房地產稅制改革之我見

【摘要】面對我國房價高企問題，房地產稅作為宏觀調控的措施之一被寄予厚望，但我國房地產稅制存在著稅收體系不合理、稅基窄、稅率設計不科學等問題，本文總結國際上房地產稅制的特點，提出我國房地產稅制改革的建議。

【關鍵詞】房產稅；房地產稅制；房價

隨著我國房地產市場的發展，房地產行業逐步成為我國的經濟的支柱性產業。然而，伴隨著房地產業的發展，投資投機等現象的出現，導致房價大幅度持續上漲，許多中低收入者面對買房的巨大壓力，高房價問題已成為我國房地產市場發展的隱患，久而久之容易造成一定的社會問題。房地產稅制不合理是導致我國房價居高不下的重要原因之一，而房地產稅作為國家財政收入的重要來源，也是國家宏觀調控的重要手段，國家必須高度重視房地產稅制改革，建立科學有效的房地產稅制體系。

一、我國現行房地產稅制及存在的問題

國務院在1986年發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，規定了房產稅以房產為征稅對象，按照房產原值或出租收入向房產所有者或經營者征收的一種財產稅。在世界各國中基本上會針對房地產征稅，但稱謂有所不同，有“物業稅”、“不動產稅”、“財產稅”、“房地產稅”等。隨著我國房地產市場的發展，早前實施的房產稅暴露出許多問題如下。

（一）房地產“重流轉，輕保有”的稅收體系不合理

在我國現行的稅收體系中，與房地產直接相關的稅種有5個，分為流轉環節和保有環節兩類，流轉環節有土地增值稅、契稅、耕地占用稅，保有環節有房產稅和城鎮土地使用稅。房地產的稅收集中在流通交易環節，而在保有環節設置的稅種較少，這種稅收模式造成了稅負不公平，不利于房地產市場的健康發展，主要體現在一是房地產交易環節稅負過重最終會由消費者承擔，勢必會提高商品房的消費價格，助漲房價泡沫，從而造成商品房的積壓和空置。二是房地產保有環節稅負較輕，為投資投機房地產的炒房行為提供了便利，相對減輕了炒房成本。

（二）房產稅的稅基窄小，稅率設計不科學

我國房產稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮及工礦區，不包括農村。房產稅的免稅范圍極大，除了國家機關、軍隊和事業單位免征外，非營業用的個人房產也在免征范圍內，實際上我國也僅針對于城市的工礦、金融、商業等盈利性的單位及租用的房產征稅。我國房產稅實行固定稅率，自用的房產，按照房產價值的1.2%計征，用于出租的房產，按照租金收入的12%計征，稅率較低且固定稅率不能反映不同房產價值的房產擁有者所能承擔的稅負水平。由于房產稅的稅基窄、稅負低，地方政府很難積累資金和稅收調節功能得不到充分發揮，使得房產稅很難成為地方稅中的主要稅種。

（三）房產稅計稅依據不合理

我國的房產稅以房產原值作為計稅依據，雖然這種計稅依據省去了每年稅基的計算調整，但簡化的稅基卻不夠合理。因為這種計稅方法沒有反映房產的市場價值，一是沒有反映房屋隨著時間的增長會出現折舊，價值變小，二是沒有反映出在貨幣時間價值等因素下，房屋會升值，因此用房產原值作為計稅依據不合理。另外，對于出租的房產，按照租金收入征稅，也不盡合理，因為租金收入中，包括土地和房產兩部分的使用收入，全部歸入房產稅計稅依據中，不能真實反映租金結構。

（四）房產稅稅收立法層次低

我國房地產稅收立法層次不夠，我國還沒有專門針對房地產的基本法律，現在針對房地產稅的立法基本上都是以國務院的行政法規的形式來體現，比如《房地產稅暫行條例》，不能彰顯房產稅的法定性和權威性，很難保證房產稅宏觀調控作用的充分發揮，也不利于我國稅收制度的健康運行。

二、國外房地產稅制的主要特點

（一）以房地產保有環節為主的房地產稅收制度體系

西方許多發達國建立了比較完善的房地產稅收制度體系，通常分為房地產保有稅類、房地產取得稅類和房地產所得稅類，在三大稅類中各國更加重視房地產保有稅類的征收，并且三大稅類相互配合，對房地產市場起到了較好的調節作用。

（二）房地產稅征收范圍較寬，稅率形式多樣化

國際上大多數的國家房地產稅征稅范圍包括坐落在本國境內的所有房產，但通常對農村的房產實行稅收優惠或不征收的稅收政策。國際上房地產稅的稅率普遍偏低，對于稅率的形式，大多數國家實行比例稅率，但在房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時實施累進稅率政策，也有一些少數國家實行定額稅率。另外，許多國家對不同的房產設計了多種稅率，這樣有利于社會財富公平分配和充分發揮房產稅對房地產市場的宏觀調控作用，抑制投資投機行為。

（三）房地產稅計稅依據科學合理

大多數國家保有環節的房地產稅占據房地產稅收的主要地位，該環節的計稅依據基本上選擇資本價值或評估價值，例如，英國對樓房、公寓和活動房等，以其評估價值作為房地產稅的計稅依據。以資本價值或評估價值作為房地產稅的計稅依據，既能較為準確的反映納稅人的房地產價值狀況，也能使房地產稅收隨著房地產價值的變動而變動。當前，很多發展中國家，由于評估機構和水平還有待于完善，以至于他們在實際操作中很難以市場價值作為計稅依據，但他們基本上摒棄了以房產原值作為稅基的做法，正處在轉向以市場價值為稅基的過渡期。

（四）房地產稅收法律制度完善

西方發達國家都很重視房地產稅收的立法，基本上針對房地產稅收制定了完善的法律制度，并且制定了規范和嚴謹的房地產稅法體系。比如日本制定了幾十項與房地產相關的法規，并且每項法規都非常的詳細，明確。

三、國外房地產稅制對我國的啟示

（一）實行以房產稅保有環節為主的多種稅率

我國的房產稅要逐步從“重流轉，輕保有”向“輕流轉，重保有”轉變，對房地產保有環節征稅有利于抑制投機行為，平抑房價。另外，房產稅稅率的設計實行總體上較低的稅率并根據不同的性質和用途區別對待，設置多種稅率，給予地方政府一定的自由量裁 權。比如，經營用房產的稅率不同于住宅用房產的稅率，住宅房產應區分為普通住宅和別墅、高檔住宅，分別適用不同稅率，擁有一套房產和擁有多套房產適用不同稅率等。endprint

（二）擴大征稅范圍，以房地產市場價值作為計稅依據

把城鎮中個人持有的房產納入征稅范圍，開征私人房產稅。隨著社會的不斷發展，個人財富積累不斷增加，高收入人群擁有多處房產已不是罕見之事，開征私人房產稅是順應時代的發展，是抑制投資投機行為的重要舉措。另外，以房地產市場價值作為計稅依據，同時加強我國房地產評估機構的建設。

（三）加強立法工作，完善我國房地產稅法體系

全國人大以及全國人大常委會盡快將《中華人民共和國房地產稅法》立法工作提上日程，提高稅法的立法層次，在總結上海和重慶房產稅改革的經驗，結合我國房地產市場的實際情況，按照法治原則，制定和修改我國各種房地產法律和法規，將有關征收細則、懲罰、社會保障等措施納入我國法律，使各地政府和企業的各項行為有法可依。

（四）構建以房產稅為主體稅種的地方稅收體系

我國地方稅收體系不完善，缺乏穩定的稅源，1994年我國實行分稅制，地方性稅收難以承受改善民生和基礎設施建設的重任，因而表現出過度的依賴土地財政的現象，進一步助漲了了房價的增長，自“營改增”以來，地方財政收入又缺少一大主要稅源，急需一個主要稅種來豐腴地方財政，房產稅天然具有與地方政府高度依賴的特性，因此，構建以房產稅為主體稅種的地方稅收體系具有現實意義和可行性。

四、結語

近年來，房價急速增長，房地產市場中投資投機現象風靡，在這種情況下出現兩種極端現象，一方面中低收入者買不起房或一輩子成為房奴，房地產市場需求旺盛，另一方面由于房地產市場監管不力導致大片的空置閑房。社會各界又把希望寄托于房地產稅制改革，房產稅的改革的確有很大的理論與現實意義，首先，有效的房產稅能充分發揮調控作用，抑制我國房價的增長，其次，房產稅可以充實地方財政收入，完善我國地方稅制體系。最后，有效的房產稅對我國經濟的良性健康運轉具有重要意義。

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作者簡介：

王蕊（1992.7-），女，漢族，河北人，碩士，天津商業大學，研究方向：財稅制度設計與運籌。endprint