外向型二三線城市房地產市場發展對策
——蘇州吳江區為例

郭貴祥 蘇州信息職業技術學院

外向型二三線城市房地產市場發展對策
——蘇州吳江區為例

郭貴祥 蘇州信息職業技術學院

蘇州吳江區，是較為典型的外向型縣域城區，剛剛完成撤縣劃區五年的過渡期，具備外向型二三線城市房地產的特點，作為來料加工為主的外向型城區，吳江區的血汗工廠薪資收入相對較低、衛星城市養老政策的困難；缺少城市特供基地，蔬菜水果價格較高、衣服鞋帽日用品價格偏高；人為的城市等級制度，房地產市場的產業綁架、房地產金融把綁架、房地產相對價格威脅、房地產空置威脅、房產稅開征威脅、太倉房地產威脅、昆山房地產威脅，在對上述制約因素分析基礎上，提出了吳江房產市場發展對策。

吳江 房地產 對策

一、吳江日用品價格對策

吳江房地產與蘇州價格尚有差距，同上海房地產相比，更是不再一個檔次上，這種優勢無論對蘇州還是上海的顧客，都具有比較為強大的吸引力。這種優勢使得吳江房地產市場具備著較大的回旋余地，向北可以采取跟隨上海，向西可以緊跟蘇州主要城區的發展戰略，但這種優勢很大程度上會被相對較高的日用品價格抵消。

吳江二三線城市比不上蘇州老城區和上海的專業、特供的菜籃子工程。缺少自身的專供基地，吳江的蔬菜水果明顯要比蘇州老城區貴，比上海更是貴的多，經過調查，是由于過去吳江市是以外向型經濟為主的原因，還有的說蔬果市場早已被某些人給壟斷經營了，故此，吳江區繼續延續了蔬菜水果價格較高的定位。吳江應該積極借助撤縣劃區5年過渡期即將結束的有利時機，積極與蘇州老城區的菜籃子工程接軌，積極主動接受蘇州老城區的菜籃子工程等其他惠民工程的對接，解決群眾感受、反映突出的吳江蔬菜水果價格較高的突出問題。

受到吳江后劃成區，店面的租金低，非充分競爭、顧客數量少的影響，吳江區的衣服鞋帽和日用品普遍高于蘇州和上海10%-50%，難怪吳江人經常說，500元以上的東西最好去蘇州買，1000元以上的東西最好去上海買，一是選擇面大，可以貨比三家，二是經濟實惠，扣除路費還很劃算。這無疑會使得吳江的城市競爭力、房地產市場競爭力大打折扣，為此吳江應該積極對接各大中小企業，力爭互惠直銷，減價促銷、特價惠民，提高吳江區居民購物生活的幸福指數。

二、養老保險配套的對策

國家的衛星城市養老政策，2016年6月10日，北京市民政局鼓勵北京籍老人，到河北、天津等地養老，上海鼓勵中心城區老年人，到郊區或異地養老,要求上海市各中心城區，制定老年人入住郊區、異地養老機構的相關補貼政策，對于符合條件的老人，入住郊區和異地養老機構的實施補貼。大中心城市的這些養老政策，無疑為包括吳江這些二三線城市在內的房地產市場發展帶來了大好商機。但，看到這種商機的同時，也要認真地思考，異地養老的監護問題，醫療保險問題，不能生活在兒女身邊幫助照看孩子的問題，將孩子帶在身邊孩子的入學升學問題，無不是擺在異地養老面前的實際問題。

（一）監護對策

如何證明你就是你？你爹是你爹？你媽是你媽？竟然成為難題、也是當今互聯網時代下，個別地區打著嚴格養老保險、醫療保險的幌子，強行要求簽字畫押、摁手印、當面印證，不會利用網絡，抵制實施電子政務，拒絕實施虛擬化、半虛擬化、真實虛擬化辦公，甚至不相信實時射頻技術的科學性和真實性的真實事例，這無疑為異地養老、異地生活、工作人為設置了極大阻礙，為此吳江區政府、相關職能部門應積極與對方溝通、對接，實施互聯網射頻技術真實虛擬化辦公互認機制，幫助異地房地產客戶減輕證明壓力和成本。如此，才會有助于吳江房地產市場真正成為樂居吳江的向往之地。吳江距離上海較近（從吳江汽車站到上海虹橋1：10的車程），地鐵四號線若能夠與上海虹橋火車站并軌，或者城際鐵路能經過吳江，時間會更短，同時吳江位居蘇州南郊，再加上視頻實時監控，可以說對于蘇州、上海異地養老的監護問題較好解決。

（二）醫療對策

異地養老，醫療衛生配套是關鍵，加拿大、澳大利亞醫療衛生事業做得好，全世界條件充實富裕的老人，云集加拿大、澳大利亞養老，這就是個鮮明的例子。吳江醫保已經于全國省、直轄市聯網，吳江生活，異地醫保吳江就醫基本上沒有問題，完全可以實施吳江就醫異地聯網報銷。

吳江的醫療衛生配套政策，包括醫療設施設備的配套、醫療人員的服務素質以及醫療衛生規范制度及其執行情況三個方面。吳江具備三甲吳江人民醫院，再加上私立的永鼎醫院、九龍醫院等，應該說吳江區的醫療條件相對較好，但在醫患矛盾突出的大背景下，吳江區醫療系統，難免也存在個別的醫生，吃那卡壓要患者的禮物、禮金問題，這一問題整治不好，一旦曝光，不僅僅影響的是吳江區的醫療事業的發展，而且影響的是吳江形象的方方面面，包括吳江房地產市場的區外競爭力。為此，在醫療設施設備完善、配套基礎上，應該下大力氣提高和建立、健全和嚴肅認真地執行醫療管理制度，提高醫療人員的服務素質及水平。

（三）蘇學上考

學區配套上，吳江東太湖區塊上的太湖新城的大量房產開發，也都考慮到了學區定位的高端配套。因此，異地帶孩養老在吳江還是具備比較好的物質基礎，只是要注意，很多的樓盤大都強調，不僅僅要在蘇州買房，還要有蘇州戶口，應該說這一條件對于具備超國民待遇地區戶籍，例如上海人口來說，阻力不小，這極大地降低了吳江房地產市場的異域競爭力。

為此，吳江區作為蘇州古城區和上海的后花園，應該著力探索利用國家層面倡導的異地養老政策，推廣和實施“蘇州學習異地報考的配套政策”，發揮江蘇、蘇州、吳江教育資源優勢，助力吳江房地產市場的健康發展，既有利于吳江經濟健康快速發展，又有利于解決區域外購房者子女升學問題。

三、太倉昆山區位對策

昆山距離上海較近、太倉距離上海更近，上海對其拉動效應明顯，應對這類太倉昆山房地產威脅，吳江房地產市場中的毗鄰上海的汾湖區塊，可以打出湖景房、花園房；太湖新城區塊，不僅可以打出湖景房、花園房、還可以打出蘇州市區房，可以享受蘇州的文化、衛生、教育、醫療、社保聯保優勢等。最好能夠帶領上海的顧客實地現場參觀了解。通過吳江的太湖美景、綠樹成蔭，水草肥美，鳥語花香的自然美景，與上海的高樓大廈鱗次櫛比的水泥建筑，尾氣、光污染嚴重的現狀形成鮮明對比，借此形成與太倉、昆山、上海房產巨大相對優勢，尤其是突出每天有大巴直通上海虹橋，未來有四號線地鐵直達上海虹橋樞紐。無疑會消除顧慮、吸引顧客的購買欲望。

四、居民收入較低的對策

蘇州吳江區的房產不僅僅是賣給蘇州、上海以及其他地方的老年人來吳江區養老的，而且還要重點賣給這些地方的年輕人，來為吳江的經濟及社會建設添磚加瓦。如果吳江區的房產大多數都賣給了老年人，吳江區不就成為了老人區了嗎？這樣很可能拖累或遲滯吳江各項事業的發展，而要留住年富力強、精力充沛、才學先進的青年人的來吳江工作、生活的最好做法，既是經濟發達、居民收入較高。但來料加工、貼牌生產、缺乏產品開發、沒有自主品牌、合資企業、血汗工廠、腦體倒掛嚴重，大部分利潤被外國資本、技術、品牌、經營管理權掠奪，國內產業工人（絕大多數農民工），工薪收入自然較低。難以在自身工作服務的吳江區等發達地區，購買住房實現安居樂業，是必然的事情。為此，吳江區應該效仿居民收入最高的溫州，應該大力發展民營經濟，大力倡導和推進自主研發、自主產權、自主品牌，減少來料加工、貼牌生產、缺乏產品開發、沒有自主品牌的合資企業。

五、房地產金融綁架對策

“一柱擎天”式的信貸房地產炒作發展模式，越發展，方方面面的經濟矛盾、社會矛盾越發變得突出，國民經濟應付危機的能力越發變得脆弱，越發變得不可持續和不可收拾。日本倒塌了、英國倒塌了、香港倒塌了、美國的“次貸危機”也倒塌了！人類社會發展至今，還沒有哪個國家、地區能夠遭此劫難而不受到傷害的！

據上所述，想今天繁榮，明天危機，就繼續金融信貸“一柱擎天”式的信貸房地產炒作發展模式；想今天慢一點，將集中在房地產的大量資源轉移出去，實現各行業未來繁榮健康發展，就要脫離高開發、高投入的房地產綁架，逐步降低房價上漲速度和穩定房市地產及其相關產品價格，同時通過加速其他產業發展提高居民收入，增強居民對房地產過剩的消化能力，化解積壓，降低空置和通貨膨脹率，尤其是在2018年左右，房產稅征收之前，吳江房地產市場更應該率先實施上述策略，盡快出清空置，因為房地產稅收推出之后很可能會導致房地廠市場出現硬著陸，在別人出清之前先出清，是一切市場營銷、運作最基本的先手原則，巨大的風險面前，落袋為安，不失為上上之策。

應該說很大程度上此次房價飛漲，重在盤活房地產在押資金，解決企業套現、投資、財政吃緊問題，但這種機會以后很難再有。一波瘋長之后，房地產市場往往會迎來3-5年的鞏固、消化、逆行期，在前期房地產企業套現、賣地財政充足的條件下，吳江區正好可以利用這一有利的調整期，完成房地產、機器其他產業的轉型、升級，為日后走出房地產經濟、房地產財政困境打下堅實的基礎，不失為上上之策。

六、應對城市等級的對策

沒有河南、河北，江蘇、浙江提供的蔬果、糧食、能源、電力，有哪里來的北京上海現代化大都市？沒有全國各地的水、米、菜、奶、蛋、電力、人才有哪里來的北上廣深天？

北上廣深天，有著自由貿易、隨便海掏、金融中心、高考照顧的長處，蘇州、吳江也有著北上廣深天不具備的綠樹成蔭、鳥語花香、小橋流水、水草肥美、制造業發達、空氣新鮮、健康長壽、文化底蘊深厚特色。

城市更難分小大、小二、小三，各具特色、各自功能不同。

正如習近平所說“綠水青山就是金山銀山”，蘇州吳江也應該在這些方面，打出自己是一線城市的特色。據此蘇州、吳江房地產即可采取緊跟戰略，緊跟北上廣深天的上漲勢頭，又可以默許和利用國家對二、三線城市推出的優惠政策，擇機進一步降息降準，發補貼促城市居民購房，因城施策，加大差別調控力度，先租后售、租售同權、居民與政府共有產權等形式，促進居民購房，鼓勵去除庫存。鼓勵品牌房地產企業，收購現有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質，消化庫存。完善商業、教育、醫療等配套設施，提高房地產服務，增強吳江房地產市場的吸引力和賣點。

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郭貴祥，副教授，經濟師，復旦大學高級訪問學者，工作單位：蘇州信息職業技術學院管理工程系。

2016年度蘇州市教育科學十三五規劃課題：房地產服務營銷產學一體化教學研究（16000Z043），項目負責人：郭貴祥，項目組成員：范秀成；2016年度蘇州市吳江區社科重點應用研究課題（獲得2016年度蘇州吳江區社科重點應用課題一等獎），項目負責人：郭貴祥，項目組成員：范秀成。