房地產經濟對國民經濟增長的促進作用及調控分析

王雨婷

摘 要：房地產經濟在我國經濟發展大潮中始終占據著舉足輕重的地位，自20世紀90年代以來，城鎮化的快速發展、城鎮住房制度的改革及其深化，使房地產經濟在推動我國國民經濟發展，提高人民生活水平方面發揮了重要作用。與此同時，房地產經濟增長速度過高或過低，都會影響國民經濟的穩定增長，因此近十年來國家為了保障國民經濟健康穩定增長，不斷地對房地產經濟進行宏觀調控，本文將從近年來房地產市場三次宏觀調控改革進行簡要分析。

關鍵詞：房地產經濟、促進作用、國民經濟、宏觀調控

1.引言

近年來房地產市場過熱問題引發廣泛關注，房地產經濟也一度成為我國國民經濟重要支柱。自2001年起我國房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重一直在17%以上，且投資增幅也遠遠高于全社會投資的平均增速。然而高速增長的房地產投資仍未能滿足房地產居住消費的剛性需求，并衍生出嚴重的市場泡沫和結構性失調問題。如何能一方面滿足居民的合理住房需求，另一方面抑制房地產企業的過度投資，是深化研究當前房地產行業健康發展的重要課題。

2.研究綜述

房地產經濟是社會結構轉型、市場經濟快速發展的重要組成部分，關于其對經濟的增長作用，國內外很多學者都對其做了一定的研究。李啟明（2002）從房地產產業增加值占GDP的比重以及其開發投資的增長對全社會固定資產投資增長有極大貢獻角度，分析房地產對我國國民經濟的促進作用。許憲春、賈海等（2015）學者運用統計和國民經濟核算理論和方法，對房地產經濟的范圍和內涵進行科學界定，從房地產開發、生產、需求三大領域進行系統完整地定量分析。作為一個投資密集型產業，房地產的快速發展在對國民經濟產生重要推動作用的同時，如何對其加強調控也成了眾多學者熱議的課題。黃珺、黃妮（2012）以2006-2010房地產上市公司為研究樣本，度量我國房地產公司的過度投資行為，并從債務結構和治理效應角度進行研究分析。凌維慈（2017）從國家干預房地產市場的需求端、供給端、直接限制價格和促進市場信息對稱四大類型進行分析并給出相關行政規制的建議。

3.房地產經濟對國民經濟發展的促進作用

房地產開發投資以2000年為界，可以分為兩個階段。2000年以前，房地產開發投資高速增長，但增長并不平穩。2000年以后，房地產開發投資增長較為平穩，年均增長比重穩定在20%-30%之間，是全社會固定資產投資的第二大重點領域。房地產消費活動指居民生活用房以及與之相關的服務消費活動，根據《國民經濟行業分類》，房地產業包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、房地產經營活動和其他房地產業，屬于第三產業。而上述房地產業增加值占GDP比重份額不斷上升，2013年占第三產業增加值的12.7%。 房地產經濟對國民經濟增長的促進作用主要體現在改善居民住房條件、推動GDP增長兩大方面。

住房改革以來，我國住房建設力度不斷加大，城鄉新建住房面積不斷增加，人均占有住房面積大幅度提高，居民住房條件也獲得極大程度上的改善。 據統計，1978年，城鎮新建住房僅為3800萬平方米，改革后住房面積一直保持穩速增長，只2013年業已達到12.12億平方米，2002-2012年間，城鎮新建住房達到81億平方平方米。農村的住房面積也得到快速增長，特別是2009年以后，農村每年新建住房面積穩定在10億平方米左右。隨著住房面積的快速增長，一方面居民的生活水平得以大幅度提升，住房需求也得到極大程度上的滿足；另一方面，圍繞住房建設的一系列產業也獲得了較快的發展。從房地產生產活動來看，房地產業和房地產相關行業增加值占GDP比重穩步上升。2016年，房地產生產活動創造的增加值為87143億元，占GDP比重為15.2%，對GDP增長的貢獻度為23.4%。 與此同時，作為固定資產投資重要組成部分的房地產開發投資形成的固定資本形成總額，對GDP增長的貢獻率也呈上升態勢。居民消費支出中的與之相關的家庭設備用品等也整體增長，房地產消費在總體消費中的支出比重大幅上升。

4.相關調控分析

從1988年開始實施的住房商品化改革起，國家在法律和政策層面實行的主要措施包括，重新規劃土地和住房的計劃分配格局，建立房地產自由交易的市場，甚至通過特定的配套制度來促進房地產產業的發展。2003年后房價的過快上漲引發一系列社會問題后，國務院開始轉向加強市場調控。2005年以來十多年的市場干預經歷了三次關鍵的轉折。首先，2005年國家開始以穩定住房價格全面介入住房市場，并提出建立保障房制度，以糾正過度市場化的住房市場給經濟和社會帶來問題；接著，由于2008年金融危機造成經濟困難，國家對房地產的介入出現了第二次轉折。在放松對住房市場的干預，增加土地供給，放松信貸市場的同時，運用財政和土地投入保障房建設；2015至2016年間，房地產市場迎來了第三次調控改革。2014年開始，全國房地產市場進入了區域分化加劇的階段，二線及三線城市住房供大于求，價格下行壓力加大。國家和地方政府通過推動農村戶籍購房落戶、畢業生零首付購房等措施，擴大有效需求，穩定房地產市場。一線城市則由于土地供給不足、需求旺盛等原因，房地產價格飛速增長。國家采取限制交易、控制信貸、控制交易價格等措施嚴格控制住房市場。

5.結論

房地產是我國經濟發展的重要支柱，但在經濟發展過程中，過分倚重房地產，也會出現房地產市場過熱、房地產泡沫、信貸風險等問題，影響國民經濟的持續穩定健康發展。例如其對國民經濟中最為重要的實體經濟的沖擊，房地產市場過熱超出居民消費的正常范圍；及對金融業帶來一系列潛伏的風險。因此，應適當調控保證房地產經濟合理增長，推動國民經濟保持健康穩定發展。

參考文獻：

[1]凌維慈. 論國家住房保障義務的構成. 華東師范大學學報.2013

[2]許憲春，賈海. 房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究. 中國社會科學. 2015

[3]易斌. 住房需求抑制還是土地供給調節：房地產調控政策比較研究.財經研究. 2015endprint