商業地產開發視角下的中國城市評估體系*

武前波 王圣云

商業地產開發視角下的中國城市評估體系*

武前波 王圣云

選取經濟、社會、生活、環境等24項評價指標，對中國112個城市進行評估，構建出商業地產開發的城市坐標體系，并對一二三線城市進行等級層次劃分。從中發現，除了北京、上海、廣州、深圳之外，天津、南京、杭州、重慶、武漢成為新一線城市，二三線城市與傳統劃分結果也具有差異之處，并組成不同的等級層次。在空間分布上，新的一線城市成為中國國土開發的“鉆石結構”頂點與重要節點，并以長三角、珠三角的二三線城市分布相對密集、發育程度較高。

商業地產；城市體系；投資評估；中國

中國一二三四線城市概念源于房地產市場，其衡量標準包括經濟實力、城市規模、城市級別、區域輻射力等指標。目前，北京、上海、廣州、深圳是公認的一線城市，天津、重慶、蘇州、無錫、成都、武漢、杭州、南京等直轄市或部分省會城市以及一些計劃單列市屬于二線城市，海口、紹興、臺州、鎮江、湖州等部分省會城市或沿海較發達城市及部分內陸地級市是三線城市，而昆山、江陰、義烏、常熟、張家港等經濟較強的縣級市和其他部分地級市或縣級市組成四線城市。以上劃分標準基本上反映出了投資城市市場的重要程度，具有一定的現實意義。其中，一線城市不但是在全國政治、經濟等社會活動中處于重要地位并具有主導作用和輻射帶動能力的大都市，其地位和優勢也體現在城市發展水平、綜合經濟實力、輻射帶動能力、對人才吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創新能力、交通通達能力等各層面，一線城市在生產、服務、金融、創新、流通等全國社會活動中起到引領和輻射等主導功能。因此，傳統意義上的一線城市歷來是以購物中心或商業綜合體為代表的商業地產扎堆的地方。相對于一線城市，二三四線城市的商業投資氛圍存在著相應的不足之處，但從經濟長波周期和資本積累循環的發展規律來看，未來以大中小城市為代表的二三四線城市也逐步迎來新的商業機遇。

21世紀早期國內學界開始流行城市競爭力排名，主要是以美國著名經濟學者邁克爾·波特的競爭優勢理論和IMD國家競爭力模型為基礎，構建相關的城市競爭力評價指標體系[1]。后來受全球城市和世界城市網絡理論影響，國內學者開始注重大型制造業企業、高端生產服務業對城市控制力提升作用的相關研究，并出現了采用企業總部數量或分支機構連鎖網絡來分析國內外城市的功能地位及其相應的排名[2][3]。近期開始有學者關注高端消費者服務業的城市服務能級和國內時尚城市的層級劃分，其數據來源是采用時尚品牌專賣店的城市分布情況[4][5][6]。例如，韋江綠、羅震東將34個地級以上城市作為中國高端消費中心，其職能層級可劃分為四個等級，北京、上海、杭州位居第一層級，大部分省域中心城市位居第二、三層級，第四層級包括呼和浩特、南寧、三亞[4]。汪明峰、孫瑩以世界品牌實驗室（World Brand Lab）發布的《2011年世界品牌500強》為基礎，篩選出40個高端消費品牌為樣本，對全國35個省域中心城市進行評價，從中發現上海、北京位居時尚消費城市第一層級，杭州、廣州、成都、深圳、蘇州、武漢、重慶、南京等14個東中西省域中心城市位居第二層級，其他城市分別位居第三、四層級，市場因素、開放度、產業氛圍對時尚城市等級具有顯著的影響作用[5]。由于上述研究對象受現有入駐時尚品牌店的影響，對城市的數量選取具有一定的局限性，本文將采用近期國內城市相關經濟社會生活方面的相關統計與調查數據，對中國112個大中城市進行重新評估，由此來重構傳統一二三線城市劃分的坐標體系，以指導商業地產的投資選擇與開發經營。

1 城市范圍界定

1.1 界定方法

當前國內常被提及的所謂一線、二線、三線、四線城市的概念最早起源于房地產市場，現已演變成為城市綜合實力和競爭力的一種劃分。常規的劃分方法有單一指標法和指標體系法兩種。前者主要采用市區人口指標對城市規模進行劃分，后者則主要采用指標體系方法綜合評估城市發展實力或競爭力，據此劃分出中國一二三四線城市的范圍。通常進行一二三四線城市劃分的指標包括：綜合經濟實力、城市發展與規模（建設水平、人口、面積等）、輻射帶動力與影響力、對人才的吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創新能力、交通通達能力等許多層面。

根據商業地產開發的理論和目標，考慮到城市系統的人口、經濟、社會、生活、環境等諸多方面，基于經濟增長與結構、社會發展與建設、生活福利與環境三方面選取中國一二三四線城市評估指標，據此評估中國一二三四線城市范圍，既能反映各城市的經濟實力、政治地位、城市規模和區域輻射力，又能統籌考慮經濟的、社會的、生活的和環境的等綜合維度，得出的評估結果全面、系統，具有較好的可比性和科學性。

表1 傳統意義上的中國一二三四線城市

1.2 城市空間分布特征

參考相關研究對中國大型企業空間分布的區域劃分方法[2]，將傳統意義上的一二三四線城市在我國七大經濟區劃中進行歸類（表1）。可以看出，一線城市集中于環渤海地區、長三角地區和珠三角地區，包括京滬、廣深4個城市；二線城市除了西安、鄭州、重慶、武漢、成都、長春、哈爾濱、烏魯木齊、蘭州等省會城市以外，大都集中于泛環渤海地區、泛長三角地區和泛珠三角地區。在39個二線城市中，這三個地區有30個，約占3/4；三線城市整體呈均勻分布態勢，但相對而言，西北地區的三線城市數量明顯較小。

1.3 城市等級規模劃分

按市區人口數確定的城市規模和等級來看，一線城市是指市區人口300萬-1000萬的特大城市和1000萬以上巨大型城市；二線城市是指市區人口100萬-300萬大城市和部分300-1000萬人口特大城市；三線城市是指市區人口50萬-100萬的中等城市，四線城市指市區人口20-50萬的中小城市。詳見表2。

表2 基于人口規模的中國城市等級劃分

2 評價理論模型與指標體系

2.1 城市評價理論模型

受全球資本主義的影響，除傳統意義上的一線城市之外，國內二三四線城市的特質與優勢正在得到開發，若要將后者的優勢量化為可比較的數據，就可以對現有的一二三四線城市坐標系統進行修正和完善。重新劃分基于商業地產開發的城市坐標體系，需要改變以往僅僅依據市區人口指標的一二三四線城市劃分標準。因為城市之間在經濟、社會、居民生活、環境等方面的水平、潛力、結構和質量等維度存在差異，勢必影響到城市的等級劃分。因此，基于城市體系研究成果和綜合體特性，重新建立一個新的中國一二三四線城市評估標準，據此對中國一二三四線城市體系進行劃分，具有重要理論和現實意義。

2.2 城市評價指標體系

在城市評價理論模型的指導下，本文選取我國112個城市作為研究對象①（不含拉薩），擬從經濟增長與結構、社會發展與建設、生活福利與環境三方面選取24項指標，構建基于商業地產開發的城市評價指標體系，具體見表3。

2.3 城市評價因子解釋

應用SPSS19.0軟件進行主成分分析和因子分析，首先對原始數據進行Z標準化處理，然后對標準化數據進行主成分分析，當取五個主成分時，累計貢獻率達到91.630%，可以解釋原始信息的91.630%，方差分析見表4。

表3 中國大城市商業地產發展潛力評價的指標體系

表4 方差分析

根據旋轉后的因子載荷（表5），可以發現：第一主因子在城市市區人口、中小學專任教師數、全社會固定資產投資總額、醫院衛生院床位數、城市建設用地、建成區綠化覆蓋面積、社會消費品零售總額、移動電話年末用戶數、全年公共汽（電）車客運總量等指標上具有較大載荷，因此可將第一主因子概括為“社會發展與建設”主因子。第二主因子在地區生產總值、地方財政科學支出、地方財政收入、國際互聯網用戶數、電信業務收入、年末金融機構存款金額、年末金融機構各項貸款金額、國內旅游收入、劇場影劇院數、批發和零售業就業人數等指標上具有較大載荷，可將第二主因子概括為“經濟增長”主因子。第三主因子在城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均消費性支出、人均GDP等指標上具有較大載荷，可將第三主因子概括為“生活福利”主因子。第四主因子在第三產業占GDP比重指標上的載荷為0.912，可將其概括為“產業結構”主因子。第五主因子在人均綠地面積指標上的載荷為0.914，可將其概括為“生活環境”主因子。

根據城市評價因子解釋，分別對所選的112個城市進行社會發展和建設、經濟增長、生活福利、產業結構、生活環境等維度的評估（表6，分類因子評價詳表略）。

3 城市評價分析解讀

3.1 城市綜合評價聚類體系

根據上述因子總得分和城市人口指標，可將112個城市劃分為新的一、二、三線城市（表7、圖1）。一線城市得分在0.6以上，且市區人口300萬-1000萬的特大城市或1000萬以上的巨大型城市；二線城市得分在-0.1-0.6之間，且市區人口100萬-300萬的大城市或少數300萬以上的特大城市；三線城市得分在-0.1以下，且市區人口50萬-100萬的中等城市或少數人口100萬-300萬的大城市。

一線城市分三個層次：

第一層次：上海市和北京市，總得分在3.0以上；

第二層次：廣州市、天津市、深圳市、重慶市，總得分超過1；

表5 方差分析

第三層次：南京市、武漢市、杭州市，得分在0.6以上。

二線城市分三個層次：

第一層次：總得分在0.1-0.6之間。包括成都市、沈陽市、西安市、東莞市、佛山市、哈爾濱市、大連市、蘇州市、濟南市、青島市、寧波市、長春市、無錫市、長沙市、鄭州市；

第二層次：總得分在0-0.1之間,包括昆明市、合肥市、常州、廈門市、太原市、唐山市、石家莊市；

第三層次：總得分在-0.1-0之間,包括：淄博、福州市、汕頭、溫州市、煙臺市、大慶、南昌市、烏魯木齊市、包頭、南寧市、中山、貴陽市。

三線城市分三個層次：

第一層次：總得分在-0.1與-0.2之間,包括：珠海、臨沂、東營市、南通、呼和浩特市、徐州市、惠州、吉林、濰坊、蘭州市、海口、洛陽、鞍山、臺州、泉州、鎮江、江門；

第二層次：總得分在-0.2與-0.3之間,包括：淮安、揚州、威海、棗莊、邯鄲、濟寧、嘉興、蕪湖、柳州、紹興市、襄樊、撫順、保定、湛江、宜昌、岳陽、鄂爾多斯、湖州、泰安、株洲、寶雞、日照、馬鞍山、鹽城、金華、衡陽、淮南、泰州、連云港、平頂山、綿陽、咸陽；

第三層次：總得分在-0.3以下，包括：銀川、濱州、聊城、秦皇島、蚌埠、茂名、齊齊哈爾、桂林、西寧、滄州、衢州、德州、宿遷、漳州、開封、許昌、安慶、牡丹江、麗水、贛州。

值得注意的是，和傳統一二三線城市相比，本文綜合指標體系評估結果發現：天津、南京、杭州、武漢、重慶由二線城市上升為一線城市；呼和浩特、徐州、南通、泉州、蘭州不再屬于二線城市，而落入三線城市的第一層次；傳統方法計算的三線城市中的淄博、包頭、汕頭、中山、大慶上升為二線城市。由此，綜合上述評價結果和城市人口、行政地位等指標，將中國一二三線城市劃分體系進行歸納總結②。

從新的一二三線城市空間分布來看（圖1），整體上呈現出以京津、滬寧杭、廣深、重慶、武漢為重要節點的鉆石菱形結構，并以長三角、珠三角及環渤海地區相對密集，內部二三線城市發育程度較高，屬于商業投資的重點區域。與之相比，中西部和東北地區表現出分散型單點城市分布格局，并以省會城市及二級省域中心城市為主，其他城市商業投資潛力較低，有待區域經濟發展水平的進一步提升。

3.2 城市開發潛力定量分析

從一線城市來看（圖2），上海經濟增長優勢明顯，深圳的生活環境具有優勢。比較而言，廣州需要進一步提高經濟水平；北京需要提高居民的生活福利；杭州需要加快社會建設步伐；南京面臨經濟發展的挑戰；上海在生活環境和產業結構兩方面仍需努力；深圳社會發展質量有待進一步提高；天津和上海相似，也需要改善生活環境，促進產業結構優化；武漢和重慶，尤其是重慶，在經濟增長、生活福利和產業結構升級等方面大有潛力可挖。

從二線城市整體狀況來看（圖3），生活福利和社會建設方面具有一定的優勢。但其發展的軟肋大多在于生活環境水平不高，經濟增長動力不夠明顯，整體水平低于新一線城市，未來需要著力于新經濟增長點的積極培育。

從三線城市來看（圖4），總體水平均次于二線城市，其面臨的主要問題在于：經濟增長水平較低和經濟結構轉型緩慢，未來商業地產開發可以進一步促進三線城市的經濟發展水平和質量，改善三線城市的經濟結構。

表6 中國城市商業地產開發評估總得分及其排名

吉林濰坊蘭州市海口洛陽鞍山-0.167 51-0.168 52-0.170 53-0.172 54-0.173 55-0.183 56開封許昌安慶牡丹江麗水贛州-0.348 107-0.350 108-0.362 109-0.369 110-0.372 111-0.391 112

圖1 中國一、二、三線城市重新劃分方案示意圖

4 結論：中國城市商業地產開發的標準體系

表7 基于商業地產開發的中國一、二、三線城市重新劃分方案

表8 中國一二三線城市商業地產開發基本標準

表9 中國一二三線城市商業地產開發層次劃分

通過以上定量化分析，以城市人口規模、城市綜合評估得分作為縱橫坐標軸對中國一二三線商業地產開發時序進行匯總，共包括9個層次城市體系（表8、表9）。其中，北京、上海位居一線城市第一層次，廣州、深圳、天津、重慶位居第二層次，南京、武漢、杭州位居第三層次；成都、沈陽、西安、蘇州等不同省域中心城市位居二線城市的第一層次，其他城市依次歸入二線城市第二、第三層次；三線城市基本上屬于經濟發展水平稍遜于二線城市的地級市或部分省會城市，考慮到部分城市增長潛力較大，在商業地產開發中也具有相應的重要意義。

圖2 中國一線城市開發潛力

圖3 中國二線城市開發潛力

圖4 中國三線城市發展潛力

與當前流行的各類一二三線城市劃分結果相比，本文主要是采用市區相關經濟社會或居民生活消費水平數據，在空間尺度、統計口徑和數據來源方面具有相應的差異性，如蘇州、成都一般被列入新一線城市，甚至出現了新增15個一線城市的探討，但本文將之歸入二線城市的第一、二層次，該評價結果對于指導商業地產開發仍然具有實踐性意義。同時，相對于已有有關高等級消費中心城市的空間分布特征研究[4]，本文發現新的一線城市分布從沿海發達地區到中西部省域中心，在中國國土范圍內構架出鉆石菱形結構，而沿海地區內部的多中心結構已經顯現，并以長三角、珠三角地區較為明顯，其他區域仍然屬于分散型單中心的格局。

注釋：

①考慮到四線城市的數量遠超過一二三線城市之和，本文對四線城市的分析在此從略。

②考慮到呼和浩特、蘭州、徐州、南通、泉州、紹興、臺州、鎮江的區域地位、人口規模或人均經濟水平，將之提升為二線城市。

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[3]趙渺希，陳晨．中國城市體系中航空網絡與生產性服務業網絡的比較[J]．城市規劃學刊，2011（2）：24-32．

[4]韋江綠，羅震東．基于高端時尚消費品銷售空間的中國城市控制力結構研究[J]．地理科學，2012,32（2）：162-168．

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[6]程玉鴻，孟俊華．基于高端消費文化視角的中國城市中心性及其網絡結構的實證分析[J]．經濟地理,2014,34（2）．

責任編輯：王凌宇

The paper selects 24 indexes including of economy,society,life,environment and so on to evaluate the 112 cities in China,and constructs the urban coordinate system of the commercial real estate development.It found that Tianjin,Nanjing,Hangzhou,Chongqing,Wuhan became the new first-tier cities in addition to Beijing,Shanghai,Guangzhou and Shenzhen,and it also has the difference between the new second or third-tier cities and the traditional division result.From the view of spatial distribution of 112 cities,the new firsttier cities become important nodes of the“diamond structure”based on Chinese land and economic development,and the new second or third-tier cities in the Yangtze River Delta and Pearl River Delta are relatively dense and higher degree of development.

Commercial real estate;urban system;investment evaluation;China

TU98

A

1674-4144（2017）-07-17（9）

武前波，浙江工業大學建筑工程學院副教授，博士。

王圣云，南昌大學經濟管理學院副教授，博士。

教育部人文社會科學研究規劃基金項目（編號：16YJAZH063）。