舊城改造開發項目的容積率問題研究

盧慧

摘要：作為控制地塊開發強度的主要指標參數之一，容積率在城市舊城改造程序中，影響著編制控制性規定、規劃設計條件出具以及修建性規定編制等諸多重要方面。對于容積率的合理確定，對城市開發建設與整體規劃而言，具有關鍵意義。本文旨在探討在城市舊城改造領域中，容積率的測算方法，及容積率的影響效果。所得結論希望可以為城市舊城改造實施人員提供方案改善建議。

關鍵詞：舊城改造；容積率；利潤率

城市化進程進入快速階段，我國城市化舊城改造力度也隨之加強。作為城市整體規劃中不可或缺的一部分，舊城改造領域吸引了越來越多的關注，其中，圍繞容積率相關問題的探討愈發熱烈。本著改善人民生活質量水平、提升城市整體形象的初衷，相關人員在實際作業中，需要多方面考慮，既要結合投入產出理論，簡要提出定性、定量分析方法，也要結合實際，確定容積率大小評定方法，因地制宜。

一、基于容積率概念與其豐富內涵的闡述

查閱相關文獻資料發現，對于容積率這一概念的理解需要從兩大方面入手，即建筑領域與經濟發展領域，其中，在建筑行業中，容積率指的是建筑面積與建設用地面積之比，其用于表達城市土地利用的強度大小，而經濟層面的容積率則是城市土地利用潛力的評價指標。在探究城市建設舊城改造相關問題時，需要從政策與規劃兩方面切入，對容積率的確定方法加以研究、測試。

在我國，容積率概念自提出以來，逐漸演變為地區劃控制的典型技術，取代了早期建筑領域高度、體量控制的傳統方法，容積率不僅為建筑設計領域的發展提供了充分的靈活性，更在城市景觀建設與舊城改造領域彰顯了能量，其清晰、簡明且管控方便等優勢日益突出。

從經濟角度看，容積率的變化能夠直接影響土地收益、開發商、政府三方的分配變化，換言之，其扮演了政府與開發商之間博弈焦點的重要角色；從社會角度看，容積率的數值則代表了城市整體對于人口的容納能力，可根據城市的人口規劃及舊城改造過程中的用地規模推算出建設居住用地的總體建筑量；從環境角度看，容積率可用建筑密度與建筑物層數之積來確定。

二、有關幾類典型容積率確定方法的分析

結合實踐經驗不難看出，目前應用于舊城改造領域的城市規劃編制工作的容積率確定方法以定性分析為主、定量分析為輔，包含如下幾類：

（一）推算

基于推算手段的容積率確定方法有三種：形體布局模擬法、環境容量推算法以及城市人口容量推算法。三種方法有鮮明的優缺點，以下將做簡要闡述：

形體布局模擬法以模擬為主，對居住區形體布局及容量進行合適方案模擬，綜合考慮包含經濟、社會、環境等在內的各方面因素，對容積率指標的確定進行反推。即先以周邊條件為基準，構造建筑的三維空間，結合實際經驗，考慮建筑布局，從而估算容積率上限。該推算類容積率確定方法具有形象、直觀、便于操作等優點，但其工作量相對較大這一局限性也影響其應用。

環境容量推算容積率方法的原理是以城市環境容量、承載力中的不利因子為基礎，對城市環境的最大容量予以測算，進而對城市最大人口規模進行推算，再結合對建筑條件、道路情況、公告服務設施等的發展規劃的考慮，按照規劃人均標準的思路對地塊相應容積率進行推算。這一方式相對于形體布局模擬法而言，具有更為嚴謹的邏輯，且其計算相對簡單，在一定條件下的計算結果較為準確。但其綜合適應性并不強，原因在于確定因素相對單一。在具體的實際作業中，該方法中的指標選擇需結合實際情況，比如適宜的開發強度。

城市人口容量推算法，顧名思義，其核心指標為城市人口容量，在舊城改造工程中，需要以規劃或分區規劃內容為參考，對人口容量及城市功能的規定予以充分考量，按照居住用地面積，對居住人口數量進行推算，再結合對建筑用地、居住用地、建筑限高等的考慮，對地塊的容積率、建筑高度等進行推算。這一方法的計算更為簡單，資料收集程序也較為簡化，但其對上一級城市規劃的依賴性相對更強，對于過程中的新情況的適應性有待進一步提高。換言之，在實際操作過程中，這一方法的優化水平難以保證。

（二）經驗

統計歸納。結合已規劃與已實施、典型試驗與經驗的規劃布局形式中的技術經濟指標，進行統計與分析，得出指標數據，加以推廣運用。這一方法的準確性與可靠性較高。但其應用局限性在于難以應對新出現情況，其中，經驗指標的合理性也是在對統計數據的真實性的基礎上得出的。

調查分析。相對于經驗統計而言，調查分析的現實性更強，通過對當前狀況的深入調查與廣泛信息收集，對指標情況及差異化特征充分了解，在此基礎上得出可用于參考的指標數據，再結合與規劃目標之間的對比結果，合理確定容積率。大量廣泛的的調查保障了指標數據的合理性與科學性，但同時增加了工作的進行難度。

參照技術規定。很多城市已設有土地使用與建筑管理的有關技術規定，容積率的確定需要遵照規定的要求。

（三）其他

除上述方法外，對容積率的確定還包括整體密度分區法、指標疊加法。其中，整體密度分區法具有系統化、數據化、精細化優勢，提升了詳細規劃編制控制的科學性。但推到模型體系的建立需要持續研究。而指標疊加法的應用效果較好，在層次規劃控詳中，綜合考慮高度分布規劃、開發強度規劃以及地價分級圖等要素，綜合協調再得出容積率確定設計圖，明顯表達容積率的層次分布特點。這一方法的工作量大，需要聯絡必要部門進行大量調研以獲得數據。

結語

綜上所述，城市規劃舊城改造項目中對于容積率的確定方法的選擇，需要結合不同方案與規劃的不同特點及工程需求進行，本文中敘述的各類方法各有不同、各有側重，所得結果或許會出現較大差距，但這也反映出不同項目間的差異化。需要指出的是，圍繞本文議題的探究仍在進行中，實際操作的實效性還需進一步驗證。相關人士需要從城市規劃舊城改造方案本身出發，綜合考慮社會因素、經濟因素以及環境因素等，努力收集容積率確定依據，綜合考量各項指標，合理選擇方法、建立模型、進行推算。筆者認為，在眾多要素中，基于經濟角度對容積率做相關研究的方向已成主流，為避免社會問題的出現，設計單位在容積率研究領域的分析需要進行合理調整。

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