“營改增”對房地產企業稅負與經營影響探究

●趙文華

“營改增”對房地產企業稅負與經營影響探究

●趙文華

“營改增”自2016年5月1日起，在房地產業全面推行。本文從理論上分析了“營改增”是一個利好消息時的可抵扣成本占比，并選取了十家2016年營業收入靠前的房地產企業，分析其稅負水平的變化情況。然后，本文選取保利地產2012—2016年間的財務指標作為研究對象，探討了“營改增”對該企業財務狀況和經營能力帶來的影響，并從外部政策和企業自身角度，對房地產企業“營改增”后的納稅籌劃提出了建議。

“營改增”房地產業財務狀況

一、房地產業“營改增”是否利好

自2016年5月1日起，房地產業“營改增”政策開始全面推行。由于增值稅是流轉稅，房地產業上游的建筑業由原來3%的營業稅稅率上升到11%的增值稅稅率，稅負水平有所增加。因此，難免會帶來材料成本、人工成本和費用成本的提升。這將導致房地產業成本增加，進而引起下游行業如消費行業的稅收負擔增加。所以，能否實現合理的稅負流轉，是本次改革的關鍵。

（一）“營改增”的文獻綜述

“營改增”是新時期我國減稅降費的重要手段之一，學者們從各行業稅負水平的變化探討了“營改增”帶來的影響。李遠慧（2013）通過研究得出“營改增”會使以貨運業務為主的鐵路運輸業稅負上升、凈利潤下降的結論；王珮（2014）利用雙重差分模型分析，指出“營改增”顯著降低了交通運輸業的貨物與勞務稅稅負，促進了企業擴張規模；劉代民（2015）通過測算金融銀行業均衡增值稅稅率，指出中小型商業銀行“營改增”后稅負降低程度遠大于大型商業銀行；王甲國（2016）從供應鏈的視角，指出目前建筑業“營改增”的現狀與面臨的挑戰。

在“營改增”對企業經營能力的影響方面，童錦治等（2015）指出，企業的議價能力會對企業的實際流轉稅稅負產生影響，進而對“營改增”政策效果產生影響；陳釗等（2016）從經營范圍角度，對不同“營改增”行業進行異質性分析，認為“營改增”促進了企業的分工；王曙光等（2017）通過實證研究，指出中國房地產行業銷售負稅率較高，適用稅率應為17%等。

關于房地產行業，已有學者從公司財務角度闡述了“營改增”對房地產業企業的影響。李曉紅等（2015）通過線性回歸，指出企業稅負與會稅差異和融資結構負相關，而與公司規模與盈利能力正相關；楊志銀（2016）通過貴州省房地產業數據分析，指出行業的產出投入比例和外購可抵扣比例會影響企業稅負水平，等等。不同學者認為房地產行業“營改增”對企業利潤的影響有利有弊。本文從“營改增”對房地產企業經營能力影響的視角來進行探討。

（二）房地產業“營改增”后稅負是否減輕

“營改增”新政出臺，確實帶來了稅收優惠政策。“營改增”前，房地產行業按5%稅率征收營業稅，現改為對房地產企業主營業務等征增值稅的稅率均為11%，部分可選擇按5%簡易征收。新政①指出，目前房地產業一般納稅人預售時，預繳增值稅率②降為3%；對于不動產在建工程，超出原值50%的可以分2年抵扣應納稅額，等等。

房地產成本主要分為土地成本和建安成本。由于土地成本不能抵扣，所以可抵扣成本取決于建安成本。假設某一房地產企業營業收入為X，可抵扣的成本為Y。若企業為小規模納稅人，企業的稅收負擔一定是減少的，因為5%X＜5%(l+5%)*X恒成立。若企業為增值稅一般納稅人，則“營改增”前后企業稅負水平：令5%X= 11%(1+11%)*X-11%/(1+11%)*Y，則Y/X=49.5%。

即當可抵扣成本占營業收入比大于49.5%時，房地產行業企業稅負可以減輕。由于“營改增”全面推行時間尚短，房地產行業難以從上游的建筑業和安裝、裝修企業取得所有的增值稅專用發票來提高自己的可抵扣稅額。然而隨著“營改增”的不斷深入，增值稅進項稅額的抵扣會逐漸變得完善。

二、房地產企業稅負水平變化情況

本文參照中國房地產Top10研究組的標準，選取了十家2016年房地產行業營業收入排名靠前，且房地產業務收入占營業收入絕大部分的優秀企業。其中八家為滬深上市公司，兩家為大陸企業在港上市公司。通過分析這十家房地產企業的財務數據，來分析“營改增”前后企業稅負水平的變化。因為“營改增”發生在5月份，1—4月份的應納稅收入及5—12月份的應納稅收入與可抵扣成本無法獲得準確數據，所以本文選取了相關企業2016年年報里的數據作為計算基數，來推算5月份“營改增”前后企業稅負的變化情況，并與2016年企業年報中披露的相應稅費進行了對比。雖然最終計算出的增值稅應納稅額與年報里的應交增值稅數據不同，但考慮到企業在實際進行納稅時，會相應采取很多專門的稅收減免或優惠政策來進行籌劃，所以理論上按稅法規定的基本稅率，算出的應納稅額與實際納稅額存在一定差異也是合理的。

表1 2016年十家房地產企業的經營情況指標表（單位：億元）

（一）測算指標選取標準

1、銷項稅額指標。在上市公司披露的財務報表中，由于選取的房地產企業為專門經營地產業務的公司，選取2016年“營業收入”數據作為主營業務收入的數據，來計算銷項稅額。

2、進項稅額指標。為了計算可抵扣的進項稅額，選取2016年主營業務成本、折舊、應付職工薪酬和固定資產的數據。

進項稅額=（主營業務成本-土地出讓金-折舊-不能抵扣的成本）*17%/(1+17%)+新增固定資產可抵扣進項稅額+土地出讓金可抵扣進項稅額。

（1）主營業務成本可抵扣進項稅額＝（主營業務成本－折舊－土地出讓金－人工費用）*可抵扣比例。折舊具有抵稅效應，且房地產企業的土地出讓金暫未能取得增值稅專用發票，所以不得抵扣；房地產企業雇傭的勞動力多為散力，或可能為難以開具增值稅專用發票的建筑施工企業，也難以取得增值稅進項稅額的抵扣。因此，這里假設其余成本可以取得增值稅專用發票，房地產上游行業為建筑業，假設取得可抵扣增值稅專用發票稅率為11%。主營業務成本數據從財務報表中“營業成本”獲得；折舊即本年的折舊額；人工費用選取應付職工薪酬的數額近似計算。由于上市公司財務報表中很少會對成本構成加以分析，土地出讓金需根據地價占房價的比重估算而來，借鑒以前學者的研究，可抵扣的土地出讓金進項金額為公司當年主營業務收入*30%。

（2）新增固定資產進項稅額＝新增固定資產/（1+稅率）*稅率，其中，新增固定資產包括房地產企業新增的機械設備（適用稅率為17%）、新增房屋與建筑物（適用稅率為11%）。“營改增”第36號文規定，2016年5月1日后取得的固定資產或不動產在建工程，進項稅額可以按60%和40%的比例分兩年進行抵扣。這里假設企業的固定資產均在5月1日之后取得。

（3）土地出讓金可抵扣進項稅額＝（主營業務收入*地價占房價的比重）*11%，其中房地產占房價的比重可參考30%，稅率為11%。

（二）“營改增”前后企業稅負水平的變化

在“營改增”之前，房地產企業繳納營業稅，稅額為主營業務收入*5%，“營改增”之后繳納增值稅，應納稅額為銷項稅額減去進項稅額。房地產企業增值稅銷項稅額=主營業務收入*11%/(1+11%)。從這十家公司的年報中，本文選取了相關的財務數據，見表2。

表2 銷項稅額數據表（單位：萬元）

應交增值稅=銷項稅額-進項稅額，進項稅額數據見表3。稅負水平變化=（應交增值稅-營業稅）/營業收入。從表4數據中可以看出，“營改增”后房地產行業企業稅負有所減輕，七家企業稅負減少了0.9%左右。去掉的三家企業，碧桂園和融創中國均為大陸企業在港上市，金隅股份2016年新增了大量的固定資產，所以稅負減輕水平遠高于行業平均水平。可以看出，房地產企業稅收負擔略有降低。

表3 進項稅額數據表（單位：億元）

表4 十家企業“營改增”前后企業稅負水平變化

這說明房地產業“營改增”后，企業確實可以在一定程度上減輕稅負，減少重復納稅。然而我們應該認識到，上述分析只是理論分析，假設了除折舊、人工成本和土地出讓金外其他營業成本都可以獲得抵扣，這在實際經營中恐怕暫時難以實現。而對于中小規模的房地產企業，也可以選擇簡易征收辦法，適用稅率為5%。與原來營業稅繳納稅率相同，這里不予討論。

三、“營改增”對房地產企業經營的影響——以保利地產為例

增值稅是流轉稅，不同于營業稅直接在營業收入基礎上繳納，增值稅納稅人可以通過商品流轉轉嫁稅負。因此，本文在上述名義流轉稅稅負水平變化的基礎上，進一步探討“營改增”對企業財務狀況和經營能力的影響。本文選取了央企地產的排頭兵——保利地產2012—2016年間的財務指標為分析對象，作為連續六年榮獲“中國房地產百強企業”第二名的知名房企，保利地產的發展能力無疑非常強勁，具體指標分析見表5。

（一）保利地產目前經營能力

從表5中可以看出，保利地產財務狀況良好，企業發展穩健。下面從企業的償債能力、營運能力和盈利能力及資本結構角度進行分析。

1、償債能力。在2012—2016五年間，該企業的流動比率基本穩定，資產負債率逐年下降，由78.19%下降到74.46%，這反映企業的長期償債能力在不斷增強，短期償債能力基本穩定；也反映公司的現金流穩定，債務風險低，財務狀況穩健。

2、營運能力。作為重資產企業，存貨周轉率可以反映企業的營運能力。保利地產的存貨周轉率由2012年的0.25增加到2013年的0.29，之后兩年基本維護在0.29左右。而2016年由0.29增加到了0.37，增幅接近27%，這說明2016年該企業銷售狀況較以前年度更佳。這既反映了該公司存貨周轉速度較快，銷路較好，企業競爭力強；也反映了企業存貨并未占據大量的現金流，企業經營能力較好，并且在2016年有所提升。

3、盈利能力。總資產報酬率由2013—2014年間的5.9%左右上升至2015年的6.41%，在2016年間又下降到5.74%，出現了五年間的最低值。凈資產報酬率從2013年起不斷下降，從22.95%下降至2016年的15.53%。營業利潤率在2012—2015年間維持在18%左右，而2016年下降至14.94%。三個反映盈利能力的關鍵指標在2016年均出現了5年間的歷史最低值，這反映公司2016年的盈利能力受到了影響。

表5 保利地產2012—2016年間財務狀況指標表

4、資本結構。公司的固定資產增長率逐年下降，這反映了公司產能并沒有擴張，2016年固定資產增長較少，這也側面反映了我國“去產能”的政策要求。公司財務杠桿在2014年及2015年間均略有增加，但總體保持穩定，表明公司財務狀況較為穩定。

通過上述分析可以看出，保利地產財務狀況一直較好，但2016年盈利能力的下降，不禁讓人聯想到可能是“營改增”帶來的影響。

（二）“營改增”對企業經營能力造成的影響

1、盈利能力暫時有所下降。企業利潤=收入-成本，保利地產收入同比增加25.38%，成本同比增加33.26%，成本的增多造成了利潤的下降，見表6。

從表6中可以看出，保利地產房地產成本占總成本比高于96%，因此，本文著重分析房地產成本在2014—2016年三年間的變化。2016年土地成本和建安成本均大幅增加，增幅分別為29.78%和34.38%，遠大于2015年的增速。土地成本的升高受市場與政策的影響，而建安成本的上升，則是因為上游行業建筑業價格的抬高。“營改增”后建筑業將稅負轉移給了下游的房地產行業，導致材料和人工價格上漲，使房地產企業建安成本大幅上升。

2、企業經營模式及時調整。雖然2016年成本較大幅上升，但房價同樣上漲，所以未對企業的利潤造成太大影響。保利地產更是適時調整經營模式，以應對政策調整帶來的影響。

（1）創新經營模式，拓寬產品種類。保利地產目前經營模式是“一主兩翼”，以房地產開發經營為主，房地產金融和社區消費為輔，利用稅收優惠政策調整經營模式。如以精修房作為交房標準，開發高級商務寫字樓，這樣既可以加強與建筑企業的合作，以便充分獲得材料進項稅額的專用抵扣發票，又能滿足商用購房者的需求，提升企業競爭力。又如，推行社區消費服務，利用社區智能化、保利APP、養老和比鄰超市等服務，既為合理劃分房地產的入賬成本提供了籌劃的空間，也提升了品牌形象，履行了社會責任。

表6 保利地產2014—2016年間成本明細表

表7 保利地產2016年經營活動產生的現金流量表（單位：億元）

（2）依托政策把握經營形勢。雖然2016年房價仍在上升，但隨著調控政策的不斷深入，房價有可能不再上漲。第四季度保利地產的經營活動凈現金流量已經出現了負數（見表7）。面對房地產行業復雜多變的政策及市場格局，保利地產拓寬了融資渠道。作為大型央企，保利地產與銀行信貸關系良好，可以以優惠利率獲得貸款，此外企業自己發行了100億元公司債券和30億元中期票據，這些都有助于降低融資成本，也有助于降低解決因一些利息費用不能抵扣所帶來的稅負增長問題。此外，截至2016年底，保利地產有著可滿足其未來2—3年業務發展的優質土地儲備，“營改增”之后新購入的土地，成本可以獲得兩年內抵扣的優惠，這既有助于減輕稅負，也為公司未來的發展提供了保障。

保利地產在外界市場銷量攀升的情況下，盈利能力關鍵指標在2016年內同時出現了五年最低值，說明“營改增”確實對企業的盈利能力帶來了影響，降低了企業的利潤。保利地產及時依托形勢，進行經營模式的調整，企業的利潤并未受到明顯影響，這給“營改增”中稅負顯著提升、導致經營不善的企業提供了籌劃的思路，值得深思。

四、建議

房地產業推行“營改增”時間尚短，目前實踐中房地產企業進行納稅籌劃仍面臨很多問題，本文從外部和企業自身的角度，提出了以下幾點建議。

（一）外部政策環境仍需改革

1、規范房地產企業的稅費體系。房地產行業重復征稅問題在“營改增”推行之后，得到了緩解。如“營改增”設立增值稅稅率為11%，且規定了很多減免稅項目，如對房地產自行開發轉為自用的項目可以作為進項稅額進行抵扣，這有利于企業減輕稅負。房地產行業由于納稅項目眾多，重復征稅問題較突出。如在土地批租階段企業要交稅，同時企業要繳納土地出讓金。且房地產行業開發成本高，在開發環節的重復征稅也應予以取消，可以減輕房地產企業的經營成本，緩解開發階段的資金壓力。

此外，我國推行減稅降費，減少了許多行政性收費項目，然而房地產業手續繁瑣，仍需規范房地產行業的服務性收費項目，減少對同一種性質費用的重復征收。稅費體系應透明合理規范，來減少房地產企業的成本負擔。

2、土地出讓金受益范圍應擴大。對于一二線城市而言，土地成本可以占到營業成本的30%—50%，幾乎是最大的單項成本。“營改增”后，土地出讓金可以從銷售額中進行扣除，這一規定極大地減少了應納稅額，基本確保了一二線城市房地產企業稅負整體不會變重。而對于三四線城市而言，因為土地成本占比重小，甚至有可能低于建安成本，這一規定可能并不會顯著減輕其稅負。所以地方政府可以根據實際情況，制定相應的稅收優惠政策，使社會共沐“營改增”的春風。

（二）加強與上下游行業的聯系

房地產業的上游行業為建筑業等，下游行業有消費行業。尋求上下游企業的合作伙伴，形成穩固的關系，有助于企業取得增值稅專用發票，最大限度獲得進項稅額的抵扣。下面，筆者從成本角度加以分析。

1、建筑成本。“營改增”對建筑業有規定，有甲供材料的工程、清包工方式的工程，可以選擇按3%稅率簡易征收，或甲供材料工程按17%稅率征收，包工方式工程按11%稅率征收。對于建筑業企業而言，3%的簡易征收無疑可以減輕稅負，而對其下游的房地產企業，則更偏向于獲得11%或17%的增值稅專用發票，這無疑會成為一個長期的博弈點。房地產企業要積極加強與建筑公司的關系，購買甲供材料或者工程包工時，要獲得盡量多的進項稅抵扣額，否則稅負水平會上升。此外，關注政府的稅收優惠政策，盡量多地從土地管理部門獲得增值稅專用發票，來減輕企業的稅負。

2、材料成本與人工成本。增值稅銷項稅額由營業收入乘以稅率得來，因此要減少增值稅的應納稅額，重點是增大進項稅額。除上述建筑成本外，材料成本與人工成本也應盡量取得增值稅專用發票。由于房地產行業上游的建筑業也實行“營改增”，且建筑業稅負水平有所上升，不可避免會帶來材料成本的上升。且近年來，隨著人口紅利消失，人工成本不斷上升，加上房地產企業雇傭勞動力多為散力，如建筑工人和物業的保潔人員等，難以獲得增值稅專用發票來抵扣成本，人工成本也會引起稅負的增加。同時，一些雜品配件等從小規模納稅人處購得，難以獲得抵扣。企業應立足于長遠，與作為一般納稅人的上游材料供應商和建筑施工企業等訂立合約，雖然短期內可能會帶來價格的上升，但企業自身應該不斷提升營運能力與議價能力，長期且良好的合作關系也能為企業帶來一些折扣，有利于降低稅負帶來的成本。

（三）企業自身角度進行籌劃

1、合理拆分，降低稅負。一是拆分不在納稅范圍內的項目。房地產企業不同于其他行業企業，由于國家宏觀調控政策較多，形成了很多獨有的稅種。如房產稅，從價計征時由房產原值扣除一定比例（10%—30%）后繳納。可以在房產計價時將未被列入房產原值范圍內的部分獨立進行核算計量，以縮小其征稅范圍、減少稅基，達到減輕企業稅負的目的。又如土地增值稅，土地增值稅是針對增值額征收的行為稅，扣除項目包括幾類取得該項目時所發生的成本，房地產企業可以通過增加新建房屋來增加可抵扣額，進行合理籌劃。稅種眾多不可避免存在重復征收的現象，企業更應熟知稅收優惠政策，來進行籌劃。二是依據政策與市場需求進行籌劃。“營改增”后，企業購買不動產可以取得專用發票來全額抵扣，勢必引發企業擴大規模，購買新的經營場所。房地產企業應抓住時機，開發商業用房。萬科、保利等知名房企已經把精裝修房作為其交房標準，這既有助于大額抵扣材料成本，又有助于加強房地產企業與建筑企業之間的合作，獲取更優惠的價格，提升自身的議價能力。因此，開發商用地產有助于幫企業大幅降低稅負，提高企業的競爭力，并拓寬市場需求。此外，將政策性住房與商品房區別開，根據政策引導，在差別化的稅收策略下獲取稅收優惠或補貼。三是新老項目劃斷。老項目即施工許可證或工程承包合同注明開工時間在4月30日以前的，按老項目對待，按5%稅率簡易計稅，稅負沒有發生變化。新項目即一般納稅人按銷項稅額減進項稅額方法計稅。同時，對于無法確認費用歸屬的項目，記為新項目，便可在進項稅額中實現全額抵扣。

2、尋求合適的會計方法。會計處理方法會影響稅負。會計上有不同的核算方法，這會對成本的計量產生影響，進而影響利潤和應納稅額。如固定資產采用不同的折舊方法，會影響稅負水平。通過選取合適的會計處理方法，使流轉稅變少，毛利潤增加，提升企業的盈利能力。此外，企業要關注政策過渡期與預售期的財務困境風險。“營改增”從5月1日開始推行，若是之前企業購買了房產而未取得增值稅專用發票，或之后銷售了房產卻未能取得這些房產的進項稅額發票，無疑會極大程度影響企業稅負，使企業成本增加。在房地產企業預售時要預繳銷項稅額，而開發初期經營成本與財務成本又較高，雖然企業納稅具有強制性的特點，但通過納稅籌劃可以有效控制企業的現金流量，進而減小企業的經營風險與財務風險。且信貸環境進一步縮緊，房地產企業更要時刻重視現金流，合理進行籌劃。

3、加強對供應商和員工的管理。一是把握供應商，集中采購。供應商盡量選擇一般納稅人，以便抵扣進項稅額。房地產企業的材料成本與人工成本零散、小額的采購，難以取得增值稅專用發票獲得抵扣，企業應選擇與材料、服務、配件供應齊全且規模較大的供應商建立長期合作關系，以預付款方式購買配件和服務，盡量合理規劃集中采購，由此不僅能與批量采購合并開具增值稅專用發票，獲得稅收抵減，也可以降低采購成本，高效利用企業資源。二是對財務人員進行培訓，注重發票管理。營業稅的征收較為簡單，營業收入乘以稅率，而“營改增”后，增值稅涉及的會計科目變多，會計核算變得復雜。企業應成立專門的“營改增”專項小組，全面梳理經營業務流程，注重會計基礎性工作，建設財會稅收一體化平臺，完善本企業增值稅自動申報管理系統，在最短時間內適應政策的調整，用信息化模式實現精益化管理和供應商協同。財務人員要深入學習“營改增”政策，結合企業業務來進行納稅籌劃，合理避稅。而且，企業的工程預算編制也更為復雜，采購的材料成本及能否取得增值稅專用發票等，都會對預算的編制造成影響，這也對預算人員提出了更高的要求。“營改增”后，企業要重視增值稅專用發票的管理，加強節稅意識，如采購材料及與建筑企業簽訂合同時要盡量取得增值稅發票，選取合適的建筑企業供應商建立檔案，爭取長期合作。

五、總結

“營改增”新政讓企業享受到了改革的紅利，本文選取十家企業進行分析，可以得出“營改增”后11%稅率較為合理，企業稅負并未明顯上升。雖然實踐中可抵扣的進項稅額暫時未能被完全抵扣，保利地產的例子也說明“營改增”會對企業的盈利能力造成一定的影響，但隨著改革的不斷發展，長遠來看，“營改增”將對房地產業整體發展有利。企業應積極進行納稅籌劃，緩解稅負上升帶來的資金壓力，與上下游企業通力合作，改善自身經營模式，不斷提升企業競爭力。■

（作者單位:中南財經政法大學會計學院）

注釋:

①2016年國稅總局關于房地產業“營改增”的第13-17號公告。

②一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，其他預征率包括1.5%、2%、3%、5%幾類。

[1]陳釗，王旸.“營改增”是否促進了分工:來自中國上市公司的證據[J].管理世界，2016，（03）.

[2]王甲國.建筑業應對“營改增”之策略[J].稅務研究，2016，（01）.

[3]童錦治,蘇國燦,魏志華.“營改增”、企業議價能力與企業實際流轉稅稅負——基于中國上市公司的實證研究[J].財貿經濟，2015，（11）.

[4]劉代民，張碧瓊.“營改增”對商業銀行稅負的影響分析[J].稅務研究，2015，（05）.

[5]王珮，董聰，徐瀟鶴，文福生.“營改增”對交通運輸業上市公司稅負及業績的影響[J].稅務研究，2014，（05）.

[6]李遠慧，王晴晴.“營改增”對鐵路運輸企業的影響預測[J].稅務研究，2013，（12）.

[7]王曙光，王敢平.中國房地產業稅負的實證研究[J].首都經濟貿易大學學報，2017，（02）.