我國養老地產盈利模式及發展之道

楊柳青+馬菲陽+馬珂+孟婷婷

摘要：隨著人口老齡化問題的日趨嚴峻，養老地產這類起步產業逐漸受到越來越多的關注。本文根據我國養老地產的發展現狀，結合國內外養老地產相關產業所形成的不同盈利模式，分析了我國養老地產的特點，詳細闡述了養老地產立足于中國基本國情所需要作出的改進，并從拓展融資渠道、借鑒先進管理經驗、開發新的售用模式、加強政府引導作用等四個方面提出了建議。

關鍵詞：養老地產 盈利模式 發展之道

引言

當今社會人口老齡化趨勢日益嚴重，2010年全國第六次人口普查顯示，我國60歲以上人口已達到1.776億，占總人口的13.26%；2015年，我國60歲以上人口占比超過30%，老年撫養比逐漸增高，社會養老壓力越來越大；2050年，60歲以上人口預計將達到4.5億，占比將為總人口的1/3。但“養老地產”這一新興產業才進入中國不久，相關產業鏈尚未完全成型，發展理念及營運模式仍處在探索階段；國外的“養老地產”產業發展已經日益成熟，形成了一條獨特的、注重人文主義關懷的發展道路，對于國內相關產業是很好的借鑒；但因為中國的國情與資本主義社會有很大差異，因此對資本主義模式的完全借鑒也是行不通的。

本文旨在通過對我國養老地產盈利模式的研究分析，探索其發展模式，進一步結合中國的國情，力求探索出真正符合老年消費者實際需求、真正適合國內企業健康發展的道路，為養老地產的市場可持續發展提供參考。

一、我國養老地產的發展現狀

（1）養老地產的概念

養老地產是指在人口老齡化日益嚴重的背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的以適老化設計為核心，集護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務和日常起居等服務與品質地產為一體，適宜老年人居住并且能夠滿足老年人的社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。這類產品以老年生活方式為核心，滿足老年人多方位需求為目的，力求打造出以人為本的養老居所。

（2）我國養老地產的發展現狀

與老齡化發展趨勢一起與日俱增的，便是城市人口養老問題。這涉及到社會保障、社會福利乃至社會穩定等多個方面，而養老地產兼具市場運作與社會服務的雙重屬性，發展養老地產既能夠適度緩解政府的社保壓力，同時也能夠有效地推動老年經濟的發展。因此，政府、房地產企業等社會各界力量都在積極探尋適合我國國情和市場需求的養老地產發展模式。

從總體上來看，養老地產在我國起步較晚，在房地產市場中所占的份額也較小，項目風險因素大，市場風險抗壓指數偏低。從具體上來看，養老地產的選址多位于郊區偏僻處，基本都存在交通不便、周邊基礎設施不足等問題。尤其是醫療資源的相對匱乏，更是讓老年人覺得安全問題得不到保障，而其它設施與人員的管理和維護也都存在一定程度上的問題，這使得一些老年人紛紛望而卻步。一旦出現問題，開發商缺乏足夠的應對手段，盈利資金流斷裂形成惡性循環。相對于歐美一些進入較早進入老齡化社會的發達國家來看，我國的養老地產產業尚未成熟，其明顯標志之一便是沒有形成完整的融資和盈利模式。

二、養老地產模式類型

（1）國外養老地產模式

歐美發達國家較早地進入老齡化社會，其養老地產產業較為成熟，形成了幾種較為典型的模式：

1.美國將社會福利與市場相結合，吸收私人資本，形成“社區型”老年產業（如美國太陽城），并根據護理要求將不同的老年人群體住宅模式進一步細分：獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年社區。

2.歐洲的養老地產市場以政府投入為主，政府實施個人支付與社會保障相結合，并根據老年人的不同收入進行調整的政策。同時金融保險提供強大支持。

3.英國采取社會照顧模式，為老年人提供生活照料、物質支援、心理支持和整體關懷。這種模式注重關懷老年人的心理和情感，提高老年人的生活質量。

4.日本重視“養老家居”和“兩代居”，鼓勵幾代人共居，根據自理能力的家庭情況狀況的不同在住宅設計上推出同居寄宿型、同居分助型、鄰居合住型、完全鄰居型。

（2）中國養老地產盈利模式

我國養老地產和傳統地產相比較來說，養老地產的社區配套成本及后期持續運營成本較高，對政策優惠補貼、客戶定位、專業服務能力、土地獲取等關鍵要素處理的不同決定其利潤收入不同，所以對開發商來說選擇合適的盈利模式是很重要的。細數近年來國內房地產市場上涌現出的新興養老地產，根據其盈利模式方面的差異，大致可以分為以下幾種模式：

1.全部出售的盈利模式：

即養老概念住宅加上超配套設施的模式。在出售房屋產權的同時提供區域級別配套設施。如東方太陽城。這種模式可以快速回籠前期投入的資金，減少了開發風險，但是無法得到配套服務所產生的利益增值。

2.只租不售的盈利模式：

即建立一個醫療健康社區，開發商全部持有運營，只租不售。并且對自理、半自理、非自理客戶收取不同租金，如燕達國際健康城。這種模式可以持續性的為老年人提供養老服務，但是在前期開發和后期經營過程中需要投入大量資金。

3.銷售與持有相結合的盈利模式：

即養老概念住宅加上養老地產的模式。銷售住宅的同時持有運營嵌入式老年公寓等養老配套設施，如北京太陽城。這種盈利模式是前兩種盈利模式的折中，是兼顧了前期開發資金投入回收和后期配套服務利益增值問題的盈利模式。

4.會員制管理的盈利模式：

即銷售會籍，采取會員制管理的模式。出售長期或短期會員卡也是一種變相的銷售與持有相結合的模式，如上海親和源老年社區。這種盈利模式在運營開始就可以回收一部分資金，既可以解決前期開發的資金投入回收問題，又可以實現后期配套服務的連續性收益。

三、養老地產發展面臨的問題

從總體來說，我國的養老地產才剛剛發展，正處于摸索階段，尚處于新興產業，在擁有無限的機遇與潛力的同時，也面臨著些亟待解決的問題。

（1）資金需求大，融資難且成本高

養老地產作為房地產和服務業的結合，帶有房地產業和服務行業的雙重特點。作為房地產，養老地產需要用大量的資金進行房屋的建設和基礎設施的完善。作為服務行業，由于養老地產面向客戶的特殊性，所以對于基礎設施和服務設施的要求會更高，勢必會增加前期建設的成本。在另一方面，我國的金融體系尚不完善，投融資業務尚未發展完善，投資者多為中小者，缺乏對于市場前景的預測能力。養老地產尚處于新興事物，中小投資者無法預測其發展前景，故不愿意將資金投向于養老地產的發展，所以造成養老地產產業的融資難成本高的現狀。

（2）行業經驗不成熟，服務體系尚未形成

就目前的國內市場來看，養老地產對于傳統的房地產行業經營提出了巨大挑戰。現行的房地產的主要的運營模式都有其弊端，不能很好的適應養老地產發展的需要。對于大部分的發地產企業來說，養老地產還是一個未知的世界，缺乏成熟的行業經驗。即便是國內知名的房地產企業，對于養老地產的運作經營模式也仍然處于探索階段。同時養老地產解決的主要是老年人的養老問題，主要是為老年人提供養老服務，所以養老地產項目需要很強的針對性和專業性。但是目前國內針對于養老地產方向的設計院和房地產企業屈指可數，遠遠不能滿足養老地產發展的需要。由于養老地產服務對象的特殊性，所以養老地產行業提供的專業化服務業尤其的重要，若是不重視建立完善的服務體系，養老地產將與傳統的房地產無任何差別，養老地產也將不過只是宣傳時的一種噱頭。

（3）國家的產業政策不健全，缺乏制度保障

隨著我國老年人口數量不斷增加，我國步入老齡化社會的速度不斷加快，社會面臨的壓力不斷加大。此時，養老地產的發展可以解決一部分老年人養老問題，帶有定的社會福利性質，所以政府應該加強對于養老地產的扶持，給予養老地產政策上和制度上的扶持。但是，目前政府的扶持主要針對于一些非營利性的、民辦的養老機構，缺乏對于養老地產的支持。養老地產目前只得到了政府原則上的支持，缺乏政府實際有效舉措的支持。同時，由于政府的扶持政策不明顯，導致社會上的閑散資金很少投資于養老地產，制約了養老地產的發展。

（4）現行的租售模式不能長期盈利

從國外養老地產的發展經驗來看，長期持有模式是對于養老地產最有利的運營模式。但是目前，在我國市場上，養老地產的運營模式以租售結合為主，長期持有模式占據的份額不大，導致養老地產缺乏長期盈利的能力，不能可持續發展。

四、養老地產發展的對策建議

基于以上分析內容，現從拓展融資渠道、借鑒先進管理經驗、開發新的售用模式、加強政府引導作用等四個方面對我國養老地產的盈利模式提出建議。

（1）建立健全融資服務體系，為融資提供扶持和保障，同時養老地產開發商應該尋求多種融資方式，進行企業間的投資組合來保證資金充足和資金鏈的暢通，減少投資風險。國家的財政扶持和稅收補貼是養老地產行業中必不可少的資金來源，但是從近些年養老地產的發展狀況來說，我國的扶持力度還不夠，需要加大在養老地產中的財政投入，進一步完善相應的政策和法規，改善我國金融市場的發展環境，充分利用國家這只“看得見的手”。除此以外，相對于國外的市場發展機制所起到的作用來說，我國的市場機制起到的作用遠遠不足以保證養老地產業的健康有序發展。企業在自身經濟實力不夠的情況下，可以采取多種方式進行融資，或者尋求企業間的合作來彌補不足，形成互利雙贏的局面。企業自身的投資存在諸多風險，為了降低風險，也可以尋求與政府的合作，與政府共同開發。

（2）深入學習和研究國外養老地產模式的先進經驗，從中吸取有利于我國養老地產產業發展的運營和盈利經驗。多方位考察國外的養老地產發展模式，學習經驗，建立發展試點，總結出一套適合我國國情的發展路子，再逐步進行推廣和不斷完善。我國的養老地產起步晚，發展經驗不足，整個產業缺乏活力，但是外國例如美國，英國等國家已經形成了完備的體系和各種發展經驗，我們完全可以在充分考慮我國國情的基礎上，借鑒吸收國外發展的優點。我們國家沒有專門發展養老地產管理經營的公司，但是我們可以借鑒國外模式，由多家公司合作成立家管理項目的公司，專門進行經營管理，同時我們可以聘請外國有經驗人員和國內線服務產業人員對該公司進行經營管理。

（3）對于養老地產開發出新的租售利用方式，將養老地產的效用最大化。考慮到面向客戶群體的特殊性，養老地產往往很難通過簡單的租售方式來盈利，同時客戶也很難僅僅只把所購房產用于養老，這就需要我們開發出新的模式，充分發揮養老地產的作用。將酒店經營管理模式融入養老地產無疑是一種有效的方式。在充分考慮到客戶情況和滿足客戶需求后，幫助客戶將房產進行出租，或者將空余房產集中，開發旅游觀光等產業，使客戶和開發商同時獲得收益，一舉兩得。

（4）明確政府在養老地產發展中的作用。國內外經驗表明，在養老地產發展的初期，國家的財政政策和補貼政策對于行業發展十分重要。我國應該充分利用各種政策手段為養老地產發展提供良好的金融環境，通過政策來引導資金向養老地產傾斜，形成完整健全的資金保障體系。同時，我國還應該建立約束和監督機制，把控整個市場的運行，逐步將其發展引上正常軌道。