限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性探討

羅胤銘

摘要：高房?jī)r(jià)一直是困擾中國(guó)人生活水平提升的難題，廣受普通人民群眾的詬病。為對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效調(diào)控，中國(guó)政府出臺(tái)了房產(chǎn)限購(gòu)政策，以其對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整起到積極的影響作用。限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，有效抑制了房?jī)r(jià)的上漲，但在作用的發(fā)揮方面表現(xiàn)出一定的滯后性，很多人擔(dān)心一旦限購(gòu)政策取消，房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。基于此，本文從理論層面入手，對(duì)限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，希望對(duì)相關(guān)人士有所啟示。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策；房?jī)r(jià)調(diào)控；有效性

前言

2010年4月，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控，以有效降低房?jī)r(jià)高的社會(huì)性問(wèn)題。限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，其有效性在社會(huì)中廣受爭(zhēng)議。北京市受到限購(gòu)政策的影響最為顯著，在一個(gè)半月之內(nèi)成交量受到的影響持續(xù)增加，但在一個(gè)半月之后開(kāi)始放緩。而其他城市受到限購(gòu)政策的影響則不是那么顯著，住房成交量基本變化不大。國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)政策壓縮房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求，冷卻房產(chǎn)交易熱度，從而實(shí)現(xiàn)降低房?jī)r(jià)的效果，是不得已的策略。雖然限購(gòu)政策確實(shí)在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，但穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效調(diào)控房?jī)r(jià)、解決居民買(mǎi)房難的問(wèn)題，仍然需要準(zhǔn)確把握房?jī)r(jià)上漲的根源，對(duì)癥下藥，在尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，使房?jī)r(jià)水平逐漸返回合理區(qū)間，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。

一、限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性分析

當(dāng)前，中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲給居民生活帶來(lái)了較大的壓力，調(diào)控房?jī)r(jià)的呼聲越來(lái)越高。房?jī)r(jià)不斷上漲，一方面是由于地方政府在財(cái)權(quán)、事權(quán)不統(tǒng)一的情況下，通過(guò)賣(mài)地增加地方財(cái)政收入，導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本增加，間接推高了房產(chǎn)價(jià)格，另一方面是由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資機(jī)制不夠科學(xué)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己擁有的資金非常有限，主要是通過(guò)銀行貸款和房屋預(yù)售籌集資金，因而銀行不希望房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商不希望房?jī)r(jià)下跌，甚至部分支付預(yù)付款的買(mǎi)主也不希望房?jī)r(jià)下跌，這為房?jī)r(jià)走高創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，從而推高了房?jī)r(jià)水平。此外，部分地方政府為了追求政績(jī)，盲目推動(dòng)城市化，大面積拆線老房、舊房，這些代價(jià)都需要用高房?jī)r(jià)來(lái)彌補(bǔ)，這也是房?jī)r(jià)走高的一個(gè)重要原因。再加上不少城市尤其是大城市中都存在炒房現(xiàn)象，并且此種現(xiàn)象有愈演愈烈之勢(shì)，很多人購(gòu)置多套房屋，轉(zhuǎn)手倒賣(mài)掙差價(jià)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)炒熱，無(wú)形中推高了房?jī)r(jià)，給普通人買(mǎi)房帶來(lái)了巨大的阻礙。

可見(jiàn)，中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因是多方面的，限購(gòu)政策的出臺(tái)，從政策的權(quán)威性方面，給予了高房?jī)r(jià)重重一擊，在房?jī)r(jià)調(diào)控方面取得的效果非常顯著。其一，限購(gòu)政策的出臺(tái)，有效抑制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，在一定程度上拉低了房?jī)r(jià)水平，為普通群眾買(mǎi)房創(chuàng)造了更加便利的條件。其二，限購(gòu)政策的出臺(tái)，其效果的顯現(xiàn)具有一定的滯后性，即在限購(gòu)政策出臺(tái)前期，其抑制房?jī)r(jià)的效果并不明顯，在限購(gòu)政策實(shí)施一段時(shí)間后，其對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制作用越來(lái)越強(qiáng)，直接造成很多城市房?jī)r(jià)下降。其三，限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市如北京，產(chǎn)生了預(yù)期調(diào)控效果之外的調(diào)控效果，對(duì)過(guò)度投機(jī)行為進(jìn)行了有效抑制，為普通人民群眾創(chuàng)造了一個(gè)更加公平的購(gòu)房環(huán)境。其四，在房?jī)r(jià)本來(lái)就不高的城市中，限購(gòu)政策的出臺(tái)，并沒(méi)有給房?jī)r(jià)帶來(lái)顯著的影響，也沒(méi)有體現(xiàn)出額外的房?jī)r(jià)調(diào)控效果。

限購(gòu)政策對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性帶來(lái)的啟示是：一是限購(gòu)政策的出臺(tái)從政策層面上對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了明顯的抑制作用，彰顯出了中央國(guó)家政府調(diào)控房?jī)r(jià)的堅(jiān)定決心，對(duì)市場(chǎng)行為的發(fā)展起到了良好的引導(dǎo)作用，并向民眾傳達(dá)了積極的房?jī)r(jià)調(diào)控意圖，穩(wěn)定了購(gòu)房者的情緒。二是限購(gòu)政策的效果仍然有限，因?yàn)槠渥饔玫捏w現(xiàn)僅僅是依靠國(guó)家政策的強(qiáng)制性規(guī)定，而非依靠市場(chǎng)規(guī)律對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生機(jī)制進(jìn)行有效疏導(dǎo)，這是權(quán)宜之計(jì)，并未長(zhǎng)久之計(jì)，為了真正達(dá)到房?jī)r(jià)調(diào)控的目的，仍然需要大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系。

二、進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的措施建議

基于對(duì)限購(gòu)政策對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性的科學(xué)分析，提出幾點(diǎn)進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的措施建議，供參考。其一，在大中型城市中推進(jìn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，將城市中所有人所保有的住房信息錄入到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)當(dāng)中，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)分析，避免投機(jī)者鉆空子開(kāi)展炒房行為，從而將房?jī)r(jià)保持在合理的波動(dòng)區(qū)間之內(nèi)。其二，合理劃分中央政府和地方政府的財(cái)權(quán)、事權(quán)，實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的統(tǒng)一，避免一些地方政府通過(guò)出賣(mài)土地獲得財(cái)政收入，并強(qiáng)化中央政府的職責(zé)，減輕地方政府的財(cái)政壓力。其三，逐步取消房產(chǎn)預(yù)售機(jī)制，排除房產(chǎn)預(yù)售帶來(lái)的房?jī)r(jià)推高隱患，按適當(dāng)?shù)谋壤嵘慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自由資金，以拉高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商門(mén)檻的方式，避免房?jī)r(jià)由于不合理的預(yù)售而被推高。其四，對(duì)城市用地進(jìn)行良好的中長(zhǎng)期規(guī)劃，避免不必要的拆遷造成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到普通購(gòu)房者頭上，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有效降低，并合理控制城市人口數(shù)量，避免人多擁擠造成買(mǎi)房難、看病難等問(wèn)題。對(duì)于以上措施的實(shí)施，要逐步進(jìn)行、穩(wěn)步推進(jìn)，將房?jī)r(jià)調(diào)控作為一個(gè)系統(tǒng)性的工程來(lái)看待，通過(guò)多方合力，全面、有效降低房?jī)r(jià)水平。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，限購(gòu)政策的出臺(tái)，給房?jī)r(jià)調(diào)控帶來(lái)的影響是非常積極而樂(lè)觀的，但由于調(diào)控方式的原因，其對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的有效性較為有限。對(duì)于這一點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)有明確的認(rèn)識(shí)。在未來(lái)，為了避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，仍然要強(qiáng)調(diào)從市場(chǎng)規(guī)律人手，尋找房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題根源，對(duì)癥下藥以求藥到病除，通過(guò)適當(dāng)?shù)摹⑷轿坏摹⑾到y(tǒng)性的房?jī)r(jià)調(diào)控方式，構(gòu)建一套健康的房?jī)r(jià)形成機(jī)制和房?jī)r(jià)控制機(jī)制，將房?jī)r(jià)保持在合理的區(qū)間之內(nèi)，解決當(dāng)下普通老百姓買(mǎi)房難的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)人民生活水平的提升。