中國房地產市場宏觀調控研究

申衛兵

[摘要]建國以來，中國的城市住房以公有為主，在投資計劃中處于次要地位。共有住房建設資金基本上由中央政府撥款，這種以犧牲住房建設來保障其他投資的政策造成了嚴重后果，導致不合理的價租比率，使購買住房變得不合算，多數居民買不起城市商品房，這是目前住房改革難以突破的主要原因。

[關鍵詞]中國；房地產市場；宏觀調控；研究 文章編號：2095—4085（2017）04—0064—02

80年代初期，我國房地產在價格雙軌制的模式下進行了住房制度的改革。住房制度改革的實施，使得我國房地產市場化程度得以提高，房地產行業的發展也實現了飛躍，同時也成為了我國國民經濟的支柱型產業。據統計，截至到2012年為止，中國年房地產開發投資額增長了約20倍，其對中國GDP的貢獻率約為10%。2008年金融危機后，國家采取了寬松的宏觀經濟政策，2007年至2013年間的住宅開發投資增速與GDP增速的相關性遠高于1998年至2013年。基于此，房地產市場快速擴張，使得房地產市場與中國經濟周期變動之間的關系越來越緊密，已經無可避免的成為影響中國經濟的一大重要因素。

1以政府為主導的房地產調控

基于中國國情，政府在房地產的行進和發展中起到了主導作用，其發展路徑呈現出漸進式趨勢，政府不僅可以通過住房改革及相關制度實時進行市場主體的培育，還能夠直接對房地產市場的變化和運作情況形成影響和調節作用。經過近二十年的改革和發展，我國房地產業無論是在市場主體、供求關系和價格形成機制方面，都取得了重大突破，進入市場化軌道。但目前房地產市場面臨的房價居高不下，出現個人住房需求得不到滿足、大量住房積壓并存的矛盾局面。這種局面是房地產市場運作中非完全市場化特征。

2房地產市場波動對社會造成影響

多年來，中國房地產市場出現了不正常波動。其具體表現則是房價的變化。面對嚴峻的經濟危機和房地產市場的疲軟現象，政府發揮了及其重要的作用，在對房地產市場進行研究后實施了一系列關于房地產發展的，促進市場回暖的政策，因此，也導致了房價上漲過快的現象。中國房地產價格連年高漲，已經大大超出了廣大普通民眾的心理預期和實際承受能力，進而也引發了諸多反常的社會問題。一直以來，房地產市場變化莫測，其價格的起伏也相當大，在房地產行業中逐漸形成了一些矛盾和問題，而且越積越深，對此，房地產的宏觀調控呈現出其必要性和緊迫性。

3對房地產市場進行科學調控

房地產市場在中國各項事業的發展中作用巨大，因此，需要深入分析房地產市場調控效果及其產生的深層次原因，同時也需要對房地產市場的調控進行理論研究和實際的科學應用。在房地產市場中，對調控政策進行有效的建立和完善并且細化，是理論上必須解決的問題，對政策的針對性和有效性進行提高，才能夠切實有效的對房地產市場進行科學調控。為解決這一問題，國務院辦公廳曾發文，要求對房地產市場的監督和管理進行必要的強化，加大力度對房價的過快和不合理上漲進行有效遏制，其內容包括：在商品房結構方面進行優化，對低價房和中小戶型普通商品房的供應持續加強，優化供需結構；提高土地的開發利用率，對于財政、稅收等繼續實施差異化對策，對于房地產金融信貸風險的防范和管理要進一步加強，保護消費者權益；積極推進保障性住房的建設；進一步落實地方政府對強化當地房地產市場的健康有序發展、解決低收入者住房問題的責任制。

房地產市場要實現長期穩定發展，就必須對各方利益進行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公開、公平、公正的原則為基礎，對于市場機制的負面影響要努力和有效予以降低，市場環境的公開透明會使得利益各方各行其是，對自我行為進行約束。

4稅收等政策對房地產市場的影響

我國房地產市場中的調控因素有多種，其中稅收政策是一項重要手段，房地產價格在分稅制改革后，出現了與地方公共支出、房地產稅等的緊密結合。相關數據表明，地方公共服務資本化與房地產價值成正相關，而與房地產稅收資本化負相關。

在中國房地產業快速發展的這些年中，出臺政策不少，但成效堪憂，這一點足以說明相關調控政策對于房地產市場缺乏相對系統的研究，尚未形成合理的市場調控度。論起主要原因，包括以下幾點：一是地方政府追求收入，期望在房價和地價不降低的情況下實現相應的調控，調控力度不足；對經濟適用房的建設積極性不高等。這樣就加劇了房地產市場結構的扭曲和供需的矛盾，導致房價上漲；二是我國目前房地產結構不符合國情，導致市場失衡，拉動房價不斷上揚；三是部門不協調，管理不到位，這也是宏觀調控失效的重要原因。

依據國家的經濟形勢，房地產市場的發展需要，制定的“緊縮財政信貸”與“寬松財政信貸政策”十分必要。要推動房地產的發展，需要利用波動的信貸基準利率、房地產貸款利率和公積金貸款利率等方式進行宏觀調節。房地產發展的總量受利率高低的直接影響，因此，完善金融信貸體系是重要的調控手段。

從我國近十年來的房地產市場發展來看，所出現的問題大多都是依據政策指令來完成且實施管理，在當時臨時情況下頒布的政策經過時間的考證，在現在看來是缺乏長遠眼光的，令執行者無所適從。因此，要想實現房地產業的宏觀調控，建立和完善相關制度，依靠法律法規的建設，配合行政法規，并且利用金融信貸制度等是保障調節有效的根本所在。

5供需結構調整的制度化

要確保房地產市場的有序健康發展，最大程度對房地產經濟周期波動的負面影響進行降低，需要在一定目標下實現房地產市場的供需平衡。根據相關數據分析，我國的房地產發展已經進入了新的景氣周期，其中最直觀分表現就是：積極的產業政策進行引導；國民經濟水平及消費熱點與房地產市場的匹配度高；個人消費住宅成為主力；市場主體理性程度有所提升等。另外，房地產業是一項綜合性和系統性工程，政府根據國家土地、金融等方面的實際情況進行了相關政策的制定，使其成為宏觀調控的杠桿。同時，對不同城市存在的差異進行區別對待，有針對性的隊員各自情況進行研究，地方政府明確自身情況，針對區域目標制定調控政策。可信性的制定相關對策，適當增加房地產金融品牌，擴大利率的浮動范圍，促進房地產證券化，建立適應國情、有政府參與的住房抵押貸款證券化制度。

6結語

綜上所述，房地產市場發展到當今局面，是眾多制度缺失的結果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進行根本性改革。總之沒有長效的宏觀調控制度的建立與完善，就沒有穩定的房地產市場的發展。

質檢系統再取消或停征4項行政事業性收費

根據《財政部國家發展改革委關于清理規范一批行政事業性收費有關政策的通知》（財稅[2017]20號）（以下簡稱通知）要求，2017年4月1日起，質檢系統將再取消或停征4項中央設立的行政事業性收費，即取消設備監理單位資格評審費；停征出入境檢驗檢疫費、產品質量監督檢驗費（含工業產品生產許可證發證檢驗費，不含按經營服務性收費管理的自愿委托檢驗費）和計量收費（即行政審批和強制檢定收費，非強制檢定收費不得列入行政事業性收費，不得強制企業接受服務并收費）。