房產中介灰生態

鄭智維

雖然房產中介行業可能得到規范，但新一輪樓市調控剛開始不久，未來仍不排除會出現大批中介門店關停的可能。

降費、裁員、關店，市場遇冷，房產中介行業仿佛一夜入秋。

市場遇冷的原因并非無跡可尋。為規范房產中介的銷售行為，凈化市場環境，各地對房產中介行業的整頓引發短期陣痛；隨著調控政策的收緊，樓市成交量萎縮，市場短期之內難見起色。

從自身來看，房產中介行業發展依然不夠成熟。市場亂象似乎由來已久，積弊頗深，存在著諸如發布虛假房源、參與炒房、哄抬房價、違規代理等種種灰生態。

房產中介行業能否改變灰生態？已然成為關系行業能否健康成長的關鍵。從行業整頓、樓市倒逼，到法規約束，勢必讓“灰生態”沒有生存的土壤。

整頓

最近一段時間，房產中介“關店潮”的消息不斷傳來。

鏈家發表聲明稱，為配合合規整治，優化店面資源配置，目前已經累計關閉87家門店，并計劃逐步關停300家在京門店。除鏈家外，我愛我家、房天下等房產中介也陸續關閉了一些門店。

“目前已經出現的關店行為并不是市場因素導致的，主要是因為加強對房產中介違規代理學區房、商住房，以及開墻破洞等行為監管導致的?！苯邮鼙究稍L時，中原地產首席分析師張大偉分析說。

從公開消息來看，近期各地對房產中介的監管明顯加強。

3月23日，北京市住建委對鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時光、愛屋吉屋、易合、金城阜業、中原10家房地產中介機構負責人進行集體約談。先是對異地經營、無照經營進行整頓，隨后又重點查處違規代理“天價學區房”和商住樓等違規行為。

截至5月15日，廊坊市共檢查63家開發企業、150家中介機構，發現有13個項目涉嫌存在違規行為，51家中介機構涉嫌存在違規代理銷售行為。

除北京及環京城市外，深圳、廈門、成都、西安等地也都開展了對房產中介集中整治行動。

各地頻頻出手整頓中介市場，并非出自偶然。早在3月29日，住房和城鄉建設部舉行整頓規范房地產開發銷售中介行為電視電話會議上就要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的違法違規行為。

“相較于北京10000余家門店總量，目前關閉數百家并不算太多?！闭劶笆袌鲆蛩?，張大偉分析認為，從中介運營規律來看，隨著熱點城市的調控加強，交易量持續萎縮，更大規模關店潮可能會出現在市場蕭條6個月后。

灰生態

“目前，中介依然是一類靠天吃飯的企業?！苯邮鼙究稍L時，易居研究院研究總監嚴躍進說，“經紀人自身需要培育專業度，不應該簡單做房源信息互通和房屋買賣撮合?！?/p>

據嚴躍進分析，本輪整頓的導火索或源于商住房的銷售被限制。“偏重于商住房項目業務的中介公司會面臨更大的壓力，關閉門店也是為了鎖定經營成本?！彼f。

此外，北京市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站，要求撤下包含“升值潛力無限”“商住兩用”“學區房”“買一層送一層”“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。

接受本刊采訪時，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉談及房產中介種種亂象：“利用信息不對稱，通過虛假宣傳制造恐慌情緒；違規代理不允許銷售的樓盤；利用購買雙方的信息不對稱‘吃差價；還包括虛假宣傳市場供求關系、政府政策等；幫助購房者制作假離婚證、逃避稅收等鉆法律空子?！?/p>

此外，有些房產中介向購房者推薦一些成本較高的理財、融資類產品，涉嫌金融服務違規。例如，經營首付貸、P2P平臺的借款，從而獲得高額收益。

這種亂象不僅存在于銷售環節，在房屋租賃行業同樣存在。

2015年初，共青團北京市委、市政協社法委聯合發布了一份調研了5000名青年住房現狀的報告。結果顯示，在租房過程中，沒有遇到權益受損問題的人，只有26.31%。有33.3%的人，曾被房東臨時清退；有41.3%的人，遇到過租金不按合同隨意上漲的情況；更有43.8%的人，遭遇過黑中介……

“代理中介準入門檻低、學歷要求低、從業人員素質差、行業地位低等積弊絲毫未改。大部分從業人員也沒有對房產代理做長期打算?！崩钣罴握f。

轉型

隨著法規的完善，房產中介行業的灰生態有望得到規范。

5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

針對房地產經紀機構和從業人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，意見稿規定了不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購房融資、為當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為。

“如果條例出臺將規范中介行業。”李宇嘉說，在熱點城市，租賃市場所能滿足的住房需求遠遠比銷售市場要大。從北京、深圳、廣州的數據來看，租房人口所占比例很大。大城市已進入了租賃時代，但卻沒有一個較好的法規來規范這個市場。

雖然房產中介行業可能得到規范，但新一輪樓市調控剛開始不久，未來仍不排除會出現大批中介門店關停的可能。

和以往相比，本輪樓市的調控有所不同，短期之內市場難有起色?！耙酝{控主要是針對樓市本身，本輪調控則是針對金融風險、杠桿率、資產泡沫等問題。因為去年和前年的購房首付加杠桿的情況更為普遍，導致這次調控和以往有著根本性的變化?，F在經濟企穩回升，需要對資產泡沫進行實質性的控制。”李宇嘉分析道。

隨著樓市調控政策的密集出臺，住房尤其是二手房成交量出現萎縮已是必然趨勢。根據鏈家研究院的數據顯示，鏈家整個4月共成交3145套，環比下降77%。競爭壓力之下，北京、上海的一些中介機構紛紛下調了中介費。

“關店潮不值得大驚小怪，每到樓市調控高壓年，靠交易量吃飯的中介便大面積關鋪?！崩钣罴胃锌f。