后“營改增”時代房地產行業減稅效應優化研究

●熊筠竹呂敏

后“營改增”時代房地產行業減稅效應優化研究

●熊筠竹呂敏

自2012年1月1日對上海市的交通運輸業和部分現代服務業試點營業稅改增值稅稅制改革以來，我國結構性減稅的大幕正式拉開。增值稅具有稅收中性的特點，對于消除原流轉稅體制中的重復征稅問題有巨大的作用。2016年5月1日起，“營改增”終于在所有領域得以實施。房地產行業是國民經濟中的基礎性產業，自1999年以來，在住房商品化和信用大周期背景下，我國房地產行業進入蓬勃發展的狀態，增值稅作為可轉嫁的流轉稅，不僅影響實體經濟的發展，也直接影響百姓安居樂業的福利指數。因此，需要研究“營改增”帶給房地產行業的影響到底多大，房地產業稅負在后“營改增”時代是否還有優化空間。

后“營改增”時代房地產減稅實證研究

2017年是我國自最初在上海實施營業稅改征增值稅政策試點以來的第六個年頭。2016年5月1日起，房地產、建筑安裝、金融與生活服務業四大行業“營改增”落地后，流轉稅稅制改革在推進經濟結構調整和產業轉型的路上往前走了一大步。“營改增”不僅是實現結構性減稅的重要舉措，還是促進行業分工更加細化和抵扣鏈條更加完整的重要手段。房地產行業是國民經濟的重要支柱之一，其不僅關系經濟發展，還關系國計民生。房地產行業處于國民經濟的中間環節，其波動會牽涉到眾多上下游產業鏈與金融風險。住房具有消費品與投資品的雙重屬性，房地產行業實施“營改增”有利于實現增值稅抵扣鏈條的完整，更有利于促進專業分工。根據相關研究，上海市2016年5—12月共計3257家房地產企業，減稅和不增不減的達到97.88%，行業減負度為8.12%，遠低于其他行業（見圖1）。減負最多的電信業與最低的房地產業減稅差距6.82倍，由此可見初步解決了建安業和房地產業的重復征稅問題，實現了稅負下降。但在此次“營改增”改革中之所以房地產業稅負減少最輕，是因為存在某些不合理制度障礙需要進一步解決。

圖1 2016年5月—2016年12月行業減負率

一、“營改增”試點中房地產行業稅收制度主要問題

（一）不動產進項抵扣的稅務問題

在財稅〔2016〕36號文中，房地產開發企業只有從政府處取得土地支付的土地出讓金的進項稅額才能扣除，若房地產開發企業是從其他來源取得的土地，其相應的進項稅額就無法扣除。該規定過于局限可抵扣進項的土地來源，使得房地產開發企業很多真實合理的進項稅額無法抵扣。對于這一問題，在2016年底國家稅務總局出臺了財稅〔2016〕140號文件，擴大了之前的36號文中“向政府部門支付的土地價款”的范圍，不僅僅指向政府支付的土地出讓金，還包括企業支付的征地和拆遷補償費、前期開發費等。140號文件擴大了可以抵扣進項的土地價款的范圍，使得房地產企業真實發生的費用得以抵扣，有效降低企業的稅負。

雖然140號文對土地價款的進項稅額扣除作了更合理的規定，但在不動產投資入股等方面，現行的“營改增”政策仍存在較大的問題。在財稅〔2002〕191號文中規定，以不動產投資入股，并且共同承擔經營風險屬于營業稅免稅的優惠范圍。“營改增”之后，在文件中規定了將不動產用于投資入股的進項稅額可以分期抵扣，但沒有具體規定投資方的繳稅問題。2016年5月，上海和深圳兩地在當地制定的“營改增”工作指引中對于不動產投資入股行為的增值稅問題，作出明確的規定：將不動產用于投資入股，需要繳納增值稅。之后總局的發言及部分省國家稅務局網站上的問題解答，將財稅〔2016〕36號文附件一中的第十條和第十一條進行分析，可以理解為以不動產投資入股是取得了其他經濟利益的，屬于有償提供，應該交稅。既然投資方需要繳稅，那么肯定是按投資時點不動產的公允價值征稅，對于接受不動產的一方形成很大的一筆留抵稅款，可能造成資金大量沉淀占據。

（二）貸款利息抵扣問題

財稅〔2016〕36號文附件一的第二十七條規定，貸款項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。但房地產企業是資金推動型企業，房地產企業本身自有資金往往僅占到總投資額的30%左右，需要大量借貸。根據《2016中國房地產上市公司測評研究報告》排名前二十的房地產上市公司相關數據，截至2015年12月31日財務報表中應付利息如表1所示。

表1 房地產開發企業2015年財務費用情況單位：元

由于在香港上市的房地產企業年報中沒有披露具體的利息支出項目，雖然在利潤表中的財務費用不僅僅包含企業的利息支出這一內容，但利息支出構成了企業財務費用的大部分，因此以財務費用替代利息支出，對這二十家企業統一按照利潤表中財務費用來進行對比分析。從表1可以看出，排名前十的房地產企業中，有六家企業的財務費用已經超過了10億元。另外，除了已經退市的招商地產之外，剩下的十九家企業僅財務費用，即利息都是接近或超過5千萬。不徹底的“營改增”制度下房地產開發企業貸款利息的進項稅額并不能在其銷項稅額中進行抵扣，無疑對房地產企業是非常不利的。

（三）預繳稅款抵扣問題

國家稅務總局2016年14號公告中指出，納稅人轉讓不動產的，首先需要在不動產所在地的地稅機關預繳增值稅，再向機構所在地主管國稅機關申報繳納增值稅。對于跨地區銷售不動產的企業，首先需要按照5%的征收率在不動產所在地的地稅機關預繳增值稅，然后再回到機構所在地，根據“（銷項稅－進項稅）－預繳稅款”的公式來計算實際需要向機構所在地的國稅機關申報繳納的稅款。但是，如果房地產企業的銷項稅只是略大于進項稅，那么企業的“銷項稅－進項稅”很有可能小于已經預繳的稅款，對于企業來說，有可能會形成很大的一筆留抵稅款。顯然管理當局已經預見到了這一狀況，所以在財稅〔2016〕36號文附件二中提到，留抵稅額較大的情況，可以上報國家稅務總局，然后由國家稅務總局通知不動產所在地的省級稅務機關暫停預征增值稅。

可是在36號文中并沒有說明這個稅額較大是多大的情況，對于大部分建安和房地產企業，可能500萬的留抵稅就是一筆很大的金額了，但對于如萬科、保利地產等大型的房地產上市公司，可能過億的留抵稅才算是一筆會影響公司生產經營的資金。因此，對于“較大”這個概念模糊不清，會對企業產生較大的資金成本影響。

（四）分期抵扣問題

根據財稅〔2016〕36號文規定，不動產與不動產在建工程的進項抵扣，第一年可以抵扣60%，第二年可以抵扣40%。對于購置不動產的，金額小則數百萬，多則上億，這些金額對應的進項稅額也十分可觀，即使僅需要在13個月內就能扣除，但對于不動產購置金額巨大的企業來說，40%的進項稅款也占用了很大一筆企業資金，對企業的資金鏈產生較大影響，而相反從熨平國家財政收入來說，作用并不是想象的那么大。

二、房地產行業“營改增”稅負影響的實證分析

（一）數據來源

本文選取的研究樣本為2015年和2016年兩個年度內仍處于“上市”狀態的在上交所和深交所上市，且房地產開發收入占公司總收入的比例超過80%的房地產開發企業，共53家。

（二）固定效應模型以及分析

由于對房地產開發企業實行“營改增”的政策執行時間較短，且受限于選取作為樣本的53家房地產開發企業2016年的年報并未全部公布，因此本文在考慮了季節等因素之后，僅選取了2015年和2016年兩年第三季度的數據作為模型的樣本數據。因此，本模型面板數據的截面數遠大于時期數，本文在進行固定效應模型估計時，使用Cross-section Weights的方法對截面數加權后再進行估計，以消除該面板數據存在的異方差問題。估計結果如下表2所示：

表2 固定效應模型估計結果

從模型的判定系數和調整后的判定系數來看，本模型的判定系數為0.941527，調整后的判定系數為0.940007，這表明本模型的擬合程度非常高。同時，該模型中F統計量的P值遠小于0.01，說明在顯著性水平為0.01的條件下模型拒絕原假設，即模型中的被解釋變量顯著受到設定的四個解釋變量的聯合影響。再看各解釋變量的t檢驗，所有t統計量的P值均小于0.01，在顯著性水平為0.01的條件下拒絕原假設，也即是假設其他解釋變量不變時，單一解釋變量對被解釋變量也有顯著影響。對各解釋變量估計結果及經濟意義的分析如下：

1、稅收政策變化(POLICY)。當t統計量的P值小于0.01時，稅收政策變化對房地產開發企業營業稅（或增值稅）稅負率有顯著影響，并且稅收政策每變動1個單位，營業稅（或增值稅）稅負率將平均增加0.029693個單位。即對房地產開發企業實施“營改增”政策在短期內增加了企業的稅收負擔。“營改增”雖然是為了減輕企業的稅收負擔，但由于實施之初房地產開發企業來不及深入地理解執行相應的政策，加之在短期內很難及時從建材公司、建筑公司等上游公司獲得增值稅專用發票進行進項稅額抵扣，因此結合上面的估計結果，可以得出結論：短期內，“營改增”增加了企業稅收負擔。

2、利息進項比重（INTEREST）。在顯著性水平小于0.01的條件下，利息進項比重也對房地產開發企業的營業稅（或增值稅）稅負率有顯著影響。當利息進項比重變動1個單位，企業的稅負率平均增加1.048759個單位。這與本文第三部分關于房地產開發企業“營改增”稅收問題中對于貸款利息進項稅額不能抵扣的分析相符合。同時這也與本文第五部分多元回歸模型中利息進項比重對企業營業稅（或增值稅）稅負率的影響方向是一致的，都是利息進項比重與企業稅負率成正相關關系。

3、預繳稅款比重（PREPAID）。在0.01的顯著性水平下，預繳稅款比重同樣顯著影響房地產開發企業的營業稅（或增值稅）稅負率。預繳稅款比重每變動1個單位，稅負率會平均增加0.858639個單位。在多元回歸模型的分析中，預繳稅款比重也是對企業稅負率產生顯著正向影響的。雖然增值稅預繳稅款的計算需要先將預售收入進行價稅分離后再乘上3%的預征率，營業稅預繳稅款的計算卻是直接用預售收入乘以5%的營業稅稅率，看起來“營改增”后預繳稅款的計算不僅更加合理，而且預征率更低，應該是對企業更有利的，但事實上企業的稅負率卻上升了。這也許正印證了關于房地產開發企業“營改增”稅收問題中對于預繳稅款抵扣中存在問題的分析。

4、通貨膨脹率（INFLATION）。通貨膨脹率作為外部指標，目的是在進行模型估計時考慮宏觀經濟對房地產開發企業稅負率的影響。通過對固定效應模型估計結果進行分析，可以發現通貨膨脹率對房地產開發企業營業稅（或增值稅）稅負率的影響是顯著的，這與之前多元回歸模型中所得結論一致，再一次證明了隨著通貨膨脹率的提高，房地產開發企業的稅負率提高。這也印證了張文春、劉宇（2001）對物價水平將增加企業的稅收負擔的分析。本文反映宏觀經濟的外部指標中沒有考慮GDP等相關變量，主要是考慮到GDP是一個年度指標，而本文的研究樣本都是季度數據。

（三）結論

房地產對今天的中國老百姓而言，特別是對于80后、90后年輕人而言，是最為主要和沉重的生活成本，在全國實施行政性的限購政策之后，如何使房地產企業稅負合理，降低剛性購房者的負擔，具有重要的現實意義。本文實證將2015年第三季度和2016年第三季度的多元回歸模型與面板數據的固定效應模型的回歸結果對比發現，稅收政策變化確實對房地產開發企業的增值稅稅負率有顯著影響。結合本文對房地產行業“營改增”過程中存在的稅收問題的分析，貸款利息的進項稅額不能抵扣和預繳稅款抵扣存在的問題確實會對企業的稅負率產生顯著影響。且模型輸出結果顯示，這兩項稅收問題都使得企業的稅負率上升，且影響程度較大，表明企業對“營改增”中存在的這兩項稅收問題反映比較強烈。結合本模型中設置的虛擬變量“稅收政策變動”這一因素，雖然相比其他解釋變量，其影響程度略小，但輸出結果顯示其同樣提高了房地產開發企業的稅負率。利用不同分析方法進行分析所得結果的一致性，說明房地產“營改增”政策還可以得到進一步的優化。

三、對后“營改增”時代的政策優化建議

(一)優化管理，減輕納稅負擔

分期抵扣只能減輕第一年的財政收入壓力，對于之后各年都是沒有減壓效應的，那么分期抵扣這一政策的目的是沒有得到實現的。稅收的作用在于維護國家的利益，但是這并不應該以過度加重企業的納稅遵從成本為代價。

（二）貸款利息抵扣改革，緩解企業資金壓力

顯然貸款利息是房地產企業的重要資金來源，但對于目前存在的貸款利息支出不能抵扣進項稅額的規定，無疑增加了房地產企業的稅收負擔。并且房地產企業的借款還可能來自于發債，例如恒大地產發行永續債，在2015年達到了757.37億元，這些永續債每年需要支付的利息也是一筆很大的數額。對于向金融機構貸款的，可以按照金融機構出具的利息清單來計算抵扣貸款利息的進項稅；對于向非金融機構貸款的，可以按照同期銀行貸款利息來計算抵扣貸款利息的進項稅。資金是企業的立身之本，如果資金鏈斷裂，將引起房地產項目停工爛尾，甚至導致房地產企業的破產，這會嚴重損害購房者的利益。貸款利息的抵扣問題，不僅影響到房地產行業，更是金融行業“營改增”全覆蓋的重要環節，因此當前急需改革貸款利息的抵扣政策。

（三）優化預征率制度

對于預征稅額大于實際應納稅額的情況，應該給予各省一定的權限，以根據房價來調整預征率，避免出現大量留抵稅的情況。但考慮到增值稅的全國統一性，可以對于每個項目實行匯算之后多退少補，有留抵稅的企業，可以自行選擇退還多征稅款或者留待下期繼續抵扣；沒有留抵稅的企業，就按照“（銷項稅－進項稅）－預繳稅款”的公式補繳相應的差額。這樣的話，可以減少因大量留抵稅款占用企業資金的情況，也方便按項目為單位核算房地產企業的實際稅負，為以后的納稅評估等工作提供信息。

（四）延續不動產投資免稅政策

對不動產投資征稅，會影響正常的投資行為，降低投資積極性，也損害了增值稅稅收中性的特點。對于企業用不動產進行投資，如果能延續之前營業稅的免稅政策，那么房地產企業將少繳納很大一筆增值稅。接受投資的企業雖沒有進項稅額抵扣，但免稅政策能減少企業資金被占用，能更好地促進房地產行業與實體經濟的銜接。稅收不僅追求實現國家收入，還應該維護市場經濟秩序。如果稅收會影響企業的正常生產經營行為，這個稅收無疑是對市場經濟的干擾。■

（作者單位：西南財經大學財稅學院）

[1]郭維真.“營改增”背景下我過消費稅稅制改革的方向[J].稅務研究，2014,(10).

[2]國家稅務總局稅收科學研究所課題組，李萬甫，李本貴.關于建筑業和房地產業“營改增”的國際借鑒與建議[J].國際稅收，2015，（08）.

[3]胡怡建,田志偉,上海營改增5年試點成效分析報告[EB/OL].(2017-03-03).http://spea.shufe.edu. cn/main.htm.

[4]彭曉潔,王安華,肖強.房地產行業“營改增”效應預估[J].稅務研究，2015,(11).

[5]“區域稅收政策”課題組.促進區域經濟協調發展的稅收政策[J].改革，1998,(04).

[6]王珊珊,張文春.房地產業“營改增”的十條建議[J].中國財政，2015,(06).