土地供應及其對房地產市場價格的影響

吳沛晟

摘要：城鄉一體化、城市化進程，這是社會和經濟發展到一定階段的必然結果。在城市化的進程中，人口增長一直就是不可避免的問題，人口的增加必然會對房地產的需求量增大，房地產的需求量增大，就會進一步刺激房地產市場的發展，同時也會導致土地資源日益緊張。在此背景之下，本文從供求方面闡述了房地產對土地價格的影響，同時分析土地價格反過來影響房地產價格的機制，最后提出了土地供應政策相關的調控措施。

關鍵詞：土地供應 房地產價格 影響 調控措施

改革開放以來，我國的經濟飛速發展，其中，房地產行業在經濟的發展過程中起到了十分重要的作用。現如今，房地產行業已經成為了我國國民經濟的支柱產業，但是隨著我國城市化進程加快和房地產行業不斷發展，土地資源的供應日益緊張，土地資源危機影響了房地產的價格。現階段，我國的房地產單位平方的價格持續上漲，部分城市的單位價格上漲甚至已經到了不可控制的地步了，這樣的供求關系以及經濟發展模式，對我國經濟健康、可持續發展埋下了嚴重的隱患。

一、土地資源和房地產之間的關系

土地和房屋都是十分重要的資源。土地和房屋都有著根本性的特點，土地是一種不可再生的稀有社會資源，而房屋則是要依附在土地上才能發揮出它最基本的使用功能，而且房屋依附在土地上，還有著不可移動的特點。正是土地和房屋各自獨有的特點，使它們之間的聯系十分緊密。所以，控制房地產價格最直接、也是最根本的措施，就是控制土地的供應量。通過深入分析城市土地的供求關系對城市房地產價格的影響，可以為制定科學的調控措施提供有力的數據支持和決策依據，使房地產行業朝著健康的方向發展，同時還能建立起房地產價格調控的理論體系。所以，正確處理好土地供應與房地產開發之間的關系，有著十分重要的現實意義。

二、土地價格的調控

（一）土地政策

在相關的土地政策當中，地方政府和相關的土地管理部門是土地政策實施的主體，房地產市場則是土地政策的客體。實施土地政策的目的是為了規范房地產市場，實現社會經濟健康發展，同時創造一個良好的投資環境。在土地政策的實施過程當中，實施調控的手段有很多，比如有調控土地價格、土地數量以及土地供應結構。近幾年由于建筑行業發展迅速，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，其目的是為了抑制過熱的投資環境，保證我國建筑行業和房地產行業健康發展。

（二）土地的供應機制

在上面講到過，土地政策在實施的過程當中有很多手段，比如土地的價格控制、對土地供應的數量進行限制、調整供應土地的結構形式。通過這些手段可以有效預防房地產投資過熱的情況，在一般市場經濟規律的前提下，保證我國建筑行業健康發展，增強市場經濟抵御風險的能力。對土地的供應量進行調節，可以對房地產的需求量和供應量進行有效調控制，如果在某一時間房地產發展速度太快，市面上出現了一些投機，就會嚴重擾亂房地產行業發展的基本規律，這時候政府和相關部門就可以采取土地政策。減少土地的供應量，這樣就可以有效抑制投機活動。

三、土地供應對房地產行業的影響

（一）供應量對房地產行業的影響

在一般的市場經濟環境下，同時按照相關的經濟規律，土地供應量和房地產價格之間存在著相互影響的關系，兩者是相輔相成的。如果土地的供應量過多，那么房地產的價格就會相應的下降。如果土地供應量減少，那么房地產價格就會相應的上升。同時房地產價格也會作為土地供應量的一個參考，在這樣的關系和經濟規律之下，使得房地產行業和土地供應達到一個平衡狀態。在另一方面，房地產的供應也會隨著土地供應量的增加而增加，如果土地供應量沒有增加，同時房地產的價格有出現了下降的現象，這時候也可以看作是一種平衡的狀態。土地的出售主要是以國家為主導，只有國家和相關政府才能出售土地，壟斷性質十分明顯，使得經濟市場相關土地競爭機制不完善。但是現階段我國城市對土地的需求量十分大，我國實行的土地政策是對土地的數量、土地的供應結構、土地用來開發的強度這些方面進行控制。根據我國現階段房地產發展的情況來看，最可靠的方法是控制土地的供應量。土地供應量的出發點就是控制土地供應來達到影響房地產價格的目的。對房地產市場進行土地供應的限制，可以很快抑制房地產價格過高的現象，打擊房地產市場當中的投機者，維持房地產行業正常的發展。需要指出的是，雖然土地量的限制可以影響房地產行業的價格，但是不能影響房地產行業的需求量，因為對于消費者來說，這些都是剛性需求。通過上面的論述可以得出。土地政策和房地產行業是相互聯系，相互影響的。土地供應體現了房地產行業發展的需要，而房地產價格則體現了市場消費者對房地產的剛性需求。

（二）供應價格對房地產行業的影響

根據土地供應量與房地產價格之間的關系，我們可以得出：土地的價格，不是由它自己決定的，而是對房地產行業的供應量決定的。如果房地產土地供應量出現了變化，那么房地產價格，也會出現相應的變化。所以，房地產的價格是根據土地的供應以及市場消費者的需求決定的。市場消費者對房地產的需求增加是房地產價格上漲最重要的因素。為了獲取更高的利益，房地產開發商一般都會將土地的經濟利益發揮到最大。然而由于房地產開發的周期比較長，在短期內，市場的需求量會大于市場的供應量，這樣也會導致土地價格的上漲。所以可以得出這樣一個結論：土地價格的上漲是因為房地產價格上漲所引起的。所以在我國現階段的房地產價格當中，開發商處于價格的主導地位，開發商對房地產的定價決定了我國大環境下房地產價格的整體走向。

（三）供應方式對房地產行業的影響

在土地資源日益緊張的今天，為了合理運用土地資源，避免土地資源的浪費，我國對土地的供應方式提出了一些具體的要求。以前我國土地供應的方式是協議出售，現在逐步走向了規范化，可以以拍賣、招標等方式進行土地出讓。這種規范的出讓方式，可以促進我國房地產行業健康發展。

（四）供應結構對房地產行業的影響

我國對土地供應結構進行調整，是為了控制大規模的高檔建筑對土地不合理的開發，通過對供應結構進行調整，可以使低收入消費者的消費需求得到滿足。

四、結束語

如果房地產價格過高，就會與社會經濟水平以及消費者收入水平不相符，嚴重影響市場經濟的基本規律，對人民的生活造成一定的影響。由于房地產行業的發展具有盲目性，所以政府應該加大對房地產行業的宏觀調控力度，限制高檔住宅樓開發，確保普通住宅樓的供應量，滿足大部分消費者的需求。在土地資源日益緊張的今天，可以適當改變建筑的容積率來提高土地的利用率。根據我國現階段房地產的供求關系來看，土地價格的上漲或者是土地供應量減少，都會導致房地產價格的上漲。當土地的價格下降或者是土地的供應量增加，就會導致房地產價格的下降。國家可以根據實際的情況。在確保土地資源供應量合理的情況下，加大對土地供應量的控制，從源頭上把握我國房地產行業發展的走向。