房地產企業輕資產運營能力可拓評價*
——基于物元分析法

西安建筑科技大學管理學院 劉樺 李英杰

房地產企業輕資產運營能力可拓評價*
——基于物元分析法

西安建筑科技大學管理學院 劉樺 李英杰

本文針對房地產企業輕資產運營能力評價問題，建立包含資金運作能力、項目運作能力、輕資產資源儲備能力、可持續發展能力等四個一級指標的房地產企業輕資產運營能力評價指標體系，然后根據物元可拓理論建立動態的評價模型。最后結合實例對某房地產企業輕資產運營能力進行動態評價，以描述房地產企業輕資產運營能力從量變到質變的過程。

輕資產運營能力 可拓集理論 物元模型 動態評價

一、房地產企業輕資產運營現狀

房地產行業作為我國經濟發展的支柱產業，為經濟長期的高速發展做出了重大的貢獻，特別是在經濟低迷時期通過政策刺激后的房地產市場對國家經濟的拉動作用很明顯。由于國家經濟發展不平衡，在土地、貨幣、戶籍、財稅等與房地產相關方面的改革進展緩慢，導致傳統房地產企業長期以來主要學習以香港房地產開發的重資產模式為發展特征，其盈利方式主要有兩種：土地價格增值，在土地紅利時代，企業囤積土地可為企業獲利；靠優化資本結構，降低融資成本來獲得盈利。在內部融資和外部融資中，傳統房地產企業主要依靠對外融資中的債務投資。然而，當前這種基于重資產的盈利模式背后存在著很大的經營風險。

一方面，房地產市場的復雜狀況給房地產企業的經營帶來很大的不確定性。隨著國家經濟增速放緩，房地產市場在政府調控下，經過全國范圍內長期的高速擴張，導致區域供需失衡，分化嚴重。目前，國內一線和部分二線城市在住房市場供給與需求方面存在不平衡的問題，由此帶來住房價格大幅上漲；與此同時，國內三線和四線城市住房市場存在不小的供給過剩問題，由此帶來住房去庫存難度大。另一方面，我國直接融資市場發展落后、投資破產機制不成熟、企業誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，企業一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產的問題。從長期來看，中國城鎮化進程的發展使房地產市場仍存增長空間。因此，傳統的重資產發展模式已不適合當前行業的發展趨勢，而對于房地產企業來說輕資產運營模式正是企業轉型的方向之一，有利于企業的長期可持續經營。

房地產企業的輕資產運營是一種建立以人力資源為核心的管理服務能力，并通過輸出管理和服務作為主要盈利方式的運營模式，其價值內涵是企業在運營管理過程中緊緊抓住企業的核心業務，而將非核心業務外包出去，從而實現降低企業資本投入、提高盈利能力。近年來，包括Vanke、萬達、保利地產、Shimao等在內的龍頭房地產企業都提出了向輕資產運營模式發展的戰略轉型，并制定了相應的實施策略。總的來說，我國房地產企業轉型輕資產運營模式大都在2014年前后提出，且是在當時市場情況下作出的被迫選擇。從整體來看，目前我國房地產企業輕資產戰略的轉型還處于初試階段，各房企根據各自的資源稟賦，轉型的路徑又有不同。每種路徑都是在結合自身條件和未來發展方向的條件下對轉型輕資產的一種嘗試。總的來說，有資產證券化、合作開發和社區O2O等轉型路徑，如圖1所示：

圖1 房地產企業輕資產運營路徑

二、房地產企業輕資產運營能力評價的必要性

鑒于正處于轉型初試階段的房地產市場行情，建立房地產企業輕資產運營能力評價對房企的轉型具有重要的推動作用。首先，有利于構建企業在輕資產運營方面的核心能力。其次，可以及時發現企業在輕資產運營方面的短板。再次，可以優化企業有關輕資產資源的配置。另外，也有利于企業選擇合理的轉型路徑。在房地產企業紛紛初試轉型輕資產運營的情況下，現有的企業經營能力評價已不能有效地反映企業的運營能力。一方面，輕資產價值不能在財務報表中完全體現，因此企業運營能力評價不能對企業輕資產的運營能力進行有效評價；另一方面，企業運營能力評價由于在輕資產還是重資產運營方面缺乏針對性，因而難以對企業的轉型效果作出有效評價，不能準確反映企業在輕資產運營方面的成熟程度。鑒于此，有必要尋求面向輕資產房地產企業運營能力評價的有效途徑和方法。

目前學術界針對輕資產運營能力評價的研究成果有限，而大部分是對企業經營能力評價的研究，因此本文以企業經營角度的核心能力入手，通過對相關文獻進行梳理，選擇企業經營能力相關指標，然后結合輕資產運營的特點梳理出輕資產資源獲取及應用能力的相關指標，并采用專家訪談和問卷調查法對相關指標進行優化、分類，從而構建出更有針對性的指標評價體系和可拓動態評價模型。本文選取的物元可拓法有以下優點：定性與定量相結合來描述評價對象；物元分析與可拓理論相結合實現動態評價；有助于根據評價結果針對性的提升輕資產運營能力。最后，通過某上市房地產企業輕資產運營能力評價的實例，驗證其有效性。

三、房地產企業輕資產運營能力指標體系構建

（一）房地產企業輕資產運營能力的內容本文根據房企經營的核心能力所包含的內容并結合輕資產運營的特點，通過查閱相關文獻來選取輕資產運營能力的參考指標，再對本領域的專家和企業管理人員多次訪談，將參考指標進行進一步合并、優化并分類，最終得到房地產企業輕資產運營能力的初始指標集（見表1）和分類后的評價指標體系（見表2）。

表1 房地產企業輕資產運營能力初始指標集

表2 房地產企業輕資產運營能力指標及權重

根據分類后建立的房地產企業輕資產運營能力評價指標體系（即表2）編制兩級指標權重調查表，并發給房地產企業的領導層及相關領域的專家。其中，企業負責人及運營相關人員占55%，高校專家占36%，其他人員占9%。此次通過電子郵件和現場訪問等方式一共發出問卷100份，其中有效回收了92份，有效回收率為92%，通過對問卷調查結果的分析，最終確定房地產企業輕資產運營能力各評價指標的權重（見表2）。下文對各一級評價指標進行分析說明：

（1）資本運作能力。目前中國房地產企業要轉向輕資產運營，資產證券化和合作開發是兩種主要轉型實施方式，這就要求房地產企業具有較強的資本運作能力。一方面，企業要逐漸把重資產資源通過資產證券化等手段運作轉變成輕資產資源，就要企業有比較強的變現能力；另一方面，合作開發的主要方式中不管是小股操盤、開發代建或是合作運營，核心都是利用大量的外部資金而減少自有資金投入，這時就要求房企較強的合作開發能力和融資能力。

（2）項目運作能力。房地產企業憑借自身的各種資源通過項目運作來承攬業務，也是利用輕資產資源創造價值的過程，良好的項目運作能力是企業生存和發展的基礎。首先房地產企業通過商務運作建立項目的合作關系，之后不管是合作開發、開發代建、社區服務或是合作運營等方面，均需要具備相關業務全過程的管理能力，通過質量控制、合同管理、組織管理和風險管理實現項目目標和企業價值。

（3）輕資產資源儲備能力。輕資產戰略是一種通過在企業專長方面的集中大量投入，追求資本的最大價值，獲取高收益的一種商業戰略。實施輕資產戰略中的輕資產資源構成了企業資源中的絕大部分，其中除了無形資產外，主要是企業的智力資本。輕資產運營的企業通常以提高專長服務型的業務為核心，通過提升管理運營能力、擴大品牌影響力等方式來促進企業的發展。另外，對于輕資產資源的儲備還需考慮到輕資產的存在形式和環境。良好的企業文化和管理制度會給企業員工一個良好的輕資產“生產環境”，有利于生產智力資本等資源，從而提升輕資產的價值。

（4）可持續發展能力。企業可持續發展能力是指企業在追求長久生存與永續發展的過程當中，在完成經營目標的同時，還能確保在市場中優勢地位，使企業不管在已經領先的競爭領域還是未來的擴展經營環境中都能保持自身的優勢，并在長時間內穩健成長的能力。首先是創新能力，房地產企業的產品創新主要體現在新設計、新工藝、新材料的創新，另外還有營銷方式創新和社區服務內容的創新。其次須有較高的盈利水平，企業的經營發展是否健康很大程度上是在企業的盈利指標上體現出來，通過影響企業的經營和信譽，進而影響到企業未來的發展。另外，企業的抗風險能力決定企業能否在復雜的市場環境中生存下來，任何時候現金流的中斷，都會給企業帶來很大的風險甚至倒閉。最后是組織學習能力，企業為了實現發展目標，一方面需要不斷提升企業的核心競爭力，另一方面要不斷跟進最新的市場變化情況，及時滿足市場新的需求，從而在市場中持續保持先進的地位，甚至引領行業的發展。

（二）房地產企業輕資產運營能力的等級特征從國內外有實力的房地產企業輕資產運營的實施情況來看，房地產企業從開始從事全產業鏈的重資產運營，逐漸轉型為專注于創造高附加值業務的輕資產運營，后憑借強大的綜合服務能力在全球房地產市場中處于領先地位，其輕資產運營能力的形成可總結成經歷了萌芽、成長和成熟三個不同的發展階段，特征如表3。對于輕資產運營的房地產企業而言，在不同的成熟度階段企業所扮演角色不同，在不同市場環境中擁有的優劣勢也有所不同。企業只有把握這一發展歷程和自身擁有的輕資產運營能力的特征，才能針對性采取措施，提高競爭優勢。

表3 房地產企業輕資產運營能力各成熟度等級特征

（三）物元可拓法的優勢物元分析法在評價時多與可拓法相結合，形成的物元可拓法有以下特征（見表4）：

表4 物元可拓法的特征

基于房地產企業輕資產運營能力及相應的各評價標準并不能被直接量化，需要定性與定量相結合地評價出其能力大小，并得出相應的能力級別；另外，要總結前期運營經驗和不足，就需要對不同時期房地產企業輕資產運營能力狀況進行前后對比，這也是一個動態的評價過程。基于物元可拓法在解決此類問題上的優勢，本文用其對房地產企業輕資產運營能力進行動態評價。

四、房地產企業輕資產運營能力評價步驟

（一）確定評價對象設房地產企業的論域R=｛R1，R2，.. .，Rn｝，然后對房地產企業輕資產運營能力進行評價。

（二）優度評價設C=｛C1，C2，...，Cn｝為一級指標，Ci=｛Ci1，Ci2，...，Cini｝為二級指標，同時設有m個評價等級n1，n2，...，nm，nij，其中nij表示所劃分的一級指標Ci的第j個評價類別，nikj表示所劃分的二級指標Cik的第j個評價類別，Vikj=＜aikj，bikj＞表示nikj的取值范圍，建立的物元模型如下：

其中，nip表示評價等級，Vikp表示nip的取值范圍。

此時，分析后所得到的數據即為事物q的待評物元：

其中，q表示評價對象，vi關于q關于Ci的量值。

（三）確定指標權重本文通過發放指標權重調查問卷獲取相關數據，用層次分析法處理后的結果見表2。

（四）關聯度計算

計算待評價事物q對于一級指標Ci關于等級j的關聯度為：

稱j*為q的級別變量特征值。

（六）建立評價結果可拓集設房地產企業輕資產運營能力評價結果的論域為u=｛u1，u2，...，un｝，關聯函數y=k（u）=2-u，“2”為房地產企業輕資產運營能力是否達到“較強”標準的界限，在此基礎上建立相應的可拓集合：

當不實施任何變換時，即T=e時，可以把論域劃分為三部分：

分別稱為論域u的正域、負域和零界。

房地產企業經過一段時間的發展，前后不同時期輕資產運營能力會有所變化，即作變換Tu=e，Tk=e，Tu≠e，通過重新評估，發展后的房地產企業輕資產運營能力級別變量特征值為j*'。可把論域分為5個部分，分別記為：

（1）V+=｛u|u∈u，y=k（u）≤0，y'=k（Tuu）＞0｝，稱為論域u關于變換Tu的正可拓域，包括房地產企業輕資產運營能力初期沒達標后來達標的房地產企業的全體；

（2）V-=｛u|u∈u，y=k（u）≥0，y'=k（Tuu）＜0｝，稱為論域u關于變換Tu的負可拓域，包括房地產企業輕資產運營能力初期達標后來沒達標的房地產企業全體（這是因為其它房地產企業輕資產運營能力相對提高了）；

（3）V+=｛u|u∈u，y=k（u）＞0，y'=k（Tuu）＞0｝，稱為論域u關于變換Tu的正穩定域，包括房地產企業輕資產運營能力初期達標后來仍達標的房地產企業全體；

（4）V-=｛u|u∈u，y=k（u）＜0，y'=k（Tuu）＜0｝，稱為論域u關于變換Tu的負穩定域，包括房地產企業輕資產運營能力初期沒達標后來仍未達標的房地產企業全體；

（5）V0（T）=｛u|u∈u，y'=k（Tuu）=0｝，稱為論域u關于變換Tu的拓界，指房地產企業輕資產運營能力是否達到標準的分界。

（七）變換效果評價經過一段時間的發展后，房地產企業輕資產運營能力提升效果的表達式為：

其中，j*'與j*分別指房地產企業輕資產運營能力經過一段時間的發展前后的級別特征值，由式（5）計算得出；1為設定的評價級別跨度。當j＞0時指輕資產運營能力經過一段時間發展后有所提升，值越大表示提升越明顯；當j＜0時，指輕資產運營能力能力經過一段時間發展后有所下降，值越小表示下降越明顯。

五、房地產企業輕資產運營能力可拓評價應用實例

（一）確定評價對象本文以國內的3家房地產行業龍頭企業為例，對其輕資產運營能力進行評價，確定論域為R=｛R1，R2，R3｝。

（二）優度評價

（1）確定房地產企業輕資產運營能力的經典域、節域和待評價物元。由表3中房地產企業輕資產運營能力的等級特征，確定4個相應的能力級別，即4（能力差）、3（能力一般）、2（能力較強）和1（能力強）。現在先對房地產企業R1作評價。

（2）確定評價指標的權重系數。本文通過調查問卷的方式對房地產企業輕資產運營能力各評價指標重要性程度進行打分，并利用層次分析法進行相關數據的處理計算，最終確定的各指標權重值見表5。

表5 房地產企業輕資產運營能力物元模型

（3）計算房地產企業輕資產運營能力各評價指標關聯度。由式（1）計算房地產企業輕資產運營能力評價體系中的二級指標關于評價等級4“差”的關聯度結果如下：

由式（2）計算房地產企業輕資產運營能力評價體系中的一級指標關于評價等級4“差”的關聯度結果如下：

由式（3）計算房地產企業輕資產運營能力關于評價等級4“差”的關聯度結果如下：

同理，可以計算得到房地產企業輕資產運營能力與其它指標的關聯函數值，見表6、表7、表8。

（4）房地產企業輕資產運營能力等級評價。根據式（4）、（5），計算房地產企業級別變量特征值：

表6 房地產企業輕資產運營能力二級指標關于評價等級的關聯度函數值

表7 房地產企業輕資產運營能力一級指標關于評價等級的關聯度函數值

表8 房地產企業輕資產運營能力關于評價等級的關聯度函數值

同理，對另外2個房地產企業輕資產運營能力進行評價，評價結果見表9。

表9 房地產企業輕資產運營能力評價結果

通過對房地產企業R1的輕資產運營能力進行評價，根據表8中關聯度匹配結果顯示房地產企業R1的輕資產運營能力“較強”，即j0等于2；而其級別變量的特征值j*為2.21，說明該房地產企業輕資產運營能力在“較強”級別中有靠近“一般”級別的傾向；同理由表7、表8中的關聯度匹配結果可以反映出房地產企業R1在輕資產運營方面各級能力指標的級別及傾向。從評價結果可知，房地產企業R1的資金運作能力、項目運作能力“較強”，但均有靠近“一般”的傾向；輕資產資源儲備能力評價等級為“強”，但偏向于“一般”；可持續發展能力評價等級為“強”，但偏向于“一般”。同時可以看出，房地產企業R2的輕資產運營能力整體評價等級為“一般”，房地產企業R3的輕資產運營能力整體評價等級為“較強”。

（三）動態評價分析

（1）根據評價結果對企業進行分類。由表9可知房地產企業R3的輕資產運營能力較強，而企業R1和R2的輕資產運營能力沒達到較強的標準。由可拓原理，當T=e時，正域V=｛u3｝，負域V=｛u1，u2｝，零域V0=｛0｝。

（2）對經過一段時間發展前后不同時期的房地產企業輕資產運營能力進行評價。根據式（6）計算房地產企業輕資產運營能力變化趨勢，對比不同時期的輕資產運營能力變化，如表10所示。

表10 不同時期房地產企業輕資產運營能力的對比

（3）動態評價結果。將經過一段時間發展后的房地產企業輕資產運營能力重新分類：其中，正可拓域V+=｛u2，u3｝，負可拓域V-=｛0｝，正穩定域V+=｛0｝，負穩定域V-=｛u1｝，拓界V0=｛0｝。說明經過一段時間發展后的房地產企業R2和R3的輕資產運營能力發生由量變到質變的提升，其輕資產運營能力評價等級均提升了一個等級；而房地產企業R1經過一段時間發展后其輕資產運營能力有一定量變的積累但尚未突破質變的界限，目前其能力級別仍為“較強”。

根據式（6）計算房地產企業輕資產運營能力在前后不同時期的變化情況，如表10所示。從表10中可以看出，經過一段時間發展后房地產企業輕資產運營能力的變化顯示出正效應：房地產企業企業R1經過一段時間發展后，其輕資產運營能力提升了0.16個級別；房地產企業企業R2的輕資產運營能力提升了0.36個級別；房地產企業企業R3的輕資產運營能力提升了0.41個級別。

六、結論

本文基于輕資產運營的特點，建立了的房地產企業輕資產運營能力評價指標體系，包括資金運作能力、項目運作能力、輕資產資源儲備能力和可持續發展能力等4個一級指標及相應的21個二級指標；并選用物元可拓的評價方法，建立了房地產企業輕資產運營能力的動態評價模型。通過對某3家房地產企業輕資產運營能力的評價可以發現，評價結果既能反映房地產企業輕資產運營能力的整體狀況，又能發現企業在輕資產轉型過程中的優勢和劣勢。通過對不同時期房地產企業輕資產運營能力進行評價，可以把握企業在發展過程中能力的從“量”到“質”的變化情況，并實現房地產企業輕資產運營能力的動態評價。

*本文系陜西省教育廳人文社科研究計劃重點項目“老年居住設施建設服務體系研究”（項目編號：16JZ037）階段性研究成果。

［1］謝蔚：《房地產行業輕資產運營分析——以碧桂園為例》，《中國管理信息化》2016年第19期。

［2］王軍輝：《輕資產運營、企業價值與價值評估》，《中國資產評估》2014年第6期。

（編輯杜昌）