他人在小區花圃中種菜，業主能否據此拒繳物業費？

編輯同志：

我是一處小區物業公司的員工。由于有的業主愛占小便宜，不時在花圃中種菜，將瓜皮果殼甚至糞便弄在“菜地”里做肥料，不但妨害了小區的美觀，產生的臭味也影響著大家的生活。物業公司雖然就此采取了種種措施，但因個別業主蠻橫無理而沒有徹底取締。一些業主便以此為由，不顧業主委員會與物業公司所簽合同確定的繳費期限，一直拒絕繳納物業管理費。請問：這些業主的行為對嗎？

讀者：柳瑩琳

柳瑩琳讀者：

這些業主的行為不對，即其無權因此拒繳物業管理費。

一方面，繳納物業費用是每一位業主的應盡義務?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！逼渲忻鞔_表明，包括業主委員會與物業服務企業簽訂的物業管理費收繳在內的服務協議，全體業主都必須履行。本案所涉自然也不例外。另一方面，物業服務存在某些欠缺，并不能成為業主拒絕繳納物業費用的理由?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”即物業服務企業承擔違約責任與業主承擔支付物業管理費義務是兩種不同的法律關系，前者考慮的是物業服務企業是否違約，后者考慮的是在物業服務企業已經履行主要義務后業主是否付費。也就是說，雖然物業公司并沒有根除個別業主在花圃中種菜，存在不完全履行職責之處，但作為業主只能追究其違約責任，且就此可以得到法律的支持，但卻無權私自拿拒繳物業管理費用來對抗，即只能是“一碼歸一碼”。再一方面，物業公司可以通過訴訟維權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條指出：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持?！奔粗灰飿I公司進行過書面催繳，業主便不得再無理拒付或拖延，否則，物業公司的訴求將會得到法院的支持。

（江西省興國縣人民法院 顏東岳）