺破；管制資本賬戶，防止國際游資借機炒作；加快產業結構調整，增加投資機會；保持經濟自主性，不能受其他國家操控等。

房地產泡沫 中日比較 結構調整

引言

中國由于受到1997年亞洲金融危機的影響，被迫從1998年開始住房市場化改革，以房地產市場度過金融危機，此后，在經歷1998至2004年房地產市場的繁榮發展后進行調控，但由于希望在2008年金融危機中保持經濟相對穩定，再次將重心放在房地產市場，對房地產市場進行扶持與提振，從而房地產泡沫逐步被吹大。中國房地產市場中泡沫成分較重，其中一、二線城市快速上漲，北京、上海、廣州、深圳房價上漲速率趨勢雖然略微下降但仍以較高速率增長，以及合肥、南京、廈門、蘇州房價在2015至2016年間上漲一倍有余，堪比80年代中后期東京房價走勢，但三四線城市房價開始平穩甚至下降。所以中國的房地產泡沫主要集中在一線城市和部分二線城市。

有很多人將中國當前的房地產泡沫現象與日本八九十年代的房地產泡沫進行比較，認為其中有很多相似之處，了解日本房地產泡沫破滅的始末以及進行中日比較對于處理我國當前房地產泡沫有重要的借鑒意義。日本在上世紀八九十年代也曾發生過房地產市場泡沫，并最終破滅，給經濟帶來很大的沖擊。日本由于七八十年代對外貿易快速發展，美國等對日本長期處于貿易逆差，他們認為這將不利于美國等經濟的發展和就業，于是要求日本采取措施，日元需要升值，進而引發《廣場協議》的簽訂，《廣場協議》要求日本連續5年每年對美元升值5%以上，人們對日元的升值預期上升，導致大量國際游資涌入日本，但是日本國內可供投資的機會并不多，所以這些資本基本都涌入了股市和房市，從而導致房價瘋狂上漲，以致泡沫吹大，最終變得一發不可收拾。1989年在日本緊縮銀根之后，到1990年日本股市泡沫破滅，股價大跌，隨后1991年日本房地產市場泡沫破滅，房價大跌，在此之后，日本的經濟陷入了持久的低迷，有人稱之為“失去的十年”，其主要原因就是股市和房地產市場泡沫破滅引起的連鎖反應。我國在2015年經歷了股市泡沫的破滅，而房地產市場目前運行相對平穩，但泡沫越吹越大，我們需要研究日本房地產泡沫的教訓，處理好中國的房地產市場泡沫。

以下將比較中國當前的房地產泡沫與日本房地產泡沫的異同，以及日本房地產市場發展對中國的啟示。

一、中國與日本房地產泡沫的相同點

對比中國與日本房地產泡沫的相同點有利于我們更好地認識到中國房地產的潛在問題，從而采取相應的措施進行應對，目前來看，中國與日本房地產泡沫的相同點主要表現在以下三個方面：

（一）房價大幅上漲，脫離實體經濟

日本在1985年之后，受到《廣場協議》的影響，大量資金涌入日本，尤其是股市和房市，導致日本房地產價格大幅上漲，一度脫離了其真實價值，其中大部分是投機炒作，當時日本陸續買下了美國的洛克菲勒中心和帝國大廈，甚至一度傳聞泡沫破滅前夕，一個東京可以買下整個美國，房地產泡沫由此可見一斑。中國當前的房價雖然沒有日本當時泡沫那么劇烈，但是依舊是存在大量的投機現象，一線城市和部分二線城市房地產價格脫離了其真實需求。

（二）同期都伴隨著經濟下滑、產能過剩的壓力

中國和日本都是由于經濟發展不景氣，資金部分囤積，政府為擺脫經濟發展低迷現狀，以房地產市場提高資金流動性，達到恢復經濟的目的，日本當時是由于日元升值、匯率上升導致出口貿易受阻，造成國內過剩的產能無法向外輸出，中國由于結構調整的不充分導致了產能過剩，近年經濟發展速率趨于平緩，更加劇產能過剩情況，進而導致大量資金滯留，進入房地產領域。

（三）寬松的財政政策與貨幣政策導致的房地產市場投資過剩

日本80年代以加大貨幣發行量、減少利率，刺激中小企業經濟發展來帶動國內經濟發展，刺激對外經濟發展，政府方面則加大財政投入來進一步刺激企業資金運轉。而中國則是在2008年推行4萬億刺激計劃，達到緩解國內資金周不利狀況，也是積極的財政政策和寬松的貨幣政策導致房地產市場的投資過剩。

二、中國與日本房地產泡沫的不同點

對比中國和日本房地產泡沫的不同點，有利于我們認識到中國房地產泡沫的特殊性，從而采取不同的態度和措施來應對房地產泡沫。中國和日本房地產泡沫的不同點主要表現在以下幾個方面：

（一）經濟自主性不同，中國當前的經濟自主性更強

日本受到《廣場協議》的制約，國際匯率受到限制，經濟自主性大大減弱，匯率上升，日元升值，經濟由對外貿易轉變為以外資涌進為主。而中國尚未處于完全開放狀態，未處于國際經濟上游，對匯率控制仍具有一定主動性，2016年底，人民幣一度貶值，有利于中國發展出口經濟，提高資金流動性，減少國際資本進入中國，降低游資投入房地產比例。

（二）面臨的宏觀經濟環境存在差異

日本國內經濟發展空間小，資源少，故在八九十年代經濟發展以技術加工型的對外貿易為主，其受到國際游資影響較大。對比中國而言，中國人口眾多，國內市場巨大，所以對外依賴并沒有那么高，開放程度比日本低，受到國際資本的沖擊相對較小，且中國處于快速地經濟結構調整狀態，經濟發展空間較大，便于提高資金流動性，緩解游資滯留問題。而且中國的城市化水平沒有當時的日本高，中國的房地產還有很大空間。

（三）對房地產泡沫的認識不同

日本對房地產泡沫認識不充分，前期盲目刺激對外貿易經濟，又加大房地產市場投入來緩解資金流動問題，以致泡沫吹大，加之對泡沫發展程度的錯誤預計，導致悲劇進一步發生，最終不得不采取緊縮銀根和降低利率的方式直接刺破泡沫防止泡沫進一步發展。而中國情況與此不同，一是有日本對泡沫認識和處理的經驗，二則是中國泡沫走勢與日本相同，但程度遠沒有日本那樣嚴重，處理泡沫的方式很充足。

三、日本房地產泡沫對中國的啟示

通過對比中日房地產泡沫的相同點和不同點，日本房地產泡沫破滅至少給我們以下啟示：

（一）逐步收縮房地產信貸，防止房地產泡沫進一步擴大

日本在房地產泡沫擴大的時候采取了放寬信貸的措施，通過房產抵押可以獲得相當于資產70%的貸款，通過層層抵押，將房地產泡沫持續拉大，這為后面的泡沫破滅埋下了隱患。所以我國當前在房價持續上漲的時候，應該采取反向抑制措施，通過緊縮信貸，防止泡沫的進一步擴大。

（二）不能采取過于緊縮的調控政策，避免泡沫刺破

日本房地產泡沫破滅的直接原因是央行緊縮銀根，在1989年5月31日出臺政策將2.5%的官方貼現率在未來一年內提高到6%，這具有“打耳光理論”的效應，讓很多人意識到目前的房地產泡沫已經相當嚴重，引起市場恐慌，于是開始拋售房產，房價急劇下跌，如果有可能，可以采取逐步緊縮的政策，讓房價回歸到其正常水平，不至于讓泡沫在突然間破滅，我國房地產價格應該實現“軟著陸”。

（三）管制資本賬戶，防止國際游資借機炒作

日本房地產泡沫的吹大，《廣場協議》發揮了重要的作用，其帶來的國際游資給日本房地產炒作帶來資金，我國在前幾年限制了國際資本投資房地產，現在又有逐步放開的趨勢，在這個過程中，必須嚴加監管，防止國際游資炒作我國的房地產市場。

（四）加快產業結構調整，增加投資機會

日本房地產泡沫破滅的另一個重要原因是市場中過剩的資金無處可投，所以股市和房市成為投資的主要領域，從這一點來說，加快產業結構調整，增加投資機會，將能帶來資金的分散，從而緩解房地產市場泡沫。

（五）保持經濟自主性，不能受其他國家操控

《廣場協議》對于日本而言，其實是經濟政策受約束的表現，其政策失去了自主性，這給我們提出一個重要驚醒，在與其他國家簽訂相關協議時，必須要審慎，保持自身政策的自主性和獨立性。

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