中國房地產價格現狀分析

黃丹丹

摘要：隨著兩會的召開，國家對住房供應體系提出許多政策調節，比如去庫存等。房地產關系著民生，關系到經濟，關系到金融，是構成整經濟大廈的基石。去庫存目的，是為了促進房地產平穩健康可持續的發展，要站在這個高度，對整個房地產市場進行一個長遠謀劃。可是，在今年三月份，深圳房價上漲625%，突破五萬元每平。那這是什么原因造成深圳房價大幅上漲。下面我將從房地產現狀、價格變化的原因、政策建議來分析。

關鍵詞：房地產價格 去庫存

房地產業是一項綜合性產業，其在自身發展的同時還能帶動煤炭、鋼鐵、電力、金融等多個領域的共同發展，成為促進我國經濟增長、推進城市化發展的支柱性產業。近年來，我國房地產市場在迅速發展的同時，也暴露出了諸多的發展隱患，如市場運作不規范、無效供給過剩等，從而使得市場泡沫。今年我國煤炭行業、鋼鐵行業出現了產能過剩，產生了大量剩余庫存，這對房地產行業有極大的負效應。房地產市場一直是我國居民關注的熱點行業，然而，目前中國房地產行業正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。

一、房地產價格的內容和特征

房地產包括土地、建筑物和其他地上定著物三個部分，同時又是實物、權益和區位三者的綜合體。房地產作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統一體。房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房地產價格=土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房地產價格按照不同的劃分標準可以分為不同類型。按房地產權益劃分可分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格，其中房地產所有權價格在市場中占據著主導地位。按照房地產總體的物質實體劃分可以分為三種物質形態，即土地、單獨的房屋建筑物和“連房帶地”的房地產整體。與此相應的可分出土地價格、房屋建筑物價格和“連房帶地”的房地產價格。此外，按房地產物質實體的種類和用途劃分還可以細分為商品住宅價格、工業廠房價格、商鋪價格和辦公樓價格等。按照價格形成的不同方式來劃分房地產價格可分為理論價格、評估價格和實際成交價格這幾種類型，還可以從價格形式的角度進行劃分為自由市場價格、政府指導價格和政府定價等類型。按計價單位的不同，房地產價格可分為總價和單價。

從房地產價格類型劃分的結果來看，房地產價格具有許多明顯的特征。首先，房地產價格具有明顯的權利價格特征。由于房地產本身空間的固定性和不可移動性，房地產不像其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何其他的地點使用，而實質是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是一種權利價格。其次，作為房地產價格基礎的價值也具有其特殊性。房地產價格是房地產價值的貨幣表現，因為一般商品都是人類勞動的產品，而房地產所包含的土地是非勞動產品使得房地產不完全是勞動產品，因此房地產價格也不完全是由社會必要勞動時間決定的。然后，房地產價格的形成機制具有特殊性。房地產價格受到房地產需求量的變動的影響很大。

二、深圳房地產價格暴漲的原因

深圳房地產價格在三月份暴漲，主要是因為供需不匹配，需求太大，供給不足造成的。下面主要從以下幾點分析

1.首付貸的提出，人們的住房首付可以通過貸款支付，這大大增加了住房的需求，從而造成供需不足，造成房價上漲。

2.由于深圳人多地少，而且深圳又是移民城市，外來人口占據七成，造成明顯的供不應求。

3.住房公積金政策的改革。住房公積金貸款利率從25%下降到3.25%，沒人可以貸款40萬，對于雙職工家庭可以貸款80萬，足夠三線城市買套房子。

4.二胎政策的開放，越來越多的人想要二孩，導致原有的家庭不能夠滿足自己的需求，就會有換房的需求，這就造成供需不足的現象。

5.土地供應不足，商品住房供應無法滿足計劃預期，導致供需不匹配，房價上漲。

三、對于調控房價的建議

對于房價的控制，不能一味的服從百姓口中的調低房價，也不能說是開發商想要的房價過高。對于房價的控制，應該由政府把關，服從政府的宏觀調控。那么面對這樣驟增的高房價，中國又采取了哪些財政政策。

1.增加中小套房供應，補短板，多開發一些經濟適用房，滿足大多數的需求，讓大多數人能夠買得起房。

2.收緊高端樓房預售行政審批，增加高端樓房的行政審批力度，來減少高端樓房的銷售，從而能增加中高端樓房的供給。

3.改變330新政的5年變2年。330新政指的是降低二套房首付，降低住房公積金貸款利率，營業稅5年變2年。營業稅的這一改變，使得投機商通過做平差價，甚至在兩年內也可以交易免稅，投資客入市，造成房價上漲。

四、中國房地產價格會造成房地產泡沫么

關于中國房地產價格的價格走勢，很多人推測中國的房地產價格會造成美國2008年的房地產泡沫。可是我認為中國房地產價格不會崩盤，不會出現泡沫。深圳的房地產價格上漲是與其高收入人群相對應的，毗鄰深圳的香港房價10萬會有泡沫出現的機會。

房地產價格是我國財政的主要來源，國家不會允許房地產喊你工業泡沫，肯定會采取一些宏觀調整措施來遏制他。所以中國房地產價格不會出現泡沫現象。