理性看待企業“賣房求生”

文/劉艷

理性看待企業“賣房求生”

文/劉艷

進入2017年后，房地產市場可謂一波未平一波又起，諸多地區樓價漲勢如虹，而大多數實體企業依然舉步維艱。不過，部分企業卻通過抓住“賣房”這根救命稻草，成功地“扭虧為盈”。上市公司表現更為明顯，據不完全統計，僅2016年就有逾百家上市公司出售房產，轉讓金額超過20億元。截至2017年4月5日，共有1418家上市公司披露了2016年的成績單，其中凈利潤在1000萬元以下的有105家，占比近10%。這意味著這些公司辛苦干一年的利潤僅夠在北上廣深等一線城市購買一套普通住宅。

面對這種現象，社會輿論直斥高房價傷及實體經濟。所謂房價高低都是相對于城市發展進程而言的。隨著社會的進步和城市建設的發展，房價變化很快。十幾年前，在北京每平方米1萬元的房價都不是很常見。5年前有人預測北京房價5年內會達到每平方米10萬元，當時甚至被視為笑談，然而今天的北京每平方米均價10萬元的樓盤比比皆是。從某種意義上講，高房價固然是城市繁榮的一種表現，但絕不是城市發展的源動力。所以，認為企業賣房是為了追求高房價帶來的高利潤，甚至批判賣房求生是實體經濟大逆不道的做法，貌似合情，但從事實上看卻并不盡然。

劉 艷

作為企業，最大的訴求是盈利，最大的義務是納稅和解決就業，要想實現訴求、擔當義務，就必須使自身立于維持生存的基礎條件之上。從這個角度講，不管是不是上市公司，只要是企業，都有權利在不違反法律的前提下，采取一切可以維持自身生存的手段。賣房，就是手段的一種。買賣房屋盈利本身也是企業資產經營所得，所以企業“賣房求生”無可厚非。對于我們的經濟生態環境來講，“賣房求生”貌似一種潛在之禍，但是在短期內也不具有多大的破壞力，畢竟有賣就會有買，買和賣是市場流通的前提。另一方面，地價、房租、資產保值增值是誘惑企業投資地產的直接原因，高房價只是企業資產配置訴求以及個體投資者追逐利潤回報的一個結果，即高房價不是因，而是果。更何況，企業選擇賣房與否，并不是完全考慮當前房產市場價格的高低，而是綜合企業短期現金流及業績考量等多種因素。所以企業“賣房求生”并不完全是高房價惹的禍，相反對于企業個體而言是一種福分，畢竟在關鍵時刻還有房產能用于救急。不過，面對上市公司“賣房求生”的現象，我們真正應該批判的不應是高房價本身，而是要警惕不以求生為目的的企業炒房行為，因為企業炒房比個人炒房所帶來的房產泡沫風險更加嚴重。

當前全民炒房的熱度不減，這不是一個“人性貪婪”就可以解釋的，畢竟資金尋求更安全的資產來避險也是一種本能。企業也是如此，但是企業炒房與個人炒房有本質區別，前者更像是一場投機和賭博，投機賭博是對不確定的結果下注，靠的是運氣。盡管房產被很多人認為是最好的避險資產，甚至中國樓市泡沫被程為“鋼泡沫”，但是如果企業采取為獲得短期套現盈利而購入房產的投機行為則會后患無窮。首先，它所持有的資金和購入規模遠高于個人投資者，甚至個人投機者。一旦企業將炒房視為屢試不爽的獲取快錢的方式，就會選擇快進快出的短線炒作策略，不但會在短期內助推房價迅速上漲，更會使企業為了炒房而抽干業務經營資金，最后把風險傳導給整個實體經濟。其次，與個人相比較，企業能采取的融資手段更多。一旦企業將融資的目的偷偷轉移到炒房上，會引起社會金融領域的系統性風險。再次，并不是所有城市的房價都像個別一線城市那樣看似只漲不跌，市場價格的不確定性，直接影響著企業的現金流和成本預算，會造成賭對了一夜扭虧為盈，賭錯了則面臨資金沉淀導致的現金流中斷。

房價高低都是相對于城市發展進程而言的

企業賣房求生固然有其被動性，但是面對已經形成的高房價，我們也不能談房價色變。其實，房價不怕高，就怕沒有價值支撐。中國已經成長為世界第二大經濟體，以首都北京為代表的核心城市沒有理由在房價上毫無體現。當大家在聚焦北上廣深這些超一線城市的同時，其實很多二三線城市也有很好的投資環境，畢竟不斷挖掘價值洼地，而非在一線城市火上澆油的炒作，才是常態而理性的投資行為。例如西安，這個城市被確定為新的中心城市之一，有23條地鐵規劃線路。地方市政配套的持續提升和落實，以及各類民生福利政策的放寬，都使之足以與任何一個現代化大都市競爭，然而西安的房價長期處于低位，房價僅排在同類城市的倒數第二，甚至低于很多地級市和縣城。作為理性的長線投資者，如果對西安這類城市的房地產和產業發展機會視而不見，顯然是不合邏輯的。這次一線城市的超嚴格調控對，很多熱衷于炒作高價地產的投機客可以說是醍醐灌頂，有相當一部分理性投資者開始關注二線城市的價格洼地。西安市在2017年1～2月商品房銷售面積達到172.35萬平方米，較去年同期增長41.7%，增幅上升了15.4個百分點。其中，住宅銷售面積156.63萬平方米，增長36.5%，占全市商品房銷售面積的90.9%。商品房銷售額124.89億元，較去年同期增長68%，增幅上升51.8個百分點。其中，住宅銷售額108.47億元，較去年同期增長58.3%。應該說，像西安這樣規模的城市，這種上漲只是開始，這種補漲是對城市發展建設的一種正相關反饋。

總之，企業賣房求生并不可恥，可悲的是企業要靠炒房才能獲得財務報表的漂亮業績。如果認為房價大幅度下降，中國實體經濟才能更上一層樓，那么最終非但實體經濟沒有好轉，相反人們手中的財富迅速縮水所帶來的恐慌性拋售才會是最深的痛。房價的硬著陸只會給實體經濟帶來更大的沖擊，讓實體經濟跌得更慘。所以，希望能夠引起重視的是，對企業炒房行為的警惕，以及對房地產泡沫風險的認知。鼓勵投資，而非激勵投機，才是一種可持續的發展機制，短期的嚴厲調控固然是無奈之舉，但是調控風暴過后如何規避報復性炒房，才是防范房地產泡沫風險的關鍵。