西安市以房養老模式探索研究

袁萍

（西安培華學院，西安 710125）

西安市以房養老模式探索研究

袁萍

（西安培華學院，西安 710125）

近年來，隨著人口老齡化程度的不斷提高，探索新型的多元化養老模式，使老年人安享晚年成為社會普遍關注的焦點問題。以房養老作為一種新型的養老模式，其研究推廣對于完善養老保障體系具有重要的意義。以西安市為例，從以房養老的背景出發，運用SWOT分析法對西安市推行以房養老模式進行分析研究，提出該模式有著廣闊的市場需求和發展前景，有待進一步探索研究。

以房養老；模式；西安市

引言

近年來，人口老齡化程度不斷提高，老年人口數量大幅增加，如何讓他們安度晚年，探索新型的多元化養老模式，隨之成為大家普遍關注的社會焦點問題。2011年9月底，全國政協舉辦的“大力發展我國養老事業”提案辦理協商會上，“以房養老”的提案成為公眾關注的焦點。以房養老模式是完善養老保障體系的一項重要補充措施。

一、我國推行“以房養老”模式的經驗

自2003年起，我國就對以房養老項目展開了專項調查研究，在南京、上海、北京等城市都做出了不同嘗試，但出于各種原因，均以失敗告終。

（一）房屋產權不變的以房養老模式

這種模式是指老年人到達一定年齡后可以把自己的住房抵押給銀行等金融機構，隨后按照抵押協議定期從金融機構領取養老金養老，或者入住養老服務中心，享有其服務的一種養老模式。至老年人去世時，金融機構將收回其住房使用權，補償自己已經支付的養老金成本后將剩余部分交由老人的繼承人。例如，2007年10月18日，北京壽山福海國際養老服務中心啟動“養老房屋銀行”項目就屬于此種模式。

此種模式下，只有老人過世之后才能將房屋出售，而且支付養老金成本后的剩余部分交由繼承人，這一點充分考慮到了老年人傳統觀念中房子具有的重要傳承性。但是，老人對房產公司和金融機構還是缺乏信任，此類項目均因效果不理想而擱淺。

（二）房屋產權改變的以房養老模式

1.以房換養模式。以房換養模式，是指老人與福利機構簽訂協議，把自己所有的房子交給福利機構，同時享受福利機構提供的老年服務，房子最終由福利機構處置，產權改變。例如，南京湯山“溫泉留園”采用的就是這種“以房換養”舉措。

2.以房自助養老模式。以房自助養老模式，一般是指老人首先把自己所有的房產出售給公益機構，由公益機構一次性把錢支付給老人，產權改變，然后出于生活便捷的考慮，老人再從公益機構把房子租回來住，按照協議定期支付租金的養老模式。

以房換養和以房自助養老的缺點都在于房屋產權的改變，對于大多數老年人來說，房子是家的代表，是晚年生活穩定幸福的關鍵因素。但是，以房自助養老模式中，老人可以將房子從公益機構返租回來，這一點充分考慮到老人對于熟悉居所環境的依戀，這是以房自助養老的亮點。

二、西安市推行以房養老模式的背景

（一）人口群體規模大，老年人口增長速度快

根據西安市統計局的調查數據，西安市2015年11月1日零時的常住人口為869.76萬人，其中，65歲及以上人口為91.32萬人，占人口總數的10.50%。同2010年第六次全國人口普查相比，65歲及以上人口比重上升2.04個百分點，反映出西安市老年人口增長速度之快。據預測到2025年，西安市老年人口系數將猛增到18.4%。隨著老年人口的不斷增加，會形成巨大的養老需求量，從而為以房養老模式的實施提供巨大的空間。具體數據（見下頁表）。

（二）老人自有房屋數量增加。

根據調查結果顯示，到2013年底，西安市人均住房建筑面積由2003年的19.95平方米/人增長到33.43平方米/人。在房屋產權上，86.2%的居民擁有現有住宅的產權。其中，老人自有房屋數量不斷增加，這就為實行以房養老提供了可能。

西安市人口年齡構成

（三）房價穩步上升

2005—2015年期間西安市商品房銷售均價（如圖1所示）。據統計數據來看2009—2013年西安市房價整體上升速度較快，2014—2015年房價又有所回落，西安市房價經歷了十多年時間，總體來看還是屬于穩中上升態勢，這就為以房養老提供了良好的外部環境和前提保證。

圖1 西安市人均住房建筑面積

圖2 西安市商品房銷售均價

（四）養老體系不健全

近些年來，由于老齡化、老年人預期壽命的延長和家庭結構小型化的轉變，致使子女家庭養老面臨的挑戰越來越大。與此同時，社區、機構養老逐漸發展起來，但是還存在很多阻礙因素。例如，截至2014年5月，西安全市范圍內已經建有養老機構95家（其中公辦32家，民辦63家），總計兩萬多張床位。相對于要滿足西安市125.68萬老人的養老，其床位數量顯得捉襟見肘。

綜上所述，目前西安市養老體系不健全，暴露出諸多問題，所以要打破現狀，積極發展新型養老模式。

三、西安市推行以房養老模式的SWOT分析

（一）西安市推行以房養老模式的優勢

1.有效緩解養老壓力。以房養老模式有力地補充了傳統家庭子女養老的方式，緩解了家庭結構小型化變遷帶來的壓力。同時，改善了老年人的生活品質，緩解了居民的儲蓄壓力，刺激消費持續增長。

2.政府回購有效消除居民后顧之憂。在之前的以房養老模式運作中，大部分都是把房子抵押給金融機構，由金融機構支付給老人養老金，這種做法對于老人而言公信力不強。而目前西安市政府倡導設立公益性的保障性住房管理中心，規定老人到了60歲以后，可以把自己所有的房子交由住房管理中心回購，管理中心支付給老人養老金來養老，保證晚年安定幸福。

（二）自身劣勢

1.傳統觀念的束縛。西安，作為十三朝古都所在地，傳承了極其深厚的歷史文明，大多數老人思想較為保守，認為養老應該是以傳統的家庭子女養老為主。例如，如果老年人選擇了養老院養老，就代表著子女的不孝順，有失顏面，這樣陳腐的傳統觀念嚴重阻礙了以房養老的發展。

2.實施的技術難度大，風險大。以房養老模式中難度較大的是要對抵押的房產和老人的健康狀況及壽命進行評估，進而確定每月支付給老人的金額，其中老人的健康狀況和壽命存在著太多的不確定因素。如果老人實際壽命相比協議期限較短，那么老人實際得到的金額就較少，老人就會存在損失，而當老人實際壽命相比協議期限較長時，保險公司則有損失。從這個層面上，無疑增大了以房養老模式的技術難度和保險公司承擔的風險。

（三）面臨的機遇

1.西部大開發政策帶動。國家實施西部大開發政策以來，帶動了西安乃至整個西部地區的發展，為其未來的發展提供了更加廣闊的平臺，政策機遇提升了西安市的經濟實力，最終實現了西安的跨越式發展。

2.規模空前而又領先于全國的保障房力度。“十二五”期間，陜西預計將建成210萬套保障性住房，這些房子將分配給以西安市為主的全省范圍內符合條件的貧困人口，解決了一大部分低收入群體住房難的問題，這就為西安市推行以房養老奠定了基礎。

3.銀行業和保險業的大力發展也為以房養老的發展提供了契機。隨著經濟的不斷增強，國內外各大銀行和保險公司也進入西安，積極拓展以房養老新業務，擴大投資渠道，增加投資收益。

（四）西安市推行以房養老模式的威脅

由于西安市人口規模大，且老齡人口所占比例持續上升，雖然近些年養老市場發展不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯，以房養老的實施效果將受到養老市場發展程度的制約。

四、西安市探索以房養老模式的對策建議

第一，改變傳統養老觀念。以房養老作為一種新型養老模式，許多老人對此缺乏信心，持觀望態度，要改變傳統養老觀念，推行以房養老模式，必須進行循序漸進的宣傳和引導。例如，通過老年人接觸較多的網絡、電視、報紙等媒介對以房養老相關的政策進行廣泛宣傳和細致解讀，以通俗易懂的方式讓老人了解國家的養老政策和法規。同時，針對以房養老的成功案例進行宣傳報道，以求使陳舊的傳統觀念得到潛移默化的轉變。

第二，拓展“以房養老”渠道，建設專業化養老服務隊伍。以房養老體系的建設離不開政府的支持，還要鼓勵其他事業單位或金融機構參與進來，為以房養老提供資金等多方面的支持。同時，作為新型養老模式，養老服務人員是關鍵，應該注重專業素質，加大培養力度。

第三，健全以房養老法律政策體系。目前，以房養老模式還不是很成熟，要盡全力為推行以房養老模式打造一個公開、公正、透明的法治環境。以房養老牽涉到房地產業、金融業、社會保障等相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。我們要不斷健全以房養老法律政策體系，借鑒國內外的成功經驗，結合西安實際情況，做出相應的調整。

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[責任編輯 劉兆峰]

C913.6

A

1673-291X（2017）21-0101-03

2017-02-07

袁萍（1982-），女，陜西西安人，講師，從事經濟學、管理學研究。