房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理研究策略

沙東

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流是財務(wù)管理的重要部分，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的根本。房地產(chǎn)開發(fā)需要使用到大量的資金，而且占用資金的時間較長，存在較高的風(fēng)險，在這種情況之下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險管理變得十分的重要。本文首先對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理的相關(guān)概念進(jìn)行概述，然后分析當(dāng)前現(xiàn)金流風(fēng)險管理中存在的問題，并提出相應(yīng)的現(xiàn)金流風(fēng)險管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；現(xiàn)金流；風(fēng)險管理；策略

在我國當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量不斷增多，銷售的價格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險也在逐漸的增加。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理之中，許多的管理制度還不是十分的健全，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)財權(quán)分割、資金分散、私設(shè)小金庫等情況經(jīng)常出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險加劇。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險概述

房地產(chǎn)屬于一個資金密集型的行業(yè)，其具有風(fēng)險高、投資時間長、占用資金量大等特點。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其現(xiàn)金流風(fēng)險主要集中于開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)之上，尤其是當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同時投資多個房地產(chǎn)項目的時候，往往需要承擔(dān)更大的資金風(fēng)險，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險的管理工作上做得不到位，將會為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展帶來較大的影響。

房地產(chǎn)現(xiàn)金流主要表現(xiàn)出以下幾點特點：第一，資金投入較大，而且占用的周期較長。一個房地產(chǎn)項目從前期的土地購買到最后的竣工需要投入大量的資金才能夠完成，而且這個修建的工程通常需要維持3年左右的時間，部分工程修建時間還會更長，這種情況無疑極大地增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險。第二，現(xiàn)金流在分配上存在不均勻的特點。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在修建的過程中呈現(xiàn)出一種現(xiàn)金流凈流出的狀態(tài)，但是在房地產(chǎn)項目銷售階段又會呈現(xiàn)出一種流入的情況。第三，現(xiàn)金流風(fēng)險較高。在房地產(chǎn)項目之中開發(fā)企業(yè)投入資金之后，資金將無法撤出，只能夠在完工之后才能夠回收成本和利潤，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險大幅度上升。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理存在的問題進(jìn)行分析

對我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其中存在著較多的問題，這種情況對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展是極為不利，對這些存在的問題應(yīng)當(dāng)引起重點的關(guān)注。

2.1企業(yè)的償債能力較差

我國當(dāng)前的許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在著資金緊張的問題，這已經(jīng)成為一種十分普遍的現(xiàn)象，并且企業(yè)本身也表現(xiàn)出償債能力較差等缺點。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中呈現(xiàn)出凈現(xiàn)金流為負(fù)的情況，對于債務(wù)利息償還起來十分的困難，為了發(fā)展其中許多企業(yè)采取借新賬還舊賬的方式勉強(qiáng)維持。在這種經(jīng)營模式之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著非常大的風(fēng)險，隨時有可能出現(xiàn)資金鏈斷缺等問題，使得企業(yè)經(jīng)營存在較大的風(fēng)險。

2.2獲取經(jīng)濟(jì)效益差異性較大

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是一個暴利的行業(yè)，而且其中存在的競爭力在日益的加大，尤其是在近幾年國家嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，競爭越來越突出，各個房地產(chǎn)企業(yè)之間獲得的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)較大的差異性。一些競爭力強(qiáng)且規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，而那些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營管理上存在著差距，使得自身的利益相對較少，而且這種問題表現(xiàn)得越來越明顯。

2.3獲取現(xiàn)金的能力存在著問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具備的特點，使得房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金的投入時間上較長，而且在此過程中受到外部影響的因素較多，資金不易收回，這些情況都影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力，增大企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。尤其是其中一些房地產(chǎn)企業(yè)為了做大做強(qiáng)，在經(jīng)營中出現(xiàn)盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，更是使得現(xiàn)金流風(fēng)險進(jìn)一步加劇。

2.4受到政策的影響較大

由于我國當(dāng)前房價上漲過快，國家不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控的力度，希望能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸到一個理性的狀態(tài)之中。但是在這種政策調(diào)控模式之下，使得許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向銀行貸款時變得十分的困難，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金越發(fā)的緊張，風(fēng)險也進(jìn)一步加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理的策略分析

經(jīng)過對當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理中表現(xiàn)出來的問題分析，結(jié)合筆者自身的一些實際工作經(jīng)驗，對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理工作提出了幾點建議，希望能夠有效提高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險管理。

3.1提升對現(xiàn)金流風(fēng)險管理的重視程度

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到現(xiàn)金流風(fēng)險管理的重要性，加強(qiáng)對此管理工作的重視程度，才能夠讓整個現(xiàn)金流管理工作得到有序的開展。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理制度建設(shè)，提升企業(yè)資金回籠的能力，減少一些壞賬所帶來的損失，從而讓企業(yè)獲得更高的現(xiàn)金流量，降低企業(yè)所要面臨的現(xiàn)金流風(fēng)險。

3.2提高房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力管理

在對我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析的時候，不能夠只注重查看現(xiàn)金流的凈含量正負(fù)，還應(yīng)當(dāng)注重對經(jīng)營現(xiàn)金流量和經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的查看。房地產(chǎn)在經(jīng)營管理的過程中，應(yīng)當(dāng)努力提升自身的經(jīng)營活動能力，讓銷售量進(jìn)一步加大，使自身的投資資金能夠更快地得到回報，從而將現(xiàn)金流風(fēng)險控制到最低。除此之外，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對國家宏觀政策的調(diào)控，銀行貸款政策的調(diào)整等情況時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加應(yīng)當(dāng)注重自身現(xiàn)金流的風(fēng)險管理，加快資金的周轉(zhuǎn)速度。

3.3現(xiàn)金流預(yù)算的動態(tài)管理

對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險管理工作之中還應(yīng)當(dāng)注重現(xiàn)金流預(yù)算的動態(tài)管理，通過現(xiàn)金流預(yù)算保證自身現(xiàn)金能夠在經(jīng)營活動中運轉(zhuǎn)順暢，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流量總體平衡，降低現(xiàn)金流風(fēng)險。因此，在實際的經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實時掌握自己現(xiàn)金流量的動態(tài)情況，能夠在整個經(jīng)營的過程中提前預(yù)知自己可能出現(xiàn)的現(xiàn)金流缺口，及時制定相應(yīng)的防范措施，可以將這種情況帶來的影響降到最低。

3.4建立現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立完善的現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系，通過該體系能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)管理能力。盈利能力以及投資收益能力等進(jìn)行監(jiān)測。當(dāng)某系數(shù)值達(dá)到設(shè)定值的范圍之內(nèi)時，將會出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險報警，此時需要相關(guān)的管理人員及時對出現(xiàn)風(fēng)險報警的原因進(jìn)行分析，然后及時制定相關(guān)的防護(hù)措施，將現(xiàn)金流風(fēng)險帶來的危害降到最低。現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理體系之中的一部分，在實際的應(yīng)用過程中需要根據(jù)企業(yè)的實際情況制定相應(yīng)的預(yù)警模型，這樣才能夠讓現(xiàn)金預(yù)警體系對數(shù)據(jù)的分析和判斷變得更加的準(zhǔn)確，也使得風(fēng)險預(yù)警更加準(zhǔn)確，讓企業(yè)有更多的時間處理存在的風(fēng)險問題。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)金流風(fēng)險管理引起高度的重視，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險管理有助于企業(yè)更加健康的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時有效地解決當(dāng)前現(xiàn)金流風(fēng)險管理中存在的問題，找出其中產(chǎn)生這些問題的根本原因，然后制定出完善的管理策略，促使企業(yè)在經(jīng)營過程中具有更小的現(xiàn)金流風(fēng)險。endprint