探析企業社會責任視角下的房地產企業價值評估方法

劉英章

【摘要】科學的房地產企業價值評估方法應包括企業經濟責任價值評估和企業社會責任價值評估兩部分，但隨著市場經濟的不斷發展，我國企業在激烈的社會競爭中常常會過分追求自身經濟責任價值，而忽略自身社會責任價值，這會在很大程度上對我國現行經濟體制造成負面影響，本文基于企業社會責任視角，探析房地產企業價值評估方法，以期可以為評估方法注入新的發展動力。

【關鍵詞】企業社會責任視角；房地產企業；價值評估方法

在“擼起袖子一起干，共鑄偉大中國夢”的國家號召下，企業社會責任價值應當被納入企業價值評估體系中，尤其隨著我國城市化的不斷推進，房地產企業已經成為地區經濟發展水平的重要指標，本文將基于企業社會責任視角，從房地產企業價值評估的重要意義、房地產企業價值評估方法中的不足和房地產企業價值評估方法中的完善建議等三個方面進行闡述。

一、基于企業社會責任視角，房地產企業價值評估的重要意義

（一）讓企業認識到自己的社會責任

企業的社會責任表現在很多方面，但無論是在哪一方面，企業社會責任的評定原則都是要以促進國家經濟和社會發展，有利于社會和諧與安定，幫助人民提高生活質量為基本方向，企業社會責任視角下，其社會責任價值評估應被放大到國家和人民的層面，房地產企業作為“企業公民”，不單單要追求經濟效益，還要不斷明確自己的社會責任，成為促進社會和諧發展的生力軍。

（二）房地產企業價值應包括經濟價值和社會責任價值兩部分

A：財務分析：企業財務分析是評價企業經濟責任價值的重要手段，旨在說明企業為社會發展所創造的經濟效益。

B：非財務分析：企業非財務分析是評價企業社會責任價值的重要手段，與財務分析相對，其評價目標是衡量企業所創造的社會效益（包括員工社會責任指標、政府社會責任指標、環保社會責任指標、慈善社會責任指標等）

C：財務分析與非財務分析的結合：兩者應作為平等的主體共同發揮作用，利用這樣的評價方法所得出的評價結果，可以為企業認清自己的價值定位，從而為企業發展提供良好的建議。

二、目前我國房地產企業價值評估方法中的不足

（一）忽略現金流量指標的作用：現金流量指標是企業資產報告中的重要組成部門，但常常被企業所忽略，通常情況下，現金流量指標可以通過企業資產負債和利潤計算得出，但是隨著社會經濟的不斷發展，現金流量指標的作用也越來越明顯，首先，現金流量指標原始憑證往往由第三方提供，在真實性上是可以保證的；其次，現金流量指標與企業利潤相比，更能反映企業的盈余質量。

（二）對無形資產的評估力度不足：企業無形資產包括很多，例如知識產權、發展資料等等。但是在我國房地產企業中，除對資產負債和利潤這兩項經濟指標較為重視外，對無形資產的評估力度明顯不足，無形資產評價指標缺失，不僅會造成企業資源的浪費，還會讓我國房地產企業價值評估體系變得不科學、不完善。

（三）評估方法缺乏內在創能力：事物一旦沒有了創新，就很難實現可持續發展，尤其是在房地產行業巨大的競爭壓力之下，評估方法一旦缺乏內在創能力，就很容易變得僵化、固化、程式化，考慮不到各種新的影響因素，評估方法的科學性和合理性就會蕩然無存。

三、基于企業社會責任視角，房地產企業價值評估方法的完善建議

（一）經濟責任指標與社會責任指標相結合

A：經濟責任指標：主要包括以下幾個方面：第一，企業盈利能力指標；第二，企業償債能力指標；第三，企業營運能力指標；第四，企業發展能力指標；第五，企業無形資產指標；第六，企業創新能力指標。這六項指標在企業不同方面規定了企業的經濟責任價值，在評價過程中應做到“獨立評價，綜合考量”。

B：社會責任指標：主要表現為以下幾個方面：第一，員工社會責任指標：即企業員工所承擔的社會責任和創造的社會價值，這是在“以人為本”觀念的指導下所提出的新型社會責任指標；第二，政府社會責任指標：政府是作為企業的重要監督者，其社會責任體現在規范企業市場行為，凈化市場競爭環境等方面；第三，環保社會責任指標：隨著人們環保意識的不斷提升，環保責任思想已經成為非常必要的社會責任指標，其是我國“科學發展觀”的重要體現；第四，慈善社會責任指標：企業作為社會經濟實體，有責任創造社會財富，并給予社會一定的經濟回報，這種回報的方式即是慈善義舉，其既是企業社會地位、形象的代言人，又是企業社會責任指標的重要表現者。

（二）始終貫徹落實科學發展觀：科學發展觀的核心是以人為本，堅持科學發展觀，就是堅持以人為本的可持續發展觀。企業要實現長久、穩定、健康發展，就必然要重視自己的社會責任，明確自己的社會地位，只有做到“在其位，謀其事”，始終以科學發展觀指導自己的市場行為，才能始終凸顯自己競爭優勢，贏得社會更大的回報。

（三）評估方法應與時俱進，充滿創新活力：首先，企業要善于學習，努力探索，多向發達國家中的優秀企業學習，學習他們先進的企業管理經驗，學習他們崇高的社會使命感；其次，要實事求是，生搬硬套的結果只能是邯鄲學步，只有找到一條符合企業發展實際的“特色之路”，才是創新評估方法的根本方式。

四、結語

綜上所述，基于企業社會責任視角，房地產企業價值評估不僅會促進企業整個的價值評價體系的不斷完善，更是始終貫徹落實科學發展觀，堅持“以人為本”，促進社會和諧與穩定的重要手段，因此，其價值評估方法應在順應時代發展規律的基礎上，逐步深入、細化，努力創新、實踐。相信在我黨的領導下，房地產企業社會責任價值將發揮其巨大的作用，為建設和諧社會，實現偉大復興的中國夢提供強大的助力。

參考文獻：

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