從誠實信用原則論“兇宅”買賣合同的附隨義務認定及違約責任探析

摘 要：“兇宅”是指房屋內曾發生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的事件，或所處異常地段的房屋，正常的生老病死和失火等意外事件不會導致房屋成為“兇宅”。認定房屋是否是兇宅， 要以居住在房屋周圍的廣大居民的認知作為依據， 用相應的客觀事實的支撐，具體情況具體認定。近年來，我國二手房屋買賣交易中出現了由于出賣人的隱瞞，買受人事先不知而購買“兇宅”的糾紛。該隱瞞行為違背了從誠實信用原則引申出來的合同附隨義務，它不是完全無效，而是屬于民事法律行為的效力瑕疵。要正確處理該類糾紛需認定合同中的附隨義務，并通過違約責任承擔救濟買受人。

關鍵詞：兇宅買賣合同；附隨義務；違約責任；誠實信用原則

1 “兇宅”買賣合同的現狀及存在的問題

1.1 何謂“兇宅”

“非正常死亡才會使房屋變為“兇宅”，這種異常不能僅憑借買受人的主觀認定，應依據客觀事實來證明。如果買受人購買并居住某房屋，主張房屋鬧鬼，“鬼”虛無縹緲，沒有相應的客觀事實的支撐，這就屬于一種主觀臆定，該房屋也不應認定為“兇宅”；另外修建在特定地段上的房屋不適宜人的居住，要限定相應的群體范圍。因為判定是否適應居住的問題是具有公眾性和普遍性的問題，以居住在房屋周圍的廣大居民的認知作為依據，這樣的判斷會更具有說服力。在實踐中，如果居住地在該房屋周圍或了解房屋狀況的自然人的大多數認為該房屋存在異常情況，便可認定為“兇宅”。

1.2 對“兇宅”情況的通知為何成為出賣人的附隨義務

《現代漢語詞典》對“兇宅”的解釋為“不吉利或鬧鬼的房舍（迷信）”。。有人認為“兇宅”的認定是封建迷信，不受公序良俗、誠實信用原則的調整。陳耀東教授對此進行探討[1]，他認為對于“兇宅”的忌諱應該屬于趨吉避兇的一種信仰民俗，民俗產生的初期因文明程度不高帶有迷信色彩，但歷經傳承后，這種觀念成為民族文化，被人們廣泛接受，屬于一種“良俗”。既然這不是一種迷信而是一種民俗，不違反法律的禁止性規定，應該受到尊重和保護。買受人對于房屋是否是兇宅的在乎，說明出賣人將兇宅情況告知買受人的必要性，買受人具有知情權，如果出賣人告知該情況能保護買受人的知情權，讓合同更好履行，這是依據交易習慣得出的出賣人應有的義務。另外債務人有履行該義務的能力和條件，且不履行該義務不符合誠實信用原則的條件，對買受人來說不公平，會損害買受人的合法利益。

2 兇宅買賣合同中的附隨義務

1.附隨義務可能存在于合同的各個階段，在締約過程中和契約關系終止后 ，皆有附隨義務存在和適用之情形。附隨義務不同于先合同義務和后合同義務[2]，先合同義務存在于合同還未締結前，后合同義務存在于合同關系消滅后，但三者效果均有類似之處：都有基于誠實信用而發生的說明、告知、注意等義務，都是為了合同的完全履行。

2.附隨義務屬于非強制義務，而主給付與從給付義務是強制履行義務.當合同一方違反主、從給付義務時，合同相對人有權拒絕對待給付，甚至從而行使合同的解除權，自動解除合同，違反附隨義務，債務人應向對方承擔損害賠償責任，而債權人只能享有賠償，不享有合同的解除權

3.一般來說，違反附隨義務，產生不完全給付（我國學者稱“不完全履行”），此時應承擔的責任屬于違約責任 ，但當義務人違反瑕疵告知等附隨義務，導致債權人人身及財產利益受損的情況下，構成加害給付，違約責任與侵權責任競合。

4.《合同法》的總則與分則都對附隨義務有規定。合同法第60條第二款規定當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、保密等義務；《合同法》分則規定“承運人應當向旅客及時告知有關不能正常運輸的重要事項和安全運輸應當注意的事項”（2）。首先有關附隨義務的條文較少，已規定的條文不能完全解決變化發展的新情況、新問題。其次條文中性質、目的、應注意的事項等詞比較空泛，認定起來有難度，只能在法律實踐過程中，法官利用自有裁量權，并結合現實生活的經驗和有指導性的判例經驗綜合判斷。

3 兇宅買賣過程中附隨義務的違反及

3.1 侵權責任救濟的主要思路及該思路否認

1.侵權責任說的主要思路：

認為該合同合法有效，但侵犯了買受人的人身或財產利益，應承擔侵權責任。主要處理方案如下：一種是“兇宅”不影響房屋的實際居住，也不會致房屋實際價值貶損，但使買受人的精神利益受侵害，故應給與相應的精神損害賠償。另一種是合同雖然有效，但是房屋具有瑕疵從而價值貶損，出賣人侵犯買受人的民事財產權益，應承擔侵權責任。

2.對該思路的否認：

首先侵權責任原則上是解決合同責任以外的加害人與受害人的侵權關系，如果債權人的利益損害是由于債務人違反合同義務導致，那么債權人只能要求債務人承擔違約責任而不是侵權責任。在“兇宅”買賣中，這本身就是債權人、債務人雙方具有相對性的合同關系，用合同法的相關規則來解決糾紛更為恰當。其次，若在合同關系里存在合同責任與侵權責任的競合，債權人也能要求債務人承擔侵權責任，但是在“兇宅”買賣關系里，不存在合同責任與侵權責任的競合：買受人遭受的損失是出賣人的瑕疵履行或者說不完全履行所致，認為出賣人侵犯買受人的財產權理由不充分，顯得有些牽強。因此筆者認為，解決此類糾紛適用合同法中違約責任的救濟更合適。

3.2 通過違約責任來救濟合同買受人

1.撤銷權救濟：

《合同法》54條規定（3），一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。所謂可撤銷合同，就是因意思表示不真實，通過有撤銷權的當事人行使撤銷權，使已經生效的意思表示歸于無效的合同具有撤銷權的當事人自合同成立時起1年內具有撤銷權；可撤銷合同中的撤銷權人有選擇的權利，他可以申請撤銷合同，也可以讓合同繼續有效，他可以申請變更合同，也可以申請撤銷合同。“兇宅”買賣中的買受人可以主張出賣的“隱瞞”行為而使自己的意思表示不真實，行使撤銷訴權，法院支持該主張后，該合同自始無效。前文“兇宅”交易典型案例提到的福建云霄縣人民法院的做法就是如此，支持合同撤銷。

2.違約救濟：

撤銷權的除斥期間是一個不變期間，指法律規定民事權利存在的期間，超過法定期限，則這種權利消滅。撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。當超過合同的除斥期間，合同有效。那么此時買受人應該如何得到救濟？

《合同法》第111條規定，質量不符合約定的，當事人應當承擔違約責任。違約責任有約定的，按約定承擔。沒有約定或者約定不明，又不能根據《合同法》第六十一條協商確定的，受損害當事人可以合理選擇請求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬、賠償損失等違約責任。“兇宅”法律糾紛可以適用該條款關于質量的規定，買受人要求出賣人降低價款，但降低的比例要根據“兇宅”發生的事故的嚴重程度，當地的交易習慣等因素來具體決定[5]。

參考文獻

[1]陳耀東，張瑾 .“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用 .河北法學.2007年10月.第25卷第十期.91-94頁

[2] 道文. 試析合同法上的附隨義務.法學.1999年第10期.24-26頁

作者簡介

張楚漪，重慶工商大學法學院 14級民商法一班。