我國商業地產融資渠道探析

【摘要】我國商業地產融資渠道的資金主要來源銀行貸款。銀行在某種程度上限制了商業房地產融資渠道。如果資金鏈出現問題，商業地產將也受到波及。本文講述了我國商業地產融資渠道目前階段，分析存在問題的原因，并研究商業房地產融資渠道。

【關鍵詞】商業地產融資渠道 分析

一、引言

我國經濟快速發展。商業地產的建設正在逐漸增加。商業地產是一種相對獨立的新產品，并得到了社會的高度關注。迄今為止，商業地產在我國已有十多年的歷史。現如今，商業地產發展已到巔峰。土地和商業的結合，促進商業經濟和房地產經濟的共同發展。

二、商業房地產概述

商業地產包括餐飲、娛樂、休閑等包含多種用途的房地產，是一種新形式。商業地產綜合性的行業和以往的房地產有很大區別。萬達廣場商業地產是一個很好的例子。在我國已建設68家。

三、商業房地產融資存在的問題

（一）融資困難，渠道單一

資金鏈是商業地產發展的關鍵因素。在過去的開發中，銀行貸款基本上涵蓋了商業地產使用的整個過程。銀行是商業地產的關鍵發展也是一個重點。過度依賴銀行貸款，在早期發展還是在之后的操作，都會存在隱患，如果業績不能達到效果，就不能維持正常的利潤和損失[1]。不利于發展并且增加了風險管理。單一商業地產開發渠道將是制約發展的一個關鍵因素。

（二）資金規模大，融資周期長

商業地產在建筑、裝飾等建筑上的標準十分的嚴格。這說明在商業房地產建設不但要承擔投資風險，而且還要增加產業價值。商業地產開發不僅前期投資金額比較大，而且經營模式也有缺點，出租發揮不了自己的價值。同時也限制了房地產開發投資回報效益。在商業房地產開發中必須要解決回收期長和資金大兩個因素，否則會影響其價值。

（三）融資風險大，籌資成本高

在所有投資中住宅房地產開發較為安全，商業房地產投資開發的風險就相對比較高。因為它資金回收期比較長。在這個過程中會出現許多無法預見的問題。在商業地產運營的過程中有很多的不能控制的因素和困難，充滿了風險。如果在融資其中一個階段出現問題那么回收成本和融資金額也會變得困難，甚至還會增加金額。

四、商業地產融資渠道分析

在商業房地產開發中，融資渠道是尤其重要的對商業地產開發有著關鍵影響。開展多種形式的融資，可以降低風險性。我們的首要目標就是將銀行金融風險降到最低并降低商業金融風險。

（一）擴大上市融資，發行公司債券

從現在情形來看，我國商業房地產開發比較困難，由于方式的過于單一。有些融資方式十分不錯，比如上市融資的方式，但是卻不符合我國的國情。因為對商業地產公司有明文規定。鑒于目前我國商業地產發展的良好勢頭，監督部門可以放寬政策讓一些強大的公司在海外上市發展，融資方式不再單一，還可以獲得相應的融資。這種形式使得商業地產開發有了資金鏈，大現金周轉也快。從我國的現狀考慮，可以改變融資方式發行公司債券，債券融資期限比較長，利率比銀行貸款利率低，可以把資金分散不再集中，還可以直接自己融資更可以委托其他機構資助。

（二）實現不動產證券化，面向大眾籌措資金

資產證券化是一種靠譜實用的融資渠道。它具有很多的特點：投資成本低，風險性較低，回報高等等，所以資產證券化得到了全球各國的肯定，并廣泛應用，盡管商業地產是一種新的產業模式。但這是一個房地產企業的資產。因此可以形成穩定的資金鏈操作階段。這是非常有利于商業地產融資。但是，資產證券化融資仍處于初始階段，技術方面還不是很成熟，所以使用應用涉及面在我國商業地產融資仍相對較低。

（三）融入保險投資

我國經濟的飛速發展，社會腳步的不斷前進。新的商業房地產融資渠道具有很多優點：穩定性很好，使用周期長等特點。這些特點的保險投資商業房地產開發融資需求[2]。是近年來一個新的融資渠道，中國的保險行業更好更快的發展，據有關專業人士推測，中國的保險行業有一個巨大的市場在亞洲，良好的前景和未來，把它放在商業房地產開發是一種新的體驗。許多國家已經意識到一體化的商業房地產投資和保險。而后者前期投資金額數量是非常多的。至于我國來說。保險投資在商業地產剛開始，相對缺乏經驗。仍然需要向國外成功案例學習和參考。使我國商業地產和保險達到一個共同盈利的局面。從我國泰康人壽保險參與商業地產投資。買了兩個高商業價值的商業地產。金額涉及巨大。所以，商業地產投資和保險行業兩者以后共同發展具有很大的可能性。

（四）引進外資推動國內商業地產進步

想要推動國內商業地產進步，必須有一個好的策略，積極引進外國資金。外資不僅僅可以解決商業房地產開發所需要的資金。還能促進中國商業地產的發展業務。先進的管理模式，使我國的金融體系的不斷發展和加速建設。在未來的發展中，使我國商業地產的發展更加標準化。

五、結語

隨著我國經濟的飛速發展，商業地產發展迅速。發展的方向是多樣性的。商業地產要考慮到資金的來源的因素，要保證資金具有一定的安全性。在項目分析的時候要考慮和理解融資渠道的特點。結合融資渠道的優缺點。然后選擇一個因地制宜的融資渠道，它直接關系的融資成本，而且真正的決策應該結合他們的優勢劣勢進行分析和考慮并結合實際，最終確定渠道并繼續發展[3]。我國商業地產不斷地在發展和進步，我們需要不斷地改進和完善我國的商業地產，這樣才能繼續下去。

參考文獻

[1]經玉鵬.我國房地產開發企業融資現狀及渠道探析[J]文摘版：經濟管理，2015（4）：280-280.

[2]汪文忠.我國房地產創新性融資渠道分析[J]住宅與房地產， 2015（Z2）：64-65.

[3]劉斌.我國商業地產公司融資模式分析——以萬達商業地產為例[J].江蘇商論，2015（17）：257-258.

作者簡介：胡佳焱（1985-），女，江西南昌人，中級會計師。