對房地產稅熱點問題的探討及建議

顧劍波

摘要：自2013年11月十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》并提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”以來，關于房地產稅開征的話題一直是輿論關注的焦點。本文將闡明幾個與房地產稅相關的概念，聚焦在房地產保有環節征收的房地產稅，探討其部分熱點問題并提出建議。

關鍵詞：房地產稅 ；調節高端；存量征收

中圖分類號：F299.23；F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-0-02

一、何為房地產稅

說到房地產稅就不得不縷一下其“前世今生”了。1986 年國務院公布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，開征了新的稅種——房產稅，當時個人住房免納房產稅。2003年，我國開啟了“物業稅模擬空轉試點”，這輪試點開展的物業稅本質是對房地產保有環節征收的房地產稅，而這個概念在2010年前后被淡化。2011年，上海、重慶啟動了把居民住房的一部分納入征稅范圍的改革試點，這種在居民住房保有環節從無到有的稅收在十八屆三中全會的《決定》中被稱為房地產稅。而廣義的房地產稅包括與房地產開發、交易、保有等環節相關的各個稅種，也可以視為房地產稅體系，下文探討的房地產稅特指在房地產保有環節以房屋為征稅對象征收的一種財產稅。

二、房地產稅開征的熱點問題

（一）“重復征稅”問題

以任志強為代表的一種觀點是：在征收土地出讓金的前提下， 再開征房地產稅是“重復征稅”。因為我國目前對房地產開發企業在前期獲得土地使用權時一次性征收土地出讓金， 土地出讓金連同勞動力、材料成本等計入開發成本， 通過價格機制作用傳導給最終消費者，此時再開征一道新的房地產稅， 存在明顯“重復征稅 ”現象。

筆者認為“重復征稅”的觀點是混淆了租金與管理費兩個概念造成的。土地出讓金的實質是地租，或者說是將70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：土地是國有的，政府代行土地所有權，因而政府有權征收地租。所以在收取土地出讓金或者是地租時，政府的角色是土地所有權使用者，而在收取房地產稅的時候，政府的角色是公共管理者，是要為公共管理籌措資金。綜上，土地出讓金和房地產稅的征收是兩碼事。

（二）如何定位的問題

為何要征收房地產稅，換言之該如何定位房地產稅？對此，理論界存在很大的爭議，大體而言主要有三種觀點：一是將其定位于調節房地產市場。通過開征房地產稅來增加房產所有者的持有成本，促使他們出租閑置房屋并且更多關注容易出租的中小戶型，從而增加市場供給或抑制投資投機性需求。二是將其定位于籌集地方財政收入。地方稅體系單薄、稅種結構不合理的問題自分稅制改革以來就一直是地方稅體系的一個突出問題，“ 營改增” 后地方稅體系失去主體稅種和支撐，進一步加劇這個問題。因此讓房地產稅代替營業稅成為地方的主體稅種是勢在必行的。三是將其定位于調節收入分配。一方面，房地產稅可按照“調節高端”的原則減小中低收入階層的負擔；另一方面，由于房地產稅是直接稅，因而稅負較難轉嫁，能夠抑制部分炒房行為。

筆者認為這三種定位都有一定道理，但第一個定位要想完全做到有些困難，2011年上海、重慶的試點也映證了這點，光靠稅來調節市場價格是無法到到預期效果的。而且一線乃至二線城市由于優越的物質條件和各種資源，根據供求原理房地產價格的上漲似乎是必然的，至少下跌是不太現實的。而筆者更傾向后兩種定位，因為從長期看，房地產稅成為地方主體稅可行性很大而且通過合理設計可以很好的起到調節收入分配的作用。

（三）對增量征收還是存量征收的問題

對增量還是存量征收一直是房地產稅爭論的核心問題之一。有學者認為如果對增量征收對存量進行免征，就意味著絕大部分老百姓的自住型住宅甚至高檔住宅可能都在免稅的范圍之內，由于購買時間的差異還會產生稅負差異，這不僅有悖稅收公平原則，而且政府能征收的房地產稅也是很有限的，因此我國應該學習美國的普遍征收模式，對存量征收。而也有人反駁，上海、重慶的試點就是對增量征收，一來不觸及既得利益有利于改革試點的穩步推進，二來增量征收的稅基容易確認，對存量征收還存在著征管技術方面的問題。

對此，筆者認為對存量征收是大勢所趨，不能把征管水平的不足作為放棄存量征收的理由，但是存量征收必定會觸及許多權貴的利益，改革推進阻力較大，所以完全的存量征收也不可取。秉著“調節高端”的原則，筆者認為應采取增量和存量征收相結合的方式，通過設計不同的免征額和稅率來達到效果，比如無論家庭富裕程度如何對第一套房都不征稅，對第二套住房可以考慮對人口眾多的家庭按人口數量和房屋類型確定額外的免征平方數，非普通住宅和多于兩套的住房適用更高的稅率等。

三、對開征房地產稅的建議

（一）合并簡化稅費

房地產稅體系在交易和保有環節需要繳納土地增值稅、契稅、增值稅等多種稅費，面對多而雜的稅費，納稅人的經濟負擔比較沉重。所以筆者建議歸并、整合部分稅種，比如將保有環節的房地產稅和城鎮土地使用稅合并，交易環節城市維護建設稅并入增值稅、消費稅，土地增值稅并入所得稅和房地產稅等。

對于不合理的收費項目要堅決取締，比如不合理的行政性收費和有關部門違法設置的盈利性收費項目。對確實需要保留的收費性項目需要以法律形式確定并納入預算管理，將部分名費實稅的費改為稅，比如將房屋租賃登記費、證書費等合并到印花稅。通過以上措施合并簡化稅費不僅可以減少房地產有關稅費的數量，減輕納稅人的經濟負擔，還可以優化稅負結構，引導民眾走出“重復征稅”的誤區。

（二）合理設計房地產稅稅制要素

1.課稅對象

建議房地產稅征收范圍， 不僅要包括國有產權、 集體產權 、私有產權等房地產以及不具有法律地位的小產權房，還要包括增量房、存量房，這樣既體現了稅收公平， 又打造了“寬稅基”的征收范圍， 有助于房地產稅作用的發揮。

2. 計稅依據

借鑒大多數國家和地區的做法，應選用房地產評估值作為房地產稅計稅依據。因為絕大部分房屋和土地都會因供求關系以及社會發展而發生改變， 以固定的歷史成本作為計稅依據必然導致稅收負擔不公和調節功能不到位，但是對房地產作出的評估值可以客觀動態反映房地產各個時期的市場價值，因此選用房地產評估值作為房地產稅計稅依據是比較科學的。

3.稅率

首先來討論稅率結構，筆者建議區分情況選用一定幅度內調整的比例稅率和累進稅率：大部分情況下采用比例稅率以便于征管，稅率可以根據當地經濟發展狀況和居民平均收入水平確定，對于非普通住宅、高端房地產以及在大城市擁有兩套以上的住房采用累進稅率以調節高端和收入分配。其次，針對經營性和非經營性房地產兩種不同類型分別制定不同幅度比例稅率，經營性房地產可以略高于非經營性房地產。

4.免征額

目前比較大的爭議就是免征額按照住房套數還是人均面積進行設計，筆者建議對家庭首套住房不征稅。雖然有學者認為，由于不同類型、區域和的房產價值差別過大，按套數給予一套住房免征是不合理的，但是筆者認為按人均面積確定免征額需要考慮不同地區、類型的住房，它們的免征額應該是不一樣的，而且人口變動會對家庭人口的調查帶來困難，增加政策實施的征稅成本。給予首套住房的免征不僅方便核定而且也是相對公平的，不能因為一個人住在一線城市就對其首套住房多征稅，不讓富人住豪華的房子也是沒有道理的。

四、全面提升房地產稅征收管理水平

（一）建立健全房地產信息系統

首先，筆者建議盡快建立并完善房地產登記信息系統， 將全部房地產信息錄入系統中，為稅務部門掌握房地產涉稅信息打造穩定可靠平臺。其次，要實現個人房地產信息的全國聯網， 以便于稅務部門掌握個人或家庭在全國范圍內的房地產詳細信息，從而實現準確計征房地產稅，避免稅收流失。

（二）完善房地產稅稅基評估制度

建議建立專業的房地產專業評估機構和統一的評估標準，組織精通房地產評估技術和稅收知識的專業人士負責定期對房地產價值進行評估， 同時要聘請專家學者及社會專業人士做獨立顧問， 負責對評估機構采用的評估方法和作出的評估值進行嚴格監督，這樣做可提高評估效率保證評估結果的公正、合理。

參考文獻：

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