城市內(nèi)部區(qū)域差異對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證研究

黃偉彪

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出區(qū)域不平衡特征，房價(jià)出現(xiàn)了差異性不平衡。本文從經(jīng)濟(jì)集聚和人口集聚兩個(gè)角度去分析集聚效應(yīng)對(duì)城市發(fā)展與房價(jià)之間的傳導(dǎo)關(guān)系，并且以廣州市的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，尋找并分析城市內(nèi)部不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格差異的產(chǎn)生原因。

關(guān)鍵詞：房價(jià)差異；經(jīng)濟(jì)集聚；人口集聚；實(shí)證研究

一、引言

1998年開始，我國對(duì)城鎮(zhèn)實(shí)施了住房制度改革，住房商品化制度從此逐步確立。在很長的一段時(shí)期內(nèi)，房價(jià)一直保持著穩(wěn)定。隨著改革開放進(jìn)一步的深化，我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了矚目的發(fā)展，人民的收入和生活水平不斷提高，我國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入高速的發(fā)展時(shí)期。從2004年開始，國內(nèi)主要大中城市出現(xiàn)了房價(jià)不斷上漲且增速過快的現(xiàn)象，同時(shí)也出現(xiàn)了房價(jià)差異的問題。房價(jià)作為直接關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和人民生活水平的重要因素之一，它的穩(wěn)定與否至關(guān)重要。所以，房價(jià)差異一直是政府以及諸多學(xué)者研究探討的熱點(diǎn)問題。對(duì)于房價(jià)差異的研究，目前學(xué)界的研究對(duì)象主要集中在城市之間房價(jià)或地區(qū)之間的房價(jià)這一范圍內(nèi)。但是，隨著我國特大城市，甚至超大城市的陸續(xù)出現(xiàn)，城市內(nèi)部不同區(qū)域的房價(jià)也逐漸出現(xiàn)了高低差異化的變化發(fā)展。對(duì)于這一新現(xiàn)象，目前學(xué)界研究探討較少。本文將通過集聚效應(yīng)用于解釋城市內(nèi)部不同區(qū)域的發(fā)展水平差異對(duì)房價(jià)差異的影響，這有助于理解現(xiàn)階段我國特大城市、超大城市內(nèi)房價(jià)差異化的原因，為引導(dǎo)我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和實(shí)現(xiàn)大城市可持續(xù)發(fā)展提供參考。

二、文獻(xiàn)綜述

“集聚效應(yīng)”是指各種產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果以及吸引經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向一定地區(qū)靠近的向心力，是導(dǎo)致城市形成和不斷擴(kuò)大的基本因素。20世紀(jì)90年代發(fā)展起來的“新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)”把城市看作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集聚的結(jié)果，動(dòng)力來自于經(jīng)濟(jì)規(guī)模的作用。

Schultz（1982）將人口集聚看作是帶來經(jīng)濟(jì)收益的一種投資行為，遷移者要考慮遷移過程中的成本、投資、代價(jià)及遷移后可能獲得的收益。Krugman和Venables（1999）認(rèn)為當(dāng)廠商聚集形成產(chǎn)業(yè)集群時(shí)，各類專業(yè)化工人也會(huì)集中于同一區(qū)域，使得該區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)品運(yùn)輸成本和價(jià)格都會(huì)降低，工人的實(shí)際工資和名義工資都要比非產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高。由此促使非產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的勞動(dòng)力也向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)遷移。在國內(nèi)，姚林如（2006）經(jīng)研究認(rèn)為勞動(dòng)力跨區(qū)域的集聚會(huì)促進(jìn)原已具備產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步集聚，進(jìn)一步拉大地區(qū)間的貧富差距，從而加劇經(jīng)濟(jì)的二元化程度，這樣的結(jié)果又會(huì)再次增強(qiáng)人口進(jìn)一步集聚的作用力。蔣子龍等（2014）認(rèn)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚之間存在有較強(qiáng)的規(guī)律性，區(qū)域人口集聚和經(jīng)濟(jì)總體上向空間相均衡方向演進(jìn)。

通過上述文獻(xiàn)綜述可以看出，學(xué)界從不同的角度研究了集聚效應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、人口遷移、收入差距的影響。

三、理論分析與假設(shè)

隨著經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，我國的城市化建設(shè)發(fā)展迅速。根據(jù)住建部公布的《2015年中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，我國共有12個(gè)城市的中心城區(qū)人口超過500萬大關(guān)。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市城區(qū)人口超千萬，屬于超大城市。另外，重慶、天津、武漢、南京、成都、杭州、鄭州、沈陽8個(gè)城市城區(qū)人口介于500萬到1000萬之間，處于特大城市行列。

城市本質(zhì)上是一種集聚經(jīng)濟(jì)體，它在形態(tài)上是生產(chǎn)與生活要素集聚體，集聚效應(yīng)在城市的各個(gè)方面都發(fā)揮著作用。集聚效應(yīng)首先反映在經(jīng)濟(jì)集聚方面上，產(chǎn)業(yè)集聚增強(qiáng)了城市化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，促進(jìn)了城市化進(jìn)程，從而提高了城市競(jìng)爭力。產(chǎn)業(yè)集聚一方面因企業(yè)集聚取得生產(chǎn)上的優(yōu)勢(shì)而為城市提供與創(chuàng)造財(cái)富，政府和勞動(dòng)者也增加了收入；另一方面伴隨著城市競(jìng)爭力的增強(qiáng)和勞動(dòng)者收入的提高，吸引著各類勞動(dòng)者從區(qū)域外遷入。人力資本的集聚反過來又推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)集聚的壯大，兩者相輔相成，相互作用地影響著城市的房價(jià)。

但是，由于特大城市和超大城市的面積范圍很大，其內(nèi)部不同的區(qū)域因?yàn)楦髯缘膮^(qū)位和資源稟賦會(huì)形成不同的產(chǎn)業(yè)集聚，從而會(huì)在經(jīng)濟(jì)集聚和人口集聚兩個(gè)方面上形成區(qū)域性的差異，從而造成房價(jià)差異。基于此，我們提出了兩個(gè)假設(shè)。

假設(shè)1：經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)房價(jià)存在著正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)集聚有利于產(chǎn)業(yè)提高生產(chǎn)率水平和競(jìng)爭力，企業(yè)能夠獲取更多的利潤。一方面，政府增加了稅收收入，政府會(huì)有更大的資源投入到城市建設(shè)中去，從而能夠提供更加完善的生產(chǎn)和生活配套設(shè)施，相應(yīng)地會(huì)推高地價(jià)，進(jìn)而也推高房價(jià)。另一方面，經(jīng)濟(jì)集聚也讓從業(yè)者增加了收入，增加了對(duì)住房的購買需求，造成在需求上推高了房價(jià)。大城市內(nèi)部不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)集聚水平不一樣，會(huì)對(duì)所在區(qū)域的房價(jià)形成差異化的影響。

假設(shè)2：人口集聚對(duì)房價(jià)存在著正相關(guān)關(guān)系。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的二元性特征，進(jìn)一步放大了大城市的經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)，使得這些城市會(huì)比其他地區(qū)有著工資收入上的優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引別的地區(qū)的勞動(dòng)力，特別是具有一定技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才遷移到這些城市來。在大城市內(nèi)部，由于不同區(qū)域發(fā)展水平不一致，所以也會(huì)在存在城市內(nèi)部不同區(qū)域收入水平上的差異，同樣會(huì)造成城市內(nèi)部人口的遷移。但是，不管是城市外部還是城市內(nèi)部人口的遷移，都會(huì)直接擴(kuò)大所在區(qū)域土地和住房市場(chǎng)的剛性需求，進(jìn)而推高了房價(jià)。

四、模型變量選擇與數(shù)據(jù)來源

本文將以廣州市為例，從經(jīng)濟(jì)集聚和人口集聚兩個(gè)方面去分析城市內(nèi)部不同區(qū)域房價(jià)差異的問題。廣州市是我國的四個(gè)超大城市之一，也是珠三角城市群中的核心城市。廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房價(jià)一直處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。廣州市轄區(qū)廣闊，下屬有十區(qū)兩市，不同區(qū)域之間的發(fā)展水平和人口密集都存在著不均勻的現(xiàn)象，適用于本文分析之假設(shè)。

（一）變量設(shè)定

根據(jù)假設(shè)，本文被解釋變量選用住房價(jià)格指標(biāo)，解釋變量選用經(jīng)濟(jì)密度指標(biāo)和人口密度指標(biāo)。

1.住房價(jià)格（HP），采用當(dāng)年商品住宅銷售額與銷售面積之比計(jì)算。endprint

2.經(jīng)濟(jì)密度（ED），是指所在行政區(qū)域單位面積土地上所承載的經(jīng)濟(jì)量，用行政區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)增加值和第三產(chǎn)業(yè)增加值之和與土地面積之比來表示。

3.人口密度（PD），為行政區(qū)域當(dāng)年年末常住人口與土地面積之比。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文選取廣州市及下轄的十區(qū)兩市（荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)、增城市、從化市）作為研究對(duì)象，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)共取得132組面板數(shù)據(jù)，樣本期為2005-2015年。其中，廣州市、各區(qū)（市）的住房銷售額和銷售量數(shù)據(jù)來自于各地2005-2015年的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。廣州市、各區(qū)（市）每年的第二、三產(chǎn)業(yè)增加值、常住人口和行政區(qū)域土地面積數(shù)據(jù)取自于2006-2016年《廣州市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

五、集聚效應(yīng)視角下，城市整體集聚效應(yīng)對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證分析

1.單位根檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)模型在回歸前需要檢驗(yàn)?zāi)Ｐ妥兞繑?shù)據(jù)的平穩(wěn)性，對(duì)住房價(jià)格（HP）、經(jīng)濟(jì)密度（ED）和人口密度（PD）進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。首先把各變量取自然對(duì)數(shù)，這樣能使其趨勢(shì)線性化，且不改變?cè)瓉淼膮f(xié)整關(guān)系，同時(shí)把時(shí)間序列中存在的異方差現(xiàn)象消除。本文選擇ADF方法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，在10%的顯著性水平下，LNHP、LNPD和LNED為非平穩(wěn)序列，把該序列進(jìn)行一階差分后繼續(xù)檢驗(yàn)，其一階差分序列均為平穩(wěn)序列。

2.協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。根據(jù)EG兩步法，首先把房價(jià)作為因變量，分別以經(jīng)濟(jì)密度和人口密度作為自變量，建立回歸方程：

房價(jià)與經(jīng)濟(jì)密度的關(guān)系：

（2.5048） （7.5602）

AdjR2=0.8488 F=82.7479 DW=1.6770 T=11

房價(jià)與人口密度的關(guān)系：

（41.1699） （15.3267）

AdjR2=0.9590 F=186.6643 DW=1.9104 T=11

從方程中分析，住房價(jià)格（HP）對(duì)經(jīng)濟(jì)密度（ED）和人口密度（PD）的彈性系數(shù)分別為2.978和0.727。這說明經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和人口在城市區(qū)域中的集聚現(xiàn)象都會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和人口的遷移增加都會(huì)推動(dòng)城市土地和住房需求，從而進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)的上漲。從兩種集聚效應(yīng)的回歸彈性系數(shù)比較來看，人口集聚效應(yīng)對(duì)房價(jià)上漲的推動(dòng)效果大于經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。

根據(jù)EG兩步法，對(duì)殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，得到住房價(jià)格分別與經(jīng)濟(jì)密度、人口密度回歸得到殘差序列均在 1%的顯著性水平下平穩(wěn)。因此，長期住房價(jià)格、內(nèi)經(jīng)濟(jì)密度和人口密度之間存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，并且城市人口和經(jīng)濟(jì)的集聚會(huì)助推房價(jià)的上漲。

六、集聚效應(yīng)視角下，城市內(nèi)部區(qū)域差異對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證分析

1.面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)。對(duì)各個(gè)變量對(duì)數(shù)序列進(jìn)行面板單位根檢驗(yàn)，得到表2。LNED、LNPD、LNHP在LLC檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)、Fisher-ADF檢驗(yàn)、Fisher-PP檢驗(yàn)的p值均小于0.1，可以說明存在單位根的概率小于10%，即序列平穩(wěn)。

2.經(jīng)濟(jì)密度與住房價(jià)格的面板估計(jì)。本文建立房價(jià)與人口密度的固定效應(yīng)的變系數(shù)模型，形式如下：

公式中，c為廣州市12個(gè)區(qū)（市）截距項(xiàng)的平均值，是每個(gè)區(qū)（市）經(jīng)濟(jì)密度對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房價(jià)的影響系數(shù)，即某區(qū)（市）經(jīng)濟(jì)密集增加一個(gè)百分點(diǎn)，該區(qū)（市）房價(jià)會(huì)增加個(gè)百分點(diǎn)。模型估計(jì)結(jié)果如表3所示。其中，可決系數(shù)，，表明模型擬合度較高。，表示模型不存在自相關(guān)，模型中在顯著性水平下各區(qū)（市）均顯著。

從結(jié)果看，各區(qū)（市）的經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)都對(duì)本區(qū)域房價(jià)具有正向推動(dòng)作用。同時(shí)，各區(qū)（市）經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)影響房價(jià)的程度排序大體上與各區(qū)（市）的財(cái)力排序一致，也就是區(qū)（市）財(cái)力越強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)能更快地推動(dòng)房價(jià)的增長。其中，黃埔區(qū)顯得比較特別，它的財(cái)力只是處在廣州市各區(qū)（市）的中游，在第四和第五之間，但是它的彈性系數(shù)卻是最高的。這跟黃埔區(qū)已經(jīng)建立完善以國有大型企業(yè)和國外大型企業(yè)為主吸引眾多中小企業(yè)配套組成的電子信息園區(qū)、汽車配件園區(qū)、精細(xì)化工園區(qū)、食品園區(qū)和黃埔國際物流園區(qū)五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很大的關(guān)系，這說明黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚效率高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠更快地帶動(dòng)本區(qū)域房價(jià)的上漲。

3.人口密度與住房價(jià)格的面板估計(jì)。本文建立房價(jià)與人口密度的固定效應(yīng)的變系數(shù)模型，形式如下：

公式中，c為廣州市12個(gè)區(qū)（市）截距項(xiàng)的平均值，是每個(gè)區(qū)（市）人口密度對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房價(jià)的影響系數(shù)，即某區(qū)（市）人口密集增加一個(gè)百分點(diǎn)，該區(qū)（市）房價(jià)會(huì)增加個(gè)百分點(diǎn)。模型估計(jì)結(jié)果如表4所示。其中，可決系數(shù)，，表明模型擬合度較高。，表示模型不存在自相關(guān)，模型中在顯著性水平下各區(qū)（市）均顯著。

通過對(duì)結(jié)果的分析，廣州市各區(qū)（市）人口密度效應(yīng)對(duì)房價(jià)有明顯影響，但是各區(qū)（市）的人口密度彈性存在著較大的差異，這種差異基本上與各區(qū)（市）之間人口密度差異相關(guān)。如人口密度彈性系數(shù)最大的越秀區(qū)、天河區(qū)和海珠區(qū)，這三個(gè)區(qū)本身就是廣州市的中心區(qū)域，人口密度大。

結(jié)論

本文對(duì)廣州市房價(jià)與經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)、人口集聚效應(yīng)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，得出如下結(jié)論：1.城市內(nèi)部不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)會(huì)正向影響本區(qū)域房價(jià)，且區(qū)域經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)差異也會(huì)造成房價(jià)發(fā)展的差異。2.城市內(nèi)部不同區(qū)域的人口集聚效應(yīng)會(huì)正向影響本區(qū)域房價(jià)，且區(qū)域人口集聚效應(yīng)差異也會(huì)造成房價(jià)發(fā)展的差異。

特大城市，超大城市，憑借其在各方面優(yōu)勢(shì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚又促進(jìn)了人口集聚效應(yīng)，人口集聚效應(yīng)反過來又推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)集聚，兩種相互作用進(jìn)一步提高了城市的房價(jià)。但是特大城市、超大城市，城市內(nèi)部不同區(qū)域之間的發(fā)展也存在著差異性，這種差異性也會(huì)通過經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)和人口集聚效應(yīng)造成城市內(nèi)部不同區(qū)域房價(jià)的差異。

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