環京樓市對京津冀協同發展的影響與對策

馬曉春

摘 要 “十二五”以來，憑借毗鄰北京的地理條件、相對低廉的價格和便利的交通等條件，環京樓市持續升溫。與此同時，帶來了大量人口的快速聚集、抬高環京區域實體經濟的發展成本，影響首都大城市病治理效果，沖擊京津冀協同發展。研究認為應通過嚴格落實京津冀協同發展規劃、加快制定京津冀區域一體化的土地利用法規，制定精準的環京樓市調控政策、嚴格控制新增建設用地和嚴懲違法違規用地等措施，徹底扭轉環京樓市過熱局面，助力京津冀協同發展。

關鍵詞 環京地區；樓市；京津冀

[中圖分類號]F127；F293.35 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2017）08-0059-04

一、引 言

環京地區，廣義上指的是地理上與北京接壤的承德、張家口、保定和廊坊4個地市；狹義上具體指與上述4個地市中與北京相鄰的縣市，如：三河、大廠、香河、固安等縣市?！笆濉币詠恚诒本鞘谐掷m高企的帶動下，環京地區憑借得天獨厚的區位以及相對的價格，環京樓市“高歌猛進”。尤其是2015年以來，隨著通州區被確立為北京市行政副中心，毗鄰通州的三河、香河和大廠等地掀起了新一輪樓市售賣熱潮。隨著京津冀協同發展被正式提升為國家戰略，有關京津冀協同發展各個層面的研究逐年增多。與此相對，對環京樓市持續升溫對京津冀協同發展帶來影響的研究文獻較為鮮見。本文以此為契機，通過深入剖析環京樓市持續火熱的深層次原因、探討環京樓市持續升溫對京津冀協同發展帶來的影響，為促進環京樓市健康發展、助力京津冀協同發展提出對策建議。

二、“十二五”以來環京樓市發展動態

（一）樓市銷售持續升溫

“十二五”以來，伴隨著城鎮化進程的加快，環京地區商品住宅銷售量持續遞增。現有公開出版的統計年鑒沒有關于北京相鄰各縣的商品房住宅銷售數據，本文首先根據廣義的環京地區——承德、張家口、廊坊和保定4市的商品房銷售數據來判斷近年環京樓市走勢（見表1）。2009年以來環京樓市呈現出以下特點：一是樓市銷售量總體持續遞增。2009年以來，除張家口的樓市銷售量出現“倒U”字型走勢外（2011年張家口商品住宅銷售面積達到峰值705萬平米，之后銷售量持續回落），承德、廊坊和保定自2009年以來商品住宅一直保持遞增的態勢。二是廊坊市是環京地區商品住宅銷售最熱的地區。2014年，廊坊市商品住宅銷售面積為843.7萬平米，占環京4個地市商品住宅銷售總量的43%。

（二）樓市價格逐步走高

“十二五”以來，環京地區房價表現出持續遞增的態勢。其中，廊坊市商品住宅價格一直領漲環京地區，且漲幅遠遠大于其他環京三市的漲幅。2009年，廊坊市商品住宅銷售單價為4 142元/平米，2014年上漲至7 819元/平米，年均漲幅為12%；承德市是環京地區商品住宅單價排名第二高的城市，2009年承德市商品住宅均價為2 803元/平米，2014年上漲至4 198元/平米，年均漲幅為7.1%（見圖1）。

具體看，根據臨近北京距離的遠近，廊坊市所轄各個縣樓市之間的價格相差懸殊。其中，尤其以狹義的環京地區的廊坊市三河縣的房價領跑廊坊全市。然而，由于目前尚未有權威部門發布關于三河等狹義環京縣市的房價統計數據，本文采用的數據是國內房地產中介公司——安居客發布的市場數據。具體選擇環京樓市最熱的地區——三河市燕郊鎮，分析狹義環京地區近年樓市價格動態。

燕郊鎮隸屬于河北省三河市，與北京市通州區潞城鎮、西集鎮和宋莊鎮隔潮白河相望。近年來，在北京市高房價帶動下，許多非京籍購房者將目光投向燕郊鎮，燕郊鎮房價“水漲船高”。本研究以三河市燕郊鎮房地產項目——“天洋城四代”為例，2012年“天洋城四代”項目開盤，均價在7 000元/平米，同期燕郊鎮樓市均價為8 150元/平米。2015年，隨著通州區被確立為北京行政副中心加之通州實行限購政策，一河之隔的燕郊鎮樓市繼續走高。2016年12月“天洋城四代”均價上漲至28 758元/平米，較2015年底增長78.6%；同期，燕郊均價上漲至21 951元/平米，較2015年底上漲54.3%（見圖2）。

環京樓市持續升溫，環京熱點縣市相繼限購。為抑制2016年環京樓市快速上漲，2016年4月廊坊的三河、大廠、香河三縣市出臺了樓市調整政策，規定：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%，細則還規定預售房屋銷售價格6個月內不準調整，6個月后上漲幅度不超過10%?！?017年，河北懷來、涿州、崇禮相繼加入樓市限購“隊伍”，限購政策大都包含：本地戶籍最多購置2套住房，且提高二套房首付比例；繳納1年以上社保的非本地戶籍只能購買1套住房且首付款比例不低于30%等。

（三）開發面積出現放緩

近年來，隨著環京地區樓盤開發總量快速增長，政府供地數量逐步下降，房地產企業購地數量出現放緩跡象。2009年承德、張家口、保定和廊坊的房地產開發企業購置土地的土地數量均超過200萬平米，2014年除張家口的房地產企業購置土地面積達到117.6萬平米外，其余三市的土地購置面積均在100萬平米以下（見圖3）。

與此同時，由于環京樓市價格持續走高以及房地產企業融資成本的增加，廊坊和保定的房地產開發企業待開發的土地面積出現增長的態勢。2009年廊坊和保定房地產企業待開發的土地面積分別為55.6萬平米和61.8萬平米，2014年分別增長至97.6萬平米和378.2萬平米（見表2）。

三、環京樓市持續升溫的原因

（一）毗鄰北京的地理

毗鄰北京是環京樓市火熱的根本原因。從廣義的環京地區看，承德和張家口雖與北京相鄰，但是由于山區相隔，近年兩地樓市的漲幅明顯低于廊坊和保定兩市。從地理位置看，廊坊市的三河、大廠和香河（以下簡稱“北三縣”）距離北京中心城區的距離比平谷、密云及延慶這些北京郊區都近，這便是環境樓市持續火熱的根本原因。其次，北京市設立行政副中心對廊坊“北三縣”樓市繼續攀高起到推波助瀾的作用。2015年，通州區被確立為北京市行政副中心，不論是北京市“十三五”規劃還是通州區行政副中心建設規劃都明確要求將“北三縣”與通州區整體規劃，在此背景下廊坊市的區位優勢更加凸顯。

（二）相對低廉的價格

雖然環京樓市最熱的區域——廊坊市“北三縣”近年的價格持續攀升，但與北京相比，其價格優勢依然明顯。以廊坊市三河燕郊鎮“天洋城四代”（地理位置與通州區僅一河之隔）二手房為例，根據安居客公布的數據，2017年2月均價為30 952元/平米；然而，通州區最低的二手房單價都超過了5萬元，兩地的樓市單價就相差2萬元左右。即使購置50平米的小戶型商品房，兩地購房總價差就高達100萬元，對于普通家庭來說，這依然是一個“天文數字”。如果，購置的房屋面積在50平米以上，那么總價差會更大，環京地區樓市價格相對低廉的優勢會更加明顯。

（三）便利的交通

交通一體化建設是京津冀協同發展戰略的重要組成內容。2015年12月，國家發改委和交通運輸部共同出臺了《京津冀協同發展交通一體化規劃》（簡稱《規劃》）；《規劃》提出，扎實推進京津冀地區交通的網絡化布局、智能化管理和一體化服務，到2020年基本形成多節點、網格狀的區域交通網絡。自2014年開始，北京與河北已開啟了打通斷頭路、公交一體化、鐵路一體化等交通基礎設施建設，環京地區與北京的交往更為緊密。以環京熱點地區——廊坊三河市為例，目前已有多條公交線路與北京貫通；與此同時，北京地鐵平谷線也將三河市燕郊鎮納入規劃線路，而且在燕郊鎮設立地鐵站點。便利的交通一定程度上為環京樓市持續升溫起到推波助瀾的作用。

（四）民間資本逐利行為

近年來，隨著原料、勞動力等成本的上漲，我國眾多傳統行業的利潤率持續下降。以工業企業為例，2015年我國工業企業利潤累計同比增速為-2.3%，比2014年同期下降5.6個比分點（國家統計局，2016）。雖然自2016年開始，我國開始實施供給側結構性改革，推動傳統行業“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”，然而短期內企業的利潤率難以出現顯著增長。為此，眾多民間資本投向利潤率較高的樓市，尤其是一、二線城市的樓市。環京地區雖然不屬于一、二線城市，但是由于特殊的地理位置以及京津冀協同發展戰略的預期，環京樓市便成為民間資本優先選擇的投資標的。

四、環京樓市持續升溫對京津冀協同的影響

（一）抬高了環京地區實體經濟的發展成本

早在1999年，三河市燕郊鎮就被批準為省級高新技術產業園區，2010年又被批準為國家級高新技術產業園區。近年來，燕郊鎮大面積的樓盤開發雖然使得三河縣財政持續遞增；與此同時，持續上漲的房價、土地價格等因素也使得燕郊高新技術產業被房地產業遠遠甩在后面。過去20多年，燕郊的房地產業帶來的產值遠遠超過高新技術產業帶來的產值。燕郊鎮未能真正發揮其高新區、衛星城的功能[1]。

（二）不利于首都“大城市病”的解決

疏解非首都功能、控制北京人口快速增長是解決“大城市病”、實施京津冀一體化戰略的重要任務。2010年通州區常住人口118.4萬人，2015年增長至137.8萬人，年均增長3.3%?？傮w看，北京市常住人口增速得到了一定程度的緩解。然而，隨著環京樓市持續升溫使得越來越多的人口聚集在環京地區，使得“就業在北京，睡覺在環京”成為常態，不利于首都“大城市病”的解決。以狹義環京地區——廊坊三河市燕郊鎮為例，2003年三河市燕郊鎮人口總數不足5萬，然而2015年就達到75萬，年均增長127%，一躍成為全國人口第一大鎮[2]。

（三）不利于京津冀產業協同發展

一是火熱的環京樓市嚴重扭曲環京地區的產業結構。2015年國家發改委發布《京津冀協同發展規劃綱要》，明確定位京津冀三地產業發展方向。例如，北京定位為發展“高精尖”的科技創新和文化創意等產業；環京地區所在的河北定位為生產制造產業基地。然而，火熱的環京樓市推高了環京地區的地價，不僅影響非首都功能產業疏解，也影響環京地區現有產業的做大做強，有違京津冀協同發展產業規劃初衷。二是火熱的環京樓市沖擊三地實體經濟發展。在當前國內產業轉型升級、經濟增速明顯放緩的背景下，環京樓市的高額利潤率直接影響著企業家的投資決策，從長遠看，不利于京津冀三地優化資源配置發展實體經濟。

（四）對環京生態安全帶來潛在的威脅

環京樓市是以占用了環京地區大量的農業和生態用地為代價的。一是持續火熱的環京樓市有占用更多的耕地和生態用地的可能。火熱的環京樓市使得當地財政快速增長，為追加這種增長的持續，當地有繼續發展房地產業的沖動。二是為彌補公共服務資源和基礎設施的短板，環京地區需要占用更多的土地。環京樓市的火熱使得當地常住人口規模快速擴大，當地的基礎設施和公共服務配套的短板將會逐步顯現。為解決這一問題，未來一段時間內既需要財政的大量投入，也需要一定數量的土地來配合。三是火熱的環京樓市使得京津冀建筑連片，大量農業用地和生態用地減少對京津冀生態環境造成潛在威脅。

五、對策建議

（一）牢固樹立“一盤棋”意識，嚴格落實京津冀協同發展規劃

京津冀協同發展是為解決首都“大城市病”的良方，是國家重大的發展戰略。實施京津冀一體化戰略的重要前提是牢固樹立京津冀“一盤棋”意識。部分環京區域樓市持續火熱，帶來的人口持續快速聚集、對生態環境的潛在威脅絕不僅是影響河北，而且還影響著首都“大城市病”的解決效果。面對環京地區地方財政對房地產業過度依賴的現狀，要嚴格落實《京津冀協同發展規劃綱要》（簡稱《綱要》），尤其是《綱要》對環京地區的功能和產業定位，完善環京地區的發展規劃，有的放矢調整環京地區的產業結構，妥善處理環京地區房地產業與其他實體經濟的關系、城市建設與生態保護的關系。

（二）加快制定京津冀區域一體化的土地利用法規，助力京津冀協同發展

雖然《綱要》對京津冀三地功能定位、產業發展分析都有明確表述，然而環京樓市持續火熱局面，不僅嚴重扭曲了當地產業結構，而且不利于北京非首都功能疏解，背離了《綱要》對環京地區的發展定位。當前局面的產生與缺乏區域一體化土地利用法規有著重要的關系。為此，應加快建立京津冀區域一體化的土地利用法規，打破當前局地“一畝三分地”的思維定式，扭轉環京地區樓市持續過熱的局面，有法可依地推動京津冀協同發展[3]。

（三）制定精準化的環京樓市調控政策

雖然環京樓市總體走高，但是4個環京地市的價格漲幅相差較大。為此，環京地區應根據具體的區域制定更為精準化的樓市調控政策。研究建議：一是嚴格執行廊坊“北三縣”（三河、大廠、香河）的樓市調控政策，防止北京、廊坊“北三縣”與天津僅僅形成“樓市的一體化”。二是張家口、承德等地樓市調控政策有待商榷。雖然張家口、承德與北京接壤，但是山體等自然條件將這兩個地市地理上與北京形成隔離。張家口、承德地區本身屬于環京貧困帶，適當的樓市刺激政策一定程度上有利于兩地的發展。三是保定地處河北平原，且面積相對廣闊；而且與北京、天津地理上保持了一定的距離，屬于承接北京疏解非首都功能的優選地區，保定的樓市發展應尊重市場規律，不應過度的調控。

（四）嚴格控制建設用地，保護生態資源

環京地區是非首都功能重要承接地和首都生態的重要保護屏障，要嚴格落實國土資源部等部門聯合發布的《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015-2020年）》，尤其是“2016-2020年，原則上不再安排京津冀地區優化區的新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態用地”，審慎新增建設用地，保護生態資源，守住生態紅線。

（五）堅持依法治國，嚴懲違法違規行為

抑制環京樓市過熱現狀，促進環京地區經濟平穩運行，實現京津冀協同發展，最根本的保障是堅持依法治國，違法必究。一是嚴格落實《土地法》，堅決查處不合法、不合規的土地開發，對于尚未取得國有土地使用證等必要證件且已經進行土地開發的開發商堅決給予嚴格查處。二是對于已占用基本農田、突破生態紅線的違法違規建筑，應堅決予以拆除，一方面拆除費、土地復耕費和生態修復費由違規開發商全額支付，另一方面應追究開發商的其他相關責任。

[參考文獻]

[1] 寒冰.衛星城的燕郊樣本：人口密度超北京兩倍 高新產業遇多重掣肘[EB/OL].（2014-08-26）.http：//www.nbd.com.cn/articles/2014-08-26/858669.html.

[2] 燕郊常住人口已達75萬，位列2016年中國人口特大鎮第一[EB/OL].（2016-08-01）.http：//hb.jjj.qq.com/a/20160801/039314.htm.

[3] 時清霜.加強政府法制區域協作，保障推進京津冀協同發展[EB/OL].（2015-10-21）.http：//www.chinalaw.gov.cn/article/dfxx/dffzxx/hb/201510/20151000479275.shtml