萬達(dá)“斷舍離”

王欣芳

7月10日，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達(dá)集團(tuán)13個萬達(dá)文旅項(xiàng)目以及76個酒店項(xiàng)目。交易金額大、交易標(biāo)的爭議大、交易合作模式新，這一買一賣之間，充斥著疑點(diǎn)與想象，也透露著兩家公司迥然不同的思路。而對于萬達(dá)來說，這可能是一場有意識的“斷舍離”。

萬達(dá)文旅城：來濟(jì)南這一年

2016年8月26日，萬達(dá)集團(tuán)與濟(jì)南市政府簽訂協(xié)議，將投資630億元建設(shè)濟(jì)南萬達(dá)文化體育旅游城。公開信息顯示，這將是國內(nèi)萬達(dá)第13個超大型文旅項(xiàng)目，也是全球首個文化、旅游、體育、商業(yè)超大型綜合體。

當(dāng)時(shí)，濟(jì)南樓市剛剛開啟新一輪上漲趨勢，持續(xù)觀望的買樓者正在猶豫要不要出手。濟(jì)南要建萬達(dá)文旅城的消息一出，房價(jià)頓時(shí)熱度襲人。

文旅城地址選在港溝街道潘莊、田莊村，比鄰經(jīng)十路，片區(qū)內(nèi)有山有水，西部蓮花山上蔥蔥郁郁，韓倉河橫穿其中】，這條河發(fā)源于歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)南部山區(qū)，匯入小清河，是濟(jì)南東部一條重要的南北向排水通道。

這里有建起和在建的多處樓盤，其中不乏成熟社區(qū)。但隔經(jīng)十路相望的南側(cè)卻多為村落，少見樓房。

去年9月開始，本刊記者曾數(shù)次到此探訪。這里的民居是典型的城郊風(fēng)格，沒有城市社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，也缺少鄉(xiāng)村的田園生氣。半新不舊的居民樓上有各色的加蓋樓層，有些年數(shù)久遠(yuǎn)，紅或藍(lán)色的墻面長出雜草，有些甚至瀕臨坍圮。也有少數(shù)新加蓋的房子，還沒封頂。加蓋的樓層大多出租，租房廣告飄忽不定的貼在各處墻面上。

“近十來年一直說要拆遷，又沒有確切消息?！比ツ耆?，田莊和潘莊的居民收到房產(chǎn)凍結(jié)通知，傳言紛紛，直到夏天才確定是萬達(dá)選中了。秋天，潘田兩村相關(guān)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公布，村民可選房屋安置或貨幣安置。房屋安置每人安置面積47平，貨幣安置每人47平內(nèi)按13620元/平方米補(bǔ)償。如果加上各種搬遷獎勵，房屋最高可補(bǔ)償至16500元/平方米左右。

13620元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)不可謂不高，卻也沒有想象中高。事實(shí)上，萬達(dá)文旅城的簽約已經(jīng)對原本漲勢頗兇的東部，特別是周邊房價(jià)顯現(xiàn)出助推作用。位于潘、田兩莊對面某在售山莊，2014年開盤價(jià)格7000余元，兩年間攀升至近16000元。但文旅城落地的消息則令其一夜之間每平方米又漲近4000元。不止于此，大量選擇回遷的居民需求旺盛，促使周邊房屋租金也漸次攀升。

盡管如此，當(dāng)?shù)鼐用駥剡w后的新居，以及將會落地于此的萬達(dá)文旅城充滿憧憬。潘、田兩莊的拆遷工作完成迅速，甚至屢次刷新濟(jì)南市拆遷的最快紀(jì)錄。比如潘莊商業(yè)街的拆遷工作，從入戶走訪到簽訂拆遷協(xié)議，再到全部拆除，僅用了6天（144個小時(shí)）時(shí)間。

今年3月31日，歷時(shí)5個多月的萬達(dá)文旅城項(xiàng)目拆遷宣告完成。按照規(guī)劃，這里將建起一座令人眼前一亮的萬達(dá)文旅城，計(jì)劃2017年開工，2021年開業(yè)。項(xiàng)目包含萬達(dá)茂、室外主題樂園、冰籃球館、魯秀、酒店群、濱河酒吧街六大業(yè)態(tài)，還將空降一座六星級酒店。根據(jù)其創(chuàng)意方案，主體樂園周圍不設(shè)高層建筑，大家在樂園里不會被高樓阻礙視野。此外，文體旅游城內(nèi)還規(guī)劃了一家國際醫(yī)院，旨在推動濟(jì)南醫(yī)療水平的提高。

濟(jì)南萬達(dá)文旅城像其他十余座兄弟項(xiàng)目一樣備受關(guān)注。從濟(jì)南到南昌、從青島到合肥，這些萬達(dá)文旅城緊緊包裹著上海的迪斯尼樂園，形勢暗合王健林的兇猛抱負(fù)——有萬達(dá)在，讓上海迪士尼20年不賺錢。

如今，熟化的土地覆蓋著綠色的防塵網(wǎng)，靜待萬達(dá)的接收。6月30日，濟(jì)南潘田片區(qū)整體出讓16宗地塊，拍賣限定了嚴(yán)格的競拍資格，包括世界500強(qiáng)、不少于10個的五星級酒店、與國際籃聯(lián)冰聯(lián)有合作伙伴關(guān)系等?！爸父篂榛椤敝校筮B萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以66.75億元底價(jià)悉數(shù)拿下。據(jù)測算，16宗地塊中有11宗為居住地塊，總用地面積達(dá)72.34公頃，約占其總拿地面積的73%，平均拿地樓面價(jià)在2800元/平方米左右。

有關(guān)濟(jì)南萬達(dá)文旅城的最新消息發(fā)生在7月10日。在濟(jì)南經(jīng)十路與鳳鳴路交匯處西南側(cè)，濟(jì)南萬達(dá)文旅城首個施工項(xiàng)目文旅城展示中心全部建成。建筑三面環(huán)水，造型猶如一朵粉色荷花。透過它的玻璃穹頂俯瞰，猶可見到一座巨大沙盤——那是濟(jì)南萬達(dá)文旅城的整體規(guī)劃展示。

這是一個挺好的開端。如果當(dāng)天沒有傳出項(xiàng)目即將“易主”的消息的話。

“真相”之前

“有關(guān)這項(xiàng)交易，有點(diǎn)沒看明白?！鄙綎|大學(xué)教授、濟(jì)南市房協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)與市場研究專委會專家李鐵崗接受采訪時(shí)，很直接地表達(dá)了意見，“其中的交易標(biāo)的、交易方式和交易戰(zhàn)略需求，都頗值得玩味”。

“這項(xiàng)交易”是指萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國的協(xié)議。7月10日，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達(dá)集團(tuán)13個萬達(dá)文旅項(xiàng)目以及76個酒店項(xiàng)目。同時(shí)，雙方宣布萬達(dá)和融創(chuàng)同意在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

消息首先披露在萬達(dá)官網(wǎng)上。照片中交易雙方的“老大”、王健林和孫宏斌坐在一張簡潔的辦公桌前，桌上放著一個計(jì)算器。對此，王健林的解釋是：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營?！?/p>

這場“斷舍離”來得太突然。就在前一周，王健林曾在云南省領(lǐng)導(dǎo)主持的一次宴會上表示，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃在云南省投資320億元來打造一個集醫(yī)療服務(wù)、假日度假酒店和商業(yè)設(shè)施于一身的城市規(guī)模項(xiàng)目。而在6月底，王健林還宣布在哈爾濱啟動總投資400億元的萬達(dá)國際城項(xiàng)目。現(xiàn)在，包括這兩者在內(nèi)的13個項(xiàng)目，都被王健林整體出售給了融創(chuàng)控股。

翌日早間，融創(chuàng)發(fā)布公告，表示其擬分四次支付完成對13個萬達(dá)文旅城和76家酒店的購買。其中，前三筆融創(chuàng)總計(jì)付款335.95億元，并在萬達(dá)收到后30日內(nèi)，將酒店資產(chǎn)過戶給融創(chuàng)。第四筆付款則需要萬達(dá)提供幫助，按照約定，萬達(dá)將通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款296億元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率），融創(chuàng)收到該貸款后2日內(nèi)，向萬達(dá)支付剩余對價(jià)295.75億元。

信息量太大，又很敏感。記者就此聯(lián)系濟(jì)南本地相關(guān)公司和房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其均表示接到通知，不方便評論。但即便如此，市場上眾說紛紜。

有人說萬達(dá)要降低負(fù)債。因?yàn)橥踅×终f過，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，萬達(dá)戰(zhàn)略會隨之做出調(diào)整，首先是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等；也有人說這是融資安排，整個交易中，萬達(dá)文旅項(xiàng)目維持品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項(xiàng)目建設(shè)不變、運(yùn)營管理不變“四個不變”。這不像是股權(quán)過戶的交易，更像是一種暫時(shí)性的融資安排，即由融創(chuàng)代替萬達(dá)讓原有的負(fù)債能夠延續(xù)下去。

有人說萬達(dá)商業(yè)正在A股排隊(duì)IPO，目前排在65名。回A最大的不確定性在于被定性在“房地產(chǎn)板塊”，目前房地產(chǎn)公司IPO幾乎停滯，輕資產(chǎn)運(yùn)作有助于萬達(dá)商業(yè)盡快回A。還有人認(rèn)為是雙方的戰(zhàn)略重組，融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅，在開發(fā)領(lǐng)域?qū)嵙Υ笤?，可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)了；萬達(dá)接手融創(chuàng)的樂視盤子，直接以樂視網(wǎng)為載體回A，聚焦文化產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)模式，彌補(bǔ)萬達(dá)院線只有線下沒有線上、只有大屏（銀幕）缺乏中屏（電視）和小屏（手機(jī)終端）流量入口的短板；樂視也有個大財(cái)主入主，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。

“也許就像事情表現(xiàn)出來的這樣，也許有更深層次、更復(fù)雜的原因和道理。沒有披露之前，真相并不好說。”在李鐵崗看來，這次出售顯然與王健林之前有關(guān)文旅項(xiàng)目的規(guī)劃沖突。資金結(jié)構(gòu)變化也可能會導(dǎo)致開發(fā)格局的變化，“后期也許會引入政府PPP項(xiàng)目也未可知”。

融創(chuàng)孫宏斌：想做老大許多年

七月第一周，濟(jì)南兩個新增樓盤項(xiàng)目加推即告罄。其一是位于濟(jì)南西客站片區(qū)的財(cái)富壹號融悅，該樓盤此次加推的價(jià)格在13500元/平米左右。

財(cái)富壹號融悅背后，就是這次交易的另一方融創(chuàng)中國。

2014年，融創(chuàng)中國操盤濟(jì)南財(cái)富中心項(xiàng)目。這是融創(chuàng)在濟(jì)南的首次亮相，從開盤后一直以高端著稱。此外，融創(chuàng)在濟(jì)南開發(fā)的中新國際城、財(cái)富壹號項(xiàng)目先后亮相，房價(jià)同樣一路上揚(yáng)。

中新國際城項(xiàng)目于2016年7月份開盤，之后從8000元/平米到約12000元/平米，價(jià)格一路上揚(yáng)。財(cái)富壹號也從8500元/平米漲至如今的13500元/平米，成為西客站片區(qū)同類型最貴樓盤。而根據(jù)公開的拍地信息，上述項(xiàng)目所在地塊的樓面價(jià)均不超過3000元/平米。

融創(chuàng)在濟(jì)南的步伐，恰能夠反映出孫宏斌帶領(lǐng)下融創(chuàng)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)。近年來孫宏斌和他的融創(chuàng)中國一直處于“買買買”的狀態(tài)下。孫宏斌曾說，地產(chǎn)行業(yè)并購的就是土地的價(jià)值。從去年底起，融創(chuàng)就沒有去高價(jià)搶地，融創(chuàng)現(xiàn)在大部分的土地儲備都通過收購來獲取。

與之相對應(yīng)的是，融創(chuàng)中國有著強(qiáng)大的銷售能力。公開數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國繼2016年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額同比大幅增長121%之后，于2017年上半年延續(xù)強(qiáng)勁態(tài)勢，合約銷售金額同比增長94%至1090億元。相比其2100億元（同比增長40%）的2017年全年銷售目標(biāo)完成率達(dá)52%。

孫宏斌曾公開表示，房企只有盡快將規(guī)模做大，提高市場占有率，才能生存，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)總的規(guī)模達(dá)到了10萬億，增長已經(jīng)很有限了，現(xiàn)在前百名房企占市場規(guī)模40%多，前十強(qiáng)占20%多，下一步5-10年左右，前百名會占到市場份額的70-80%，前十強(qiáng)會占到35-40%，這樣的話，前十強(qiáng)平均就要有4000億的規(guī)模。

從這個角度看，孫宏斌和萬達(dá)的交易方案絕非一次簡單的資產(chǎn)易手，融創(chuàng)或許只是有意擴(kuò)充儲備的“大地主”，順帶當(dāng)一回酒店資產(chǎn)的“搬運(yùn)工”。