萬達融創富力：637億世紀大交易背后的博弈

侯雋　趙澤

7月19日18時，萬達商業、融創中國（01918.HK）、富力地產（02777.HK）的簽約儀式雖然劇情百轉千回，結局終歸塵埃落定。

三家公司聯合發布公告稱，融創同意收購萬達旗下位于中國的13個文化旅游項目公司（下稱“文旅項目公司”）91%的權益，合計交易對價為438.44億元；而此前雙方在框架協議中所提及的萬達旗下76家（正式簽約時增加為77家）酒店資產包，則由富力地產以199.06億元接手。兩項交易總金額637.5億元。

這次簽約不但創造了中國房地產史上最大規模交易紀錄，而且成為中國商業史上最富有戲劇性的新聞發布會。

從最初的雙雄會變成三國殺，從原定的16時到17時30分，富力地產的名字在發布會背景板上出現又消失，最后一刻又神奇“回歸”，摔杯子的聲音、打印機的出現、變動的交易價格……

《中國經濟周刊》記者在現場見證了這場中國房地產史上最大規模的交易。

是誰打碎了酒杯

坐落于北京CBD的萬達索菲特大酒店，是萬達旗下第一家奢華酒店，這一標簽令前者一直承載著后者眾多的歷史使命。

2017年7月19日下午，萬達與融創此前達成的632億元交易簽約儀式定在這里舉行。

當《中國經濟周刊》記者到達現場時，發現除了萬達商業和融創中國外，富力地產的名字也出現在背景板上，富力集團董事長李思廉也來到現場。有媒體猜測，富力集團很可能介入這項交易，并接手萬達旗下的酒店產業。

但是，戲劇性的場景接二連三地出現了。

就在發布會按既定時間將要開始之際，已經進入主會場落座的參會人員突然被清場，工作人員稱要進行彩排和調整，發布會推遲一小時舉行。

《中國經濟周刊》記者在現場看到：一名工作人員急匆匆地抱著一臺打印機，一頭扎進旁邊的工作間；十幾分鐘后，又一名工作人員一路小跑拿著新打印好的文件走進王健林和孫宏斌的休息室，走在他身后的另一位工作人員邊走邊把舊文件撕得粉碎。

此時，王健林、孫宏斌和李思廉均已到場，進入了貴賓室。但突然貴賓室里傳出比較大的聲響，據一位靠近的記者說，其聽到了大聲爭吵和摔杯子的聲音。同時，記者們發現會場里的背景板突然被包上了噴繪布，上面只剩下萬達和融創兩家名字。與此同時，記者還看到，現場PPT也被更換，“富力地產”的名字被拿下。

特別令人關注的是，富力地產副總裁張輝多次進出會議室和貴賓室，表情凝重，拒絕回答任何問題。

北京時間17：30，在一聲“進場了”的呼喊聲中，發布會總算開始了，此時距離既定的時間足足推遲了1小時30分鐘。與此同時，所有人都發現噴繪布已被撤下，會場再次成為萬達、融創、富力三家公司的主場。富力又回來了！

王健林在隨后的發言中稱“爭吵摔杯子”是謠言，三人在會議室談笑風生。

萬達融創富力真的是三贏嗎

“我們是三贏！” 王健林、孫宏斌和李思廉在發布會上均這樣評價這次交易。

但是，仔細算算賬就會發現有人賠有人賺。

把時間拉回到9天前仔細品味一下。

7月10日，萬達宣布以注冊資本金的91%即295.75億元，將哈爾濱萬達城等13個文旅項目的91%股權轉讓給融創，并由融創承擔項目的現有全部貸款；萬達將旗下76個酒店以335.95億元轉讓給融創。

7月10日到19日，短短9天內究竟發生了什么？

對比前后公告，會發現有兩處重大變化：

第一，萬達出售的酒店由76家變為77家，總價由之前的335.95億元降為199.06億元，并且收購方從融創變成了富力；

第二，融創收購萬達13個文旅項目91%股權，價格從295.75億元變為438.44億元。

相同的標的，融創為何多花近150億元？突然殺出來的富力是趁火打劫嗎？萬達這次大甩賣又換了多少真金白銀呢？

孫宏斌為什么愿多付142.69億元甩掉酒店

對于這次交易結構的調整，孫宏斌說：“這個調整對融創而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了我們負債水平，同時我們也承擔了原酒店交易對價的折讓部分，對于我們和萬達合作的文旅項目資產包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。我們也相信富力承接的這部分酒店資產有一個非常合適的價格，未來也會有很好的經營結果。”

如今的孫宏斌已經成為中國最大的接盤俠，從鏈家、樂視再到萬達，孫宏斌頻頻出手“買買買”。

地球人都知道，孫宏斌的心中只想要地，酒店資產雖好但不好變現。

“我要那么多酒店干嗎？”孫宏斌曾這么說過。

孫宏斌在簽約儀式上表示，收購文旅項目的價格高于此前框架協議時約定價格，是融創對富力接盤酒店資產的補償。

對于外界質疑的融創負債問題，孫宏斌表示，融創上半年的銷售額為1100多億元。截至2017年6月30日，融創賬面有900多億元現金，7月份回款會超過200億元，下半年其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億元的銷售額，會有充足的現金流。“我們也會繼續控制好負債率，管理好現金流。”孫宏斌說。

精明的首富王健林已經為孫宏斌算好了賬：“表面看富力酒店折讓，融創加了價，但放在4800萬平方米的銷售物業上來分攤，每平方米只多200塊錢，可以忽略不計。”

顯然，多花了錢甩掉自己不喜歡的重資產酒店業，但是獲得了13個萬達文化旅游項目。據融創中國的公告，13個文化旅游項目總建筑面積合計約5897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

地產分析人士對《中國經濟周刊》表示，文旅項目是融創所需要的，這些項目仍有很多商業開發的空間，土地儲備非常充足，多花的140多億元平均下來對土地單價影響不大。而此次交易結構調整之后，600多億元的交易對價下降到400多億元，也在一定程度上緩解了融創的資金壓力。

富力扮演了什么樣的角色

酒店對融創來說是雞肋，在富力手中可能就是“蜜糖”。

富力董事長李思廉坦言：“這次一口氣拿到77個酒店，我們是贏家。”

資料顯示，富力地產在2016年地產百強企業中排名第19位，在住宅地產、商業地產和工業地產上都有廣泛布局。截至目前，富力已在中國25個城市擁有眾多高端酒店，包括柏悅酒店、君悅大酒店、麗思卡爾頓酒店和假日酒店等。

7月10日，萬達擬轉讓給融創的76家酒店作價335.9526億元；7月19日，77家酒店總價才199.06億元，降價40.75%，相當于六折掃貨從融創手中以較低價格接手77家萬達酒店。目前，富力將持有超過100家高端酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。

正如王健林所說，放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。

但是，富力能否吃得下接得住呢？

相關統計數據顯示，在2015年至2016年中期，房企公司債發行規模TOP10的排名中，富力地產以433億元位居第一，可謂“發債王”。

根據中國外匯交易中心的數據，富力地產在4月和7月發行了兩期的中期票據，發行量皆為10億元，值得注意的是同為三年期的債券7月發行的票面利率為5.5%，比4月5.25%要高。

對于接手萬達酒店資產的初衷，李思廉表示，富力本身經營17間酒店，另有十幾間在建，此舉可以加強主業，讓富力成為全國甚至全球最大的酒店資產業主。另外，酒店資產本身有潛力，可以改善公司的資產負債表。

萬達有錢還債了

顯然，孫宏斌、李思廉都已經達到了自己目的，那么，王健林呢？

“這次交易總計收回近680億元現金，同時融創已經將150億元第一期資金打到萬達賬戶。”王健林特別將演講稿拿給媒體看，“這是最新的，就是讓在座的做個見證”。

近來關于萬達系資金外流受到監管的傳言讓王健林壓力倍增，此次出售的資產也被稱為是萬達要降低負債率的首要目的。據王健林透露，本次轉讓后，萬達商業的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業的賬面現金1000億元（不含13個文旅項目賬面現金300億元），加上本次轉讓收回現金680億元（含回收往來款），現金共計約1700億元。

對于該筆現金的用途，王健林稱，萬達商業決定清償大部分銀行貸款。

看來，王首富的小目標算是完成了，那大目標是什么呢？

業內分析人士普遍認為，此次簽約盡管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評估這筆交易的長期影響，此次交易被視為中國房地產史上規模最大、條款最復雜的一筆。

據孫宏斌在前一日接受媒體記者采訪時透露，除了此番438.44億元的交易價格，萬達13個文旅項目公司合計還有負債約450億元。融創已經開始向各個項目公司的債權人進行接觸，試圖順利將萬達的該筆負債轉至融創身上。

但是，很多機構并不看好這樁買賣。

例如國際評級機構惠譽、標普日前先后對融創和萬達兩家公司的相應評級做了下調處理。

但更大的政策背景是，國家對金融的監管已經從房地產、酒店，轉到了影城、娛樂業、體育俱樂部等領域。從MT系到復星，從安邦到萬達，從券商和監管部門，再到蘇寧等企業，國家的對金融業的監管再明白不過了：杜絕非理性海外投資，保證國家的金融安全。

也許，正如王健林說，要立字為證！過段時間，大家再看，萬達商業負債究竟高不高，究竟是好企業還是壞企業？

下半場好戲才剛剛開始。