汪清縣征地區片綜合地價研究

李高行+李淑杰+梁珍瑋+馬曉葳+邢麗娟

摘要：以汪清縣為例，通過對汪清縣征地區片進行劃分，對其征地區片綜合地價進行測算，并對測算結果進行分析。結果表明，汪清縣征地區片綜合地價的調整完善可以解決目前征地區片綜合地價中存在的區域劃分不合理、區域間補償標準相差較大、個別地區補償標準與經濟發展不適應等問題；可以保障被征地農民的自身利益，對于依法做好征地補償安置工作具有指導意義；可以更好地推進全縣城鎮化科學發展，保障經濟持續穩步健康發展。

關鍵詞：汪清縣；征地區片；綜合地價

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2017）12-2368-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.12.042

Research on the Integrated Section Price of Land Expropriation in Wangqing County

LI Gao-hang，LI Shu-jie，LIANG Zhen-wei，MA Xiao-wei，XING Li-juan

（College of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China）

Abstract：Taking Wangqing county as an example，through the division of land expropriation in Wangqing county， to calculate the area of comprehensive land levy， the results were analyzed. And the results showed that Wangqing county integrated land price adjustment to perfect the regional division，wich could solve the unreasonable regional division of existing comprehensive land price，the large difference between regional compensation standards，the maladjustment between compensation standards of individual regions and ecnomic development. And the self-interest of land-losing farmers could be guaranteed，which had guiding significance to the land compensation resettlement work in accordance with the law. And the scientific development of county urbanization could be promoted to guaranteed sustained，steady and healthy development of economy.

Key words：Wangqing county；land expropriation；comprehensive land price

汪清縣位于吉林省東北部，地處東經129°51′-130°56′、北緯43°06′-44°03′，與綏芬河、琿春、圖們相鄰，距俄羅斯40 km，距朝鮮18 km[1]。全縣2015年土地總面積882 581.15 hm2，汪清縣綜合地價測算范圍為汪清縣轄區范圍內的農用地，面積為 862 014.83 hm2。2015年末全縣總人口227 225人，其中朝鮮族占總人口的26.42%[2]。

1 征地區片概況

村級行政區域為本次汪清縣征地區片劃分的基本單元，區片劃分需要在綜合衡量各影響因素因子的基礎上構建評價指標體系。采用德爾菲法確定各因素因子權重，通過總分頻率曲線法劃定征地區片，對評價單元作總分頻率直方圖，將分值相近的單元進行歸并，初步劃分征地區片[3]。結合土地利用總體規劃、城市規劃、重點項目工程和當地經濟社會發展水平調整區片范圍，最終得到征地區片范圍。

1.1 指標權重

通過德爾菲法來確定權重。選取15位熟悉汪清縣征地情況的專家分3個輪次的打分確定各因素因子的權重（表1、表2）。

1.2 征地區片劃分

采用總分頻率曲線法來劃分征地區片，將每個評價單元作為一個樣點，依次計算綜合作用分值在1～100分之間各綜合作用分值的評價單元個數和頻率，繪制綜合作用分值頻率直方圖，區片界限選取總分頻率直方圖的突變處，分為2～3個區間將分值相近的單元歸并劃分區片[4]（圖1、表3）。

2 征地區片綜合地價測算

測算過程需要收集土地生產力水平、農用地交通區位、社會經濟效益、農民生活水平等資料，所需基礎數據復雜而龐大，對時效性要求高。本次資料收集工作采取統計調查與實地調查相結合的方式進行，測算采用疊加法為主，年產值倍數法為輔的方法確定汪清縣征地區片綜合地價[5]。

2.1 疊加法

1）測算地價樣點地價。確定汪清縣農用地還原利率為4.00%。農用地可視為永久性收入，如果未被征地，農民可視其為能長期因耕作而獲得較穩定收益[6]。因此，通過無限年期的公式來測算農用地質量價格，公式如下：

P=a/r

式中，P為無限年期土地收益價格；a為土地年純收益；r為土地還原率。

2）測算農用地質量價格。測算汪清縣各征地區片級別的農用地質量價格時需要采用面積加權法，公式如下：

式中，Pi為第i級農用地質量價格；si為第i級別區片中農用地面積；pi為第i級別區片中農用地測算價格。

3）測算農用地社會保障價格。測算農用地社會保障價格時采用個人養老保險費率法。測算人均社會保障價格，公式如下：

Yj=（Yjm×bj+Yjw×cj）×Mji/Mj0

式中，Yj為平均年齡為j時保險費躉繳金額；Yjm為j年齡男性公民保險費躉繳金額基數；bj為j年齡男性人口占j年齡組總人口的比例；Yjw為j年齡女性公民保險費躉繳金額基數；cj為j年齡女性人口占j年齡組總人口的比例；Mji為j年齡組月保險領取標準；Mj0為月保險費基數。年齡組按0～16、16～40、40～60及60歲以上劃分，共8組[7]。

人均社會保障價格的求解公式如下：

式中，Y為人均社會保障價格；Rj為j年齡組人口數。

單位面積的社會保障價格公式如下：

Ps=Y/Aa

式中，Ps為單位面積農用地的社會保障價格；Aa為人均農用地面積。其中，汪清縣城鎮居民的月最低生活保障標準為242元，月保險費領取基數為100元/月。通過調查人口數據、人均農用地面積數據和“天安人壽樂享一生”年金保險費率表，采用收益還原法、養老保險稅費法可計算出汪清縣不同級別區片的農用地社會保障價格（表4）。

2.2 年產值倍數法

在土地年產值的基礎上，根據一定的倍數來測算土地補償費和安置補助費的方法就是年產值倍數法[8]。公式如下所示：

P=V×n+V×m

式中，P為征地區片價格；V為區片土地年產值；n為區片土地補償倍數；m為區片安置補償倍數。根據公式計算征地區片價格（表5）。

2.3 征地區片綜合地價的確定

采用疊加法為主，年產值倍數法為輔的方法，確定了汪清縣征地區片綜合地價，結合汪清縣征地補償的現狀，考慮汪清縣未來經濟社會發展需要，對不同方法的測算結果計算加權平均數[9]。測算汪清縣征地區片綜合地價結果（表6）。

3 征地區片綜合地價結果分析

3.1 數量結構

汪清縣征地區片劃分為3個級別，土地面積分別為Ⅰ級7 197.08 hm2、Ⅱ級214 765.96 hm2、Ⅲ級660 618.11 hm2，分別占全縣土地總面積的0.82%、24.33%、74.85%。其中，Ⅲ級區片占全縣土地總面積比例最大，Ⅰ級區片占全縣土地總面積比例最小。汪清縣各級區片中Ⅲ級區片中農用地面積最大，其次是Ⅱ級區片，Ⅰ級區片面積最小，面積分別為651 280.28、205 459.99、5 274.56 hm2。Ⅰ級區為汪清縣中心城區，以城市建設為主，農用地面積較少（表7）。

汪清縣征地區片中Ⅰ級區片綜合地價最高，為106元/m2，Ⅲ級區片綜合地價最低，為45元/m2。從空間分布上來看交通發達、地理位置優越、價格較高，說明中心城鎮對該區域地價影響大。靠近汪清縣縣區的農用地不僅可以根據市場需求靈活調整種植作物，交通運輸費用等成本還較低，而且相對應的每公頃農用地的產值也較高，所以地價自然隨之上漲。人均農用地面積越低的地方，農用地社會保障價格越高，反之亦然[10]。

3.2 補償標準變化情況

征地區片綜合地價與征地統一年產值標準相比變化較大。首先，汪清縣現行的征地統一年產值標準存在著行政區域之間補償標準懸殊、個別地區補償標準與經濟發展不適應等問題，調整完善工作對征地區片進行重新劃分，對征地區片綜合地價進行了新的測算。其次，汪清縣現行征地統一年產值標準將汪清縣劃分為2個征地級別，劃分不夠細致[11]。本次調整完善工作在收集整理大量基礎數據的基礎上，通過多因素綜合評定法對征地區片進行重新劃分，將汪清縣劃分為3個征地級別。最后，汪清縣綜合地價標準整體上有較大提高。Ⅰ級區區片地價標準由調整完善前的32.75元/m2調整到106元/m2，每平方米增加了73.25元；Ⅱ級區區片地價標準由調整完善前的29.75元/m2調整到64元/m2，每平方米增加了34.25元；將汪清縣現行的Ⅱ級區片中的部分行政村劃分為Ⅲ級區片，征地標準為45元/m2，每平方米增加了15.25元（表8）。漲幅較大的主要原因，一是隨著汪清縣建設的全面完善和縣區功能的全面提升，中心城區對縣區周邊的土地特別是近郊的土地影響越來越大，土地價格也將隨著縣區功能提升呈幾何狀增長；二是縣區近郊征地面積大、征地次數頻繁，破壞了供需平衡，需求大于供給，造成土地價格上漲；三是物價上漲使土地價格上升[12]。

3.3 與當地經濟增長水平比較

自2010年汪清縣征地統一年產值標準實施以來，汪清縣國民社會經濟狀況發生了較大變化。根據相關部門上報的相關統計資料顯示，汪清縣地區生產總值在2010-2012年間增長較快，在2013-2015年持續穩步增長，與2010年相比，汪清縣地區生產總值增長了84.28%。其中，第一產業總產值年均增長率8.49%，由2010年的7.87億元增長到2015年的11.83億元；第二產業總產值年均增長率15.91%，由2010年的14.86億元增長到2015年的31.09億元；第三產業總產值年均增長率12.03%，由2010年的13.35億元增長到2015年的23.56億元。汪清縣2010-2015年生產總值構成見表9。

本次征地區片綜合地價調整完善后，各區片綜合地價和上一輪征地統一年產值標準相比增長幅度較大，其中Ⅰ級區增長了223.66%，Ⅱ級區增長了115.13%，Ⅲ級區增長了51.26%，各區片增長幅度高于汪清縣地區生產總值，也高于農民人均純收入的增長。根據上述國民社會經濟發展情況，綜合考慮近3年以來汪清縣的實際征地實施情況與農用地定級評估成果等相關因素，結合汪清縣在整個延邊州范圍的平衡調整需要和與上一輪征地補償標準相銜接，確定汪清縣本次征地補償標準較為合理。

3.4 與被征地農民現有生活水平和最低生活保障比較

根據近3年汪清縣統計年鑒等相關資料，汪清縣農民人均純收入為9 291.80元，耕地數量為71 357.46 hm2，農業人口為94 574人，低于本次制定的征地區片地價標準。根據調查，汪清縣月最低生活保障標準為242元。所以，汪清縣本次制定征地區片綜合地價標準高于當地農民生活水平，確保不會因為征地而降低當地農民的生活水平，符合汪清縣的經濟發展水平。

3.5 與周邊市縣比較

由表10可知，從全州的整體水平來看，首府延吉市征地補償標準最高，汪清縣整體補償水平與安圖縣補償水平相當。這與汪清縣在全州的經濟排名、區域發展定位相一致，同時也符合近幾年全州征地市場發展情況。從接壤區片考慮與周邊縣市的平衡銜接分析看，在汪清縣西南部與延吉市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區片，征地補償標準為45元/m2；延吉市屬于Ⅵ級區片，征地補償標準為50元/m2，二者相差較少，能很好地銜接。在汪清縣西部與敦化市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區片，征地補償標準為45元/m2；敦化市屬于Ⅴ級區片，征地補償標準也為45元/m2，二者能很好地銜接。在汪清縣東南部與琿春市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區片，征地補償標準為45元/m2；琿春市屬于Ⅳ級區片，征地補償標準也為45元/m2，二者能很好地銜接。在汪清縣南部與圖們市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區片，征地補償標準為45元/m2；圖們市也屬于Ⅲ級區片，征地補償標準為43元/m2，二者十分接近，能很好地銜接。綜上所述，汪清縣征地區片綜合地價基本實現了與周邊市縣的平衡銜接。地價標準也符合汪清縣在周邊市縣中的地位，價格水平合理。

4 結論

1）從汪清縣的實際情況出發，選擇了對農用地影響較大的因素因子，采用特爾菲法計算權重，以村級行政區域為本次征地區片劃分的基本單元，在計算綜合作用分值的基礎上進行頻率統計，繪制頻率直方圖，初步將汪清縣征地區片劃分為3個區片，為了使劃分結果更符合實際應用，在初步劃分的基礎上，結合土地利用總體規劃、城市規劃、重點項目工程和當地經濟社會發展水平調整區片范圍，最終得到征地區片范圍。

2）本次測算結果突破了統一年產值標準，通過疊加法和年產值倍數法來確定區片綜合地價，農用地質量價格采用無限年期的收益還原法，農用地社會保障價格采用個人養老保險費率法，輔以年產值倍數法，采用多種方法進行測算，根據汪清縣的實際情況，賦以權重值，使測算結果更加準確和可行。

3）本次征地區片綜合地價與征地統一年產值標準相比增幅較大。對測算結果進行分析，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級區片價分別為106、64、45元/m2，制定的綜合地價標準高于當地農民生活水平，確保不會因為征地而降低當地農民的生活水平，符合汪清縣的經濟發展水平。與周邊市縣的比較也可以看出本次制定很好地實現了與周邊市縣的平衡銜接，價格合理。

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