開放式小區法律問題探析

袁默

摘 要：2016年印發的《中共中央關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到，今后不再建設傳統的封閉式住宅小區，新建的住宅鼓勵推行街區制。同時，對于早已經建設完成的各類小區和機關大院要逐漸的對外打開，讓小區里面的道路實現公共化，方便群眾的出行，進一步解決城市交通路網配置的有關問題，提高城市土地的使用效率。縱觀世界各國，很多地區早已推廣了開放式小區模式，緩解了城市化進程中出現的諸多問題。本文，筆者從法律角度探討了開放小區的利弊，并針對如何推行開放式小區提出相應的對策和建議。

關鍵詞：開放式小區；物權法；對策

隨著我國城鎮化進程的進一步加快，諸如環境污染、交通堵塞等多種類型的城市問題頻發。以往政府規劃的城市建設模式需要改進。現階段我國存在的城市住宅小區影響了城市交通路網使用的效率，浪費了公共服務資源，而且阻礙了新興產業的興起。因此開放式小區有利于緩解城市化進程中出現的問題。

1 推行開放式小區的有利方面

1.1 提高公共資源的利用效率

改革開放以后，我國大多數城市自身的公共基礎設施數量不足，不利于我國城市化進程的進一步推進。雖然中央和各地政府出臺了各項措施，努力增加各區域公共設施的數量，但是財政部門能夠提供的支持相對有限。因此筆者認為開放傳統的小區，有利于解決政府財政預算有限和公共設施需求不斷上漲兩者的矛盾。換言之，就是各地政府借助開放小區這一途徑重新整合并規劃社區公共基礎設施，解決現階段小區公共設施不足的問題。筆者通過調查研究發現，我國現存的小區多為封閉式的小區，而在這些已經建成的小區里面，開發商為了提高房屋的入住率，為小區配置了諸如健身器械、草坪和停車場等相對完善的公共設施。但是由于小區圍墻的阻隔，使得上述這些公共基礎設施只能被小區里的有關人員使用。而大部分時間，小區的公共設施大部分都處于閑置的狀態，而這就造成了相對有限的公共資源浪費現象加重。因此，如果封閉式小區向除業主以外的人士開放，不但可以滿足除業主以外的其他人員對公共資源的使用需求，而且有利于資源的物盡其用。加之，外部人士是和小區內的業主共同使用小區里面的各項公共基礎設施，并沒有獨自的占用，所以不會對小區內的業主造成阻礙。

1.2 減少相關成本

近年來我國房價高居不下，除了外部如政府政策、國際環境等有關因素的影響，筆者認為，房產所在小區自身存在一定比例的物業費用也是重要的影響因素。根據有關法律規定，我國小區里面的道路和綠地等資源是小區業主共同享有。因此業主在支付房價時，除了要負擔購房成本，還需要負擔一定比例的公共設施使用費。但是小區一旦對外打開，第一，小區內例如停車場和綠地等資源不再由小區業主單獨享有，相應的與之對應的有關費用較之前相比會有所下降。第二，小區開放以后，原來由物業管理的道路和綠化部分會由政府的有關部門負責，這就降低了業主需要支付的物業費用。第三，如果小區對外打開，非該小區居民也可享受到相關公共服務，對于維護公共服務資源的公平享受具有一定的積極作用。

2 推行開放式小區的不利方面

2.1 與《物權法》相沖突

我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第71條規定；“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。”第73條規定；“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”第74條規定；“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”從上述法律條文中可知，我國法律主要是保護小區內業主對小區公共資源享有的所有權和優先使用權。同時，一切法律都不能和憲法相違背，即封閉式小區內業主的相關權利受到法律保護不容侵犯。而政府打算在未來逐步推行開放式小區，圍墻一旦拆除，小區內原有的設施將會公共化，侵犯了原小區業主享有的所有權。因此，筆者認為，政府想要進一步推進開放式小區，應該修改包含《物權法》在內的相關的法律和有關政策措施，進一步完善對小區業主權利的保護。隨后，出臺配套的文件為開放小區的推行提供指導，加快改革的進程。

2.2 小區不安全因素增加

首先，一旦推行開放式小區，小區內流動人員的數量會有所上升，加劇了小區的安全隱患。封閉式小區之前的保護措施也難以開展。具體來說，封閉式小區保障小區內業主的安全的主要措施是對小區內行駛的車輛進行限行限速。然而小區一旦對外打開，小區內道路實現公共化，原來的限行限速的措施就難以實施。其次，業主對公共設施和資源擁有的所有權和優先使用權不復存在，在實踐中更加容易引發矛盾和沖突，影響小區業主的人身安全。加之，諸如圍墻和柵欄等防護措施的拆除，違法犯罪事件更容易發生。尤其是臨街的住戶，遭受盜竊的可能性更大。

3 開放式小區法律問題相關建議

3.1 完善相關的法律體系

我國即將推行的開放式小區，在歐美等國家被稱為街區制。而街區制在西方國家已經推行了大約一個世紀的時間了。筆者通過調查研究發現，國外實施街區制的地區以土地私有制為主，土地的所有權和土地的使用權掌握在市民手中，政府和房地產開發機構想要收購土地，需要付出的成本相對較大。而我國的土地主要是由國家享有所有權，因此，我國想要進一步推行開放式小區，需要改革土地出讓的模式，由原本的大規模土地出讓方式轉變為較小規模的土地出讓方式，政府應該負擔更多的公共責任。

中國傳統的封閉式社區制度有悠久的歷史，現階段大部分法律法規都是為了保護封閉式社區所有者的相關權利。開放小區一旦推行將不符合現行法律和法規，因此我國需要進一步完善相關法律法規。英國政府于1967年出臺了《街區保護法》，通過法律的形式保障公民的權利。因此，我國也應該借助法律的手段進一步推行開放式小區。例如，對于小區開放對業主所有權造成的損失，應該在法律中明確規定如何補償，補償的標準也要根據各地不同的情況進行綜合考慮，并在有關法律中進行明確規定，避免不必要的糾紛。總而言之，我國的《物權法》需要進一步修改和完善來順應開放式小區的新潮流，在不違反憲法的前提下，妥善的保護業主享有的權利。

3.2 程序性問題要完善

當下，先要確定的就是現在的封閉小區各個業主都應當享有部分產權，這就是在買房時所謂的“公攤面積”。如果說現在需要將小區開放那么就必須要經過政府規定的征收程序。我國法律規定征收需要滿足“為了社會公共利益需要和按照相關法律規定的權限和程序”這兩個前提。

在“為了公共利益”這一前提已經得到滿足的情況下，“按照法律規定的權限和程序進行征收”又如何做到呢？根據我國《憲法》第十條：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《物權法》第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”

從程序上來說要征收必須首先經過當地政府進行立項和規劃確定征收面積，然后對征收范圍進行公告，在公告過后需要測算征收土地補償標準，其中包括土地補償費，青苗費等費用，之后是發布土地征收方案公告，并辦理征收登記，同時對征收補償方案進行公告，而后對補償方案進行聽證修改，如對補償方案有爭議的報批準土地征收的人民政府裁決，并報市級人民政府批準，進行補償后對土地按照規劃進行建設。這樣才完成了整個土地征收的全部法定程序。

3.3 結合地區實際，逐步推行

筆者認為是否推行開放式小區應該結合當地的實際情況。具體來說，某些小區本身內部的綠化面積就相對較少，道路比較狹窄，小區內交通不便。即使在業主的同意下將其對外開放，也很難起減少城市交通壓力的作用，反而會使得自身交通狀況更加的惡化。總的來說，應該因地制宜，綜合多種因素考慮。

4 結論

綜上所述，縱觀世界各國，很多地區早已推廣開放式小區模式，緩解了城市化問題中出現的諸多問題。我國在大力推進城市化進程的同時，相關問題也層出不窮。值得注意的是，我國傳統的封閉式小區的各種弊端亟需我們去解決。筆者認為，解決上述問題需要進一步完善有關的法律體系和程序性問題，結合各地區的實際情況，逐步推行。

參考文獻

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