商品房買(mǎi)賣(mài)合同管理中幾個(gè)問(wèn)題的思考

關(guān)微

摘 要：為了讓當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在的問(wèn)題可以得到科學(xué)的管理與解決，例如許多的商品房買(mǎi)賣(mài)人員在對(duì)合同進(jìn)行制訂時(shí)常常可能會(huì)遇到以下幾個(gè)問(wèn)題，首先，是雙方在對(duì)合同進(jìn)行制定時(shí)，無(wú)法將合同上的規(guī)定進(jìn)行條例上的制定，甚至?xí)霈F(xiàn)條款上的內(nèi)容出現(xiàn)空白的情況。其次，就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有經(jīng)過(guò)買(mǎi)受人同意的請(qǐng)況下對(duì)合同上的債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，房屋在進(jìn)行使用時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量上的問(wèn)題，文章針對(duì)這些問(wèn)問(wèn)題的出現(xiàn)進(jìn)行了對(duì)策上的探討，望得出的結(jié)論可以給相關(guān)人員帶來(lái)幫助。

關(guān)鍵詞：商品房；問(wèn)題；對(duì)策

商品房在交易的過(guò)程中雖然具備商品上的一些屬性與特征。但是，這個(gè)商品在制造上具有造價(jià)昂貴、工期時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，商品房在建造的過(guò)程中由于不確定的影響因素較多且資金投入上也很大，所以在很容易在建造時(shí)出現(xiàn)資金斷裂的情況。為了讓這種情況可以得到緩解，我國(guó)相關(guān)部門(mén)制定出了商品房預(yù)售的制度，這個(gè)制度提出雖然讓問(wèn)題得到了針對(duì)性的治理，但是卻在實(shí)行中加深了法律意義上的不平等性，同時(shí)也加深了商品房交易上的壟斷性。

1 問(wèn)題及思考

1.1 個(gè)別合同條款內(nèi)容空白、不明確

個(gè)別合同條款內(nèi)容空白、不明確的情況時(shí)有發(fā)生例如，關(guān)乎買(mǎi)受人利益，也是買(mǎi)受人最關(guān)心的關(guān)于公攤面積構(gòu)成和計(jì)算的條款，訂立合同時(shí)往往以構(gòu)成內(nèi)容不明確而空白，可大多數(shù)買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)證后還是不明不白，不知道自己分?jǐn)偟墓珨偯娣e構(gòu)成內(nèi)容有哪些是怎樣計(jì)算得來(lái)的內(nèi)容空白、不明的條款，最易出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，尤其當(dāng)另一方處于弱勢(shì)，沒(méi)有協(xié)商機(jī)會(huì)時(shí)，更是如此合同條款內(nèi)容空白或不明，是產(chǎn)生合同爭(zhēng)議和糾紛的要素，應(yīng)采取措施加以避免和杜絕。

1.2 違法轉(zhuǎn)移債務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí)，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)買(mǎi)受人的同意，就將房屋的保修義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，這種處理方式是不符合法律規(guī)定的。就如債務(wù)人如果將合同的義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人時(shí)必須要經(jīng)過(guò)債權(quán)人的同意，否則是不受法律管理?xiàng)l例所保護(hù)的。也就是說(shuō)在合同上的關(guān)系不夠明確，同時(shí)房屋買(mǎi)受人與物業(yè)公司之間并不存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上的關(guān)系，也就是物業(yè)公司與施工商的承包商沒(méi)有合理的合同關(guān)系，就沒(méi)有義務(wù)對(duì)房屋的功能維護(hù)保修進(jìn)行保障。這種違法的債務(wù)轉(zhuǎn)移處理方式是為了防止開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行欺騙的一種手段。主要的目的就是推卸房屋維修上的責(zé)任，這種處理方式是缺乏誠(chéng)信的一種表現(xiàn)。

1.3 質(zhì)量缺陷多、維修難

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)房屋工程進(jìn)行修建時(shí)，施工過(guò)程中的監(jiān)督與檢驗(yàn)步驟必須按照相關(guān)的正常手續(xù)與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。房屋的整體穩(wěn)定性與框架在質(zhì)量上可以得到相應(yīng)的保障，但是裝修工程的步驟比其他工程的驗(yàn)收環(huán)節(jié)存在相應(yīng)的差異，所以裝飾裝修工程的項(xiàng)目質(zhì)量很難得到保障，存在的缺陷也比較多。例如一些細(xì)節(jié)上的完善，很多都無(wú)法達(dá)到施工上的要求。同時(shí)這種細(xì)節(jié)處理往往較為瑣碎。但是給房屋使用住戶帶來(lái)的麻煩卻很多，例如塑料鋼窗或是門(mén)把手的不夠靈活，在關(guān)閉時(shí)無(wú)法達(dá)到嚴(yán)絲合縫的要求。墻壁出現(xiàn)脫皮翹皮的情況，或是房屋的使用面積與結(jié)構(gòu)尺寸存在很大的誤差。

這些邊角細(xì)節(jié)上的缺陷雖然對(duì)房屋的整體質(zhì)量起不到影響上的作用，但是在房屋使用過(guò)程中會(huì)給住戶帶來(lái)非常糟糕的體驗(yàn)。用戶在對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，也可能會(huì)遇到非常多的阻礙，雖然細(xì)節(jié)完善上的質(zhì)量缺陷不會(huì)對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，但是買(mǎi)受人在對(duì)這些細(xì)節(jié)進(jìn)行處理時(shí)會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象，這種形象上的損失是無(wú)形的。同樣，可能存在潛在經(jīng)濟(jì)損失，所以應(yīng)該得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。

1.4 合同訂立難以體現(xiàn)買(mǎi)受人的意愿

商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本提供了買(mǎi)賣(mài)雙方可供選擇的格式條款和填寫(xiě)的協(xié)議條款，本應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定，以體現(xiàn)雙方共同的意愿但這些可供買(mǎi)賣(mài)雙方選擇和填寫(xiě)的條款，往往由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)人事先選擇和填寫(xiě)，而變相成為格式條款，買(mǎi)受人只有簽字的權(quán)利，沒(méi)有協(xié)商的余地，難以體現(xiàn)買(mǎi)受人的意愿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)自身實(shí)際，事先認(rèn)真審閱和研究合同條款，避開(kāi)不利條款，選擇和填寫(xiě)有利條款。

2 解決問(wèn)題的對(duì)策

2.1 補(bǔ)充完善示范合同條款

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》將某些重要條款作為通用條款，將其內(nèi)容固定下來(lái)，以防止出現(xiàn)明顯不公平條款，維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益，減少合同審查工作量設(shè)置有約束力的條款，以保證合同按時(shí)、按質(zhì)、按量全面履行。同時(shí)，通用條款中不能只約定總的建筑面積，一定要對(duì)公攤面積的內(nèi)容以及最高比例做出約定，以免損害買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

2.2 加強(qiáng)合同管理與審查重點(diǎn)審查涉及買(mǎi)賣(mài)

雙方權(quán)利和義務(wù)的條款，以及可能存在明顯不公平的條款，比如可供選擇填寫(xiě)的協(xié)議條款，內(nèi)容空自、不明或含糊不清的條款對(duì)空白或模糊不清的重要條款，責(zé)令其補(bǔ)充完善，否則不予備案。

2.3 吸收買(mǎi)受人代表參與過(guò)程監(jiān)督和竣工驗(yàn)收

幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把好房屋質(zhì)量關(guān)，減少質(zhì)量缺陷將買(mǎi)受人對(duì)自家房屋驗(yàn)收合格作為房屋交接的條件買(mǎi)受人是房屋的使用者和真正的擁有者，對(duì)房屋的質(zhì)量最為關(guān)心，所進(jìn)行的監(jiān)督會(huì)更認(rèn)真、全面吸收買(mǎi)受人參與房屋設(shè)計(jì)和施工的監(jiān)督與驗(yàn)收，可以減少房屋的質(zhì)量缺陷，提高客戶對(duì)企業(yè)的滿意程度，這符合質(zhì)量管理體系要求

2.4 在合同中約定保修金

保修金是保證房屋維修正常進(jìn)行的重要經(jīng)濟(jì)措施，在合同中，應(yīng)明確合適的額度房款的左右、支付的時(shí)間和條件保修金的額度要適當(dāng)，既要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有約束力，以保證房屋維修正常進(jìn)行，又要不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商順利進(jìn)行房屋建造所需的資金保修金可在房款中預(yù)留，取應(yīng)付房款的左右，待買(mǎi)受人驗(yàn)收合格后，交付鑰匙時(shí)支付。

2.5 加強(qiáng)政府建設(shè)行政主管部門(mén)的主動(dòng)監(jiān)管

有些權(quán)益問(wèn)題，買(mǎi)受人因?yàn)橐恍┰虿荒芨吨T于法律，這便更需要政府建設(shè)行政主管部門(mén)設(shè)置專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)受理，主動(dòng)監(jiān)管，以保證合同全面履行，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

結(jié)束語(yǔ)

開(kāi)發(fā)商在對(duì)建筑房屋進(jìn)行售賣(mài)時(shí)，應(yīng)該秉承不欺騙買(mǎi)受人的原則進(jìn)行交易上的活動(dòng)，在對(duì)售賣(mài)的合同進(jìn)行簽署時(shí)也應(yīng)該將各個(gè)條例進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行，本著對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。其中，在房產(chǎn)交易的活動(dòng)過(guò)程中售賣(mài)人與受買(mǎi)人之間的權(quán)利也應(yīng)該得到政府的保障，相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極行使在房屋交易上的宏觀調(diào)控作用，讓管理上的條例可以得到更加嚴(yán)格的監(jiān)管，讓一切制度都可以在秩序的監(jiān)管下進(jìn)行，在合同的簽署上，涉及到的利益人之間也應(yīng)該進(jìn)行適時(shí)的溝通與交涉，盡量讓合同上的規(guī)范與條款可以更加的公平，防止后續(xù)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，沒(méi)法得到及時(shí)的解決。

參考文獻(xiàn)

[1]王乞凡.淺析訂立商品房預(yù)售合同所涉及的糾紛及需要注意問(wèn)題[J].東方企業(yè)文化，2013（06）.

[2]王富華.我國(guó)商品房預(yù)售的法律性質(zhì)和特征[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（15）.

[3]王偉.商品房預(yù)售登記備案制度探討[J].法制與社會(huì)，2008（20）.

[4]于大水.商品房預(yù)售登記的幾個(gè)法律問(wèn)題[J].商業(yè)研究，2004（16）.

[5]馬春生，張陽(yáng)平.淺論懲罰性賠償在我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的適用依據(jù)[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2009（11）.