土地市場的供應對城市房地產的影響研究

任治河

摘要：從我國國情出發，政府對房地產市場采用土地供應政策進行宏觀調控，對土地資源的合理配置起到了促進作用，大大提高了土地資源的利用效率，加速了經濟的發展充分利用土地供應政策對房地產市場進行宏觀調控的進程，其目的就是以中央國務院為主導的政府機構通過對我國不同省、自治區、直轄市土地資源的供應情況、方式與結構進行干預，從而對我國的房地產市場起到調節的作用，最終促進房地產市場的快速、穩定發展。

關鍵詞：土地市場供應城市房地產影響

房屋、土地都是社會資源中非常重要的一種，土地具有不可再生性的特點，是種十分稀缺的資源，然而房屋是依附于土地的種產物，具有不可移動性的特點，兩者因其自身的特點而聯系十分緊密，因此，要達到控制房地產市場的目的，最直接就是土地供應這種方式。通過對城市土地供應對房地產市場影響的深入分析，其不僅可以為推動房地產市場朝著健康、平穩的方向發展提供相應的決策依據，還能夠使得房地產調控理論體系更加健全、更加完善，可見，該項研究不止具有十分重要的理論意義，還具有十分重要的實踐指導意義。

一、土地供應量對城市房地產的影響

當前，我國市場處于一個經濟自由發展的大環境之中，土地供應量與房地產價值之間有著互動與反饋的關系，土地的實際供應量會直接導致房地產造成價格的持續波動，而土地的供應量也會隨著房地產價格持續波動而波動，因此，只有確保房地產市場與土地市場兩者之間是平衡的供求關系，才能使得兩者獲得共同發展。房地產的供給會隨著土地供應的增加而加大，當房地產的需求量沒有出現急劇增長，而房地產價格又大幅度降低的情況下，就會產生種嶄新的平衡格局。我國當前土地出讓市場的競爭機制十分不完善，具有強烈的國家壟斷性。土地資源屬于國家所有，只有國家才可以進行土地供應，但是我國的土地需求者是相當多的，國家所使用的土地出讓的政策是針對于土地開發強度、供應時間、供應量以及供應結構等部分開展控制的。因此，國家相關機構可以通過控制土地供應量的方法來對房地產市場產生影響。

土地供應量通過控制房地產的開發增量而達到影響房地產市場的目的。抑制土地的實際供應量來實現對房地產的增長的有效控制，遏制房價過快增長的形式則可以通過增加土地的供應量實現。土地供應量雖然可以控制房地產行業的供給市場，但是卻很難控制房地產行業的需求市場。房地產市場與土地市場兩者之間是相互聯系的，房地產的實際需求可以從房價中得到體現，土地市場的供給則可以從土地供應量中得到體現。

二、土地供應價格對城市房地產的影響

因土地自身所具備的自然供給方式沒有彈性，使得土地經濟所具備的供給方式也會受到其自然供給方式的制約，從而也沒有彈性可言。土地自身的需求決定了土地自身的價格，當土地自身的需求量出現了波動，土地自身的價格也會隨之波動起伏。房地產自身的價格由供給、需求兩個因素所決定，土地的價格是需求方面的價格，其價格是依靠引致需求而導致的，引致需求也稱之為派生需求，派生需求則是由因素參與到生產的商品的需求變化之中而派生而出的需求。

由于房地產市場需求的急劇上升而導致了房地產價格的不斷上漲，房地產價格的不斷上漲則會使的開發商為了經濟利益而不斷增加土地方面的需求，但是由于土地供給在短時間內難以具備有彈性可言，那么土地市場勢必會出現供不應求的問題，使得土地的價格也會不斷的上升，也就是說土地價格的上升是因為房地產市場價格的不斷攀升而導致的。然而土地方面的需求是屬于引致需求的范疇，土地方面的需求所引致的價格而導致了土地自身價格的變動。就我國的房地產市場而言，買方所具備的特點低于賣方所具備的特點，因此我國房地產市場的在走向更多地由賣方的價格而決定。

三、土地供應方式對城市房地產的影響

土地出讓方式主要包括了協議出讓與土地使用權招拍掛出讓兩種。2002年我國國土資源部11號令明確規定了商業經營性用地必須通過招標、拍賣、掛牌方式（招拍掛方式）出讓，2004年我國國土資源部71號令頒發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中明文規定于2004年8月31日起所有的經營性用地必須全部通過招拍掛制度來進行出讓。隨著國有土地使用權招標拍賣制度的實施，不僅實現了國有土地資產的保值與增值，同時也促進了我國房地產市場的健康發展。

隨著該項政策的出臺也促進了房地產開發商的優勝劣汰，也是土地資源的重新再分配，更是房地產行業市場發展階段性的調整信號，標志著我國房地產市場由此進入了一個行業結構性、規范性調整的新階段。

四、供應空間對城市房地產的影響

土地供應空間區位結構先對城市區域的發展產生影響，隨之對區域的房地產市場產生影響。良好的土地供應空間結構，一方面不僅與城市與環境發展的目標相適應，而且還與公共基礎設施用地的供應結合，對城市功能、空間結構起到優化的作用；另一方面促進了區域內土地的供應平衡，各種功能用地合理分布，不僅使得房地產的整體價值得到有效提升，還促進了房地產市場的協調發展。然而不合理的土地供應結構則回安徽的土地供應與城市的總體規劃相背離，使得城市功能失去平衡，空間結構不明確；還導致城市部分區域房地產市場供過于求，土地被閑置的現象更加嚴重，而部分區域房地產市場供不應求，使得房價過高，對房地產市場的可持續發展造成了影響。此外，供應土地的空間分布與之相對應的房地產產品結構對先對不同類別的房地產供需平衡產生影響，隨之對房地產的價格產生影響。

結語：總而言之，不管房地產市場發展的好與壞，在一定程度上都會限制我國國民經濟的發展，而土地供應政策則又在一定程度阻礙房地產市場的發展。因此，為確保房地產事業的可持續發展，不僅需要政府制定合理的土地供應政策，還需要社會各界人士的一致努力。